Заключение договора со строителями 1
Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499)938-71-58 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 215, бесплатно)

Заключение договора со строительной компанией

Коммерческое предложение: договариваемся на берегу

Часто будущий домовладелец полагает, что, организовав скрытый тендер среди строительных организаций и частных бригад, он найдет самое привлекательное по цене предложение. Потенциальный заказчик скачивает из каталога проектов в интернете изображение коттеджа с поэтажными планами и рассылает его по строительным организациям с предложением «обсчитать» стоимость строительства.

Действительно, представители строительных компаний постараются составить для своего потенциального клиента самое привлекательное по цене предложение. Казалось бы, начало положено. Но схематичные изображения фасадов и планировки – это еще не проект, а полученное в ответ на присланные «картинки» коммерческое предложение с укрупненным расчетом – далеко не смета.

В принципе, представители всех строительных организаций в курсе рыночных цен на те или иные материалы и виды работ. Поэтому цены на строительство, предлагаемые разными компаниями, не будут сильно различаться. Но если же предлагаемая кем-либо из контрагентов цена будет заметно «ниже рынка», имеет смысл задать вопрос – чем обусловлена столь существенная экономия.

А теперь внимание, самое главное: чем более «интересное» по цене коммерческое предложение – тем больше вероятность непредвиденных расходов, либо удорожания в ходе строительства.

Увы, дешево хорошо не бывает. В загородном строительстве это аксиома. Впрочем, обратное утверждение справедливо далеко не всегда: дорого – не значит качественно. Как найти строителей, которые ответят и за цены, и за качество?

Иногда клиент, приходя в строительную фирму, просит предъявить лицензию. Действительно, в офисах строительных компаний есть множество рамок с разными дипломами и сертификатами, которые клиенту с радостью покажут. Но проектирование и строительство коттеджей – это не лицензируемая сфера деятельности.

Причем информация о членстве в той или иной саморегулируемой организации мало о чем расскажет непосвященному. Стало быть, главный критерий качества – репутация строительной компании. И если вы вознамерились доверить ее специалистам строительство – обязательно посмотрите на дома, которые эта компания уже построила.

Поэтому прежде, чем принять решение, получите реальные рекомендации от тех, кто уже был клиентом данной компании. Стоит ли говорить, что в наше время это самый надежный критерий (во всяком случае, он гораздо более надежен, чем отзывы на сайтах).

Что нужно знать, заключая договор строительного подряда?

Вы только купили участок, и вам предстоит полный цикл строительства? Ваш загородный дом требует реконструкции? Вы решили всего-навсего взамен старого забора поставить новый?

Заключение договора со строительной компанией

Масштабы строительства разные, но в любом случае вы хотите получить хороший конечный результат и затратить как можно меньше денег и нервов. Для этого не пожалейте некоторого времени и постарайтесь рассмотреть как можно больше предложений от подрядчиков и ознакомиться с результатами их труда, а главное – с отзывами предыдущих заказчиков.

Не стоит «покупаться» на красивый офис строительной фирмы, солидный вид бригадира и плотников или один-единственный построенный объект, показанный вам из-за закрытых ворот в отсутствие хозяев. Гораздо разумнее доверять, например, оценкам соседей, живущих в красивом и добротном доме, который простоял уже, как минимум, лет пять.

Но даже самые положительные рекомендации не могут являться стопроцентной гарантией хорошей работы той или иной фирмы или бригады. Вполне возможно, что состав работников за последнее время сильно изменился, да и сами работники, к сожалению, имеют склонность меняться к худшему (наблюдение из личного опыта). Поэтому следующий важный момент – это правильное оформление своих отношений с будущими подрядчиками.

Обычно строительные фирмы предлагают свой типовой шаблон договора строительного подряда. Как правило, он соответствует законодательству, однако  может  отражать интересы только подрядчика, или же содержать двусмысленные формулировки.

Заказчик, подписывая договор, должен обратить внимание на ряд моментов. Это убережет стороны от дальнейших споров. Поскольку строительство требует больших финансовых затрат, и работы стоят недешево, правильный подход оформлению договора позволит избежать больших убытков.

  • устав;
  • решение о назначении директора (генерального директора);
  • свидетельство о присвоении ОГРН;
  • ИНН;
  • выписку из ЕГРЮЛ на имя организации (можно самостоятельно заказать в налоговой, или посмотреть на официальном сайте налоговой в разделе «контрагенты»).

Данные документы  нужны для того, чтобы убедиться, что директор, подписывающий договор, уполномочен выступать от имени организации. Также выписка поможет узнать, как давно зарегистрирована фирма и является ли она «однодневкой».

Также Вы можете проверить фирму на официальных сайтах судов региона (ввести ИНН или наименование организации в разделе «судебное делопроизводство»). Вы увидите, есть ли судебные споры о недостатках работ, взыскании задолженности с данной организации и др. Это позволит установить репутацию строительной фирмы.

Для того чтобы договор считался заключенным, должны быть согласованы все существенные условия договора строительного подряда. К ним относятся:

  • предмет,
  • сроки выполнения работ,
  • цена
Предлагаем ознакомиться:  Ответственность детей перед родителями по закону

Вы выбрали строительную компанию, заключили договор, работа шла полным ходом, но при приемке Вы обнаружили недостатки, которые строители устранять не торопятся — «все нормально, клиент придирается». Что делать в таком случае?

  1. Если в договоре не указаны строительные нормы, которым должен соответствовать объект, то будут действовать только обязательные для применения СНиПы. (они установлены Постановлением Правительства РФ от 26.12.2014 № 1521).
  2. Заказчику нужно направить подрядчику претензию о том, что работы выполнены некачественно. Это может оказаться необходимым для того, чтобы: устранить выявленные недостатки, взыскать с подрядчика причиненные убытки, заменить непригодный результат работы или обосновать уменьшение размера оплаты. Претензия на явные недостатки должна быть предъявлена при приемке, а на скрытые – см п.4.
  3. Подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах.
  4. Возмещение недостатков возможно в пределах гарантийного срока, а если он не установлен, то не позже двух лет, после их обнаружения, для объектов недвижимости в течение пяти лет.
  5. Если в течение гарантийного срока строительная компания полностью переделывает свою работ, на новую работу устанавливается такой же гарантийный срок, что и на предыдущую.
  6. Срок исковой давности в отношении зданий и сооружений составляет три года. Данный срок исчисляется с момента приемки работы. Если заявление по поводу недостатков результата работы сделано в пределах гарантийного срока, течение срока исковой давности начинается со дня заявления о недостатках.
  7. Главным доказательством в судебном споре будет заключение эксперта. Также доказательствами будут  гарантийные письма подрядчика об устранении недостатков, письменная переписку заказчика и подрядчика, если в ней строители признают дефекты.
  8. Споры по качеству работ, вытекающие из договора строительного подряда являются сложными. Если дело дошло до суда, необходимо воспользоваться помощью профессионального юриста, специализирующего на подобных спорах.

Таким образом, мы рассмотрели основные нюансы, на которые нужно обратить внимание при заключении договора строительного подряда.  Так как предметом является объект недвижимости, и цена работ обычно значительна, лучше консультироваться с юристом. Серьезный подход к заключению договора позволит избежать множества проблем.

Заключение договора со строительной компанией

Юрист. Образование: ФГБОУ ВО УдГУ,  специальность «юриспруденция», гражданско-правовая специализация.  С 2015 года юрист по вопросам гражданского права ( консультирование граждан, ведение дел в судах общей юрисдикции и арбитражных судах).

Строители в один голос говорят о том, что качественно построить дачный дом или коттедж можно только при наличии полного пакета проектной документации.

Тем не менее, как признаются представители бригад, сегодня большой процент частных домов возводится без проекта. Часто его заменяет просто набор картинок с фасадами и набросанная от руки планировка этажей. Юристы считают, что даже в таких экстремальных условиях можно составить договор подряда, который поможет построить достаточно качественное жильё и позволит разрешить большинство недоразумений между подрядчиком и заказчиком.

Руководитель ООО «Правоведъ», юрист Елена Хайруллина, в частности, рекомендует включать в договор информацию о размерах объекта, количестве этажей, данные о типе фундамента, описание способа выполнения конструктивных элементов строительства, виды используемых строительных материалов. Описание может быть вынесено в отдельное приложение к договору.

Другие юристы дают похожие рекомендации.

Техническое описание коттеджа может быть примерно таким:

  • Двухэтажный дом с холодным чердаком, двухскатной крышей. Фундамент монолитный, ленточный, бетон М300, ширина ленты 400 мм, заглублён 500 мм, над землёй – 500 мм.
  • Наружные габариты – 6 на 9 метров.
  • Жилая площадь – 55-60 кв. м.
  • Число этажей – 2.
  • Высота этажей в свету – 2,7 м.
  • Материал наружных стен – твинблоки 400 мм.
  • Наружное утепление стен – базальтовые плиты 100 мм.
  • Перегородки – твинблоки 200 мм.
  • Тип перекрытий – по деревянным балкам 200 мм.
  • Утепление перекрытий – базальтовые плиты 200 мм.
  • Тип кровли – битумная черепица.
  • Наружная отделка стен – декоративная штукатурка короед.
  • Наружная отделка цоколя – натуральный камень.
  • Окна и подоконники пластиковые, откосы – штукатурка.

Первый этаж: крытое крыльцо, тамбур, санузел, прихожая-лестничный холл, кухня-столовая. На второй этаж дома вынесены две спальные комнаты, лестничный холл, ванная. Отопление от газового котла, установленного на кухне.

Типовой договор строительного подряда – это, как правило, несколько страничек текста, на которых, как и в любом другом договоре, указаны сроки действия, права и обязанности сторон. В нем нас должны интересовать пункты, обязывающие строителей отвечать за качество, не менять в одностороннем порядке цены в процессе строительства и соблюдать оговоренные сроки.

Предлагаем ознакомиться:  Неисполнение решения суда: образец заявления о возбуждении дела

С обязанностями заказчика (будущего новосела) все более или менее понятно, они сводятся к тому, чтобы своевременно перечислять деньги в соответствии с графиком финансирования. Обязанности исполнителя – предмет куда как более сложный и никак не укладывается в те несколько пунктов договора, в которых указана площадь и этажность будущего дома.

Неотъемлемой частью договора строительного подряда всегда являются приложения: подробная проектно-сметная документация с архитектурным и рабочим проектом, сметы и спецификации материалов, графики производства строительных работ и их оплаты. Если все эти  приложения умещаются на нескольких страничках – это несерьезно.

Проектная документация на средний по величине коттедж являет собой увесистый том, который нужно изучать чуть ли не под микроскопом. И только в случае, когда вся эта документация согласована с вами до подписания договора, у вас будет возможность контролировать ход и качество работ, а также предъявить претензии за нарушение сроков и качества.

Заключение договора со строительной компанией

Если вы сомневаетесь в квалификации или порядочности ваших контрагентов, то все договоры, которые вам предлагают подписать, желательно показать независимым экспертам – юристам и строителям. Если вам говорят, что вся договорная база является предметом коммерческой тайны, либо объектом интеллектуальной собственности, которую нельзя выносить из офиса, ищите другую строительную организацию.

Что нужно знать, обращаясь в строительную организацию?

Шаг первый: выбор проектного решения, приобретение проекта, или заключение договора на проектирование

Вы можете приобрести готовый проект, либо выбрать проект, предложенный представителями строительной организации, либо заключить договор на индивидуальное проектирование.

Заключить договор на строительство без проекта.

В строительную компанию можно прийти с готовым проектом. Но вполне возможно, что ее представители предложат посмотреть проекты коттеджей из собственного каталога фирмы. Если они уже проверены практикой, что подтверждает портфолио данной компании, – отлично. Это означает, что в нем, скорее всего, уже нет ошибок и просчетов, типичных для совсем «свежих» проектных решений.

Но в любом случае показанные вам готовые проекты – это только приглашение к разговору, цель которого – узнать о ваших потребностях и вкусовых пристрастиях. Выбирая отделочные материалы, привязывая проект к местности и вместе с архитектором меняя планировочное решение, вы превратите типовое проектное решение в индивидуальное.

Что входит в состав толстой папки проектной документации, сопровождающей приглянувшийся вам эскизный проект? Как минимум, рабочая документация и чертежи, в которых все размеры указаны с абсолютной точностью и в миллиметрах. «Излишества» и детали – балкон, терраса, веранда, крыльцо – тоже должны отражаться в рабочем проекте в реальных размерах.

Строительный форум

Отдельными чертежами прорисовываются все элементы и узлы конструкции. Чтобы представители разных строительных организаций не трактовали чертежи по-своему, существует ГОСТ 21.101-93, в котором указаны требования к составу рабочей документации и основные требования к чертежам, предназначенным для строительных работ.

Кроме рабочих чертежей, в состав проектной документации должен входить проект инженерных систем: электроснабжения, водоснабжения и канализации, отопления. Правда, в последнее время типовые инженерные разделы все реже включаются в состав готовых проектов – здесь не всегда можно найти универсальное решение для всех случаев. Другое дело, что архитекторы и конструкторы строительной компании должны за разумные деньги доработать инженерные разделы под конкретного клиента.

Подробнейшая спецификация материалов – тоже часть проектно-сметной документации. Но если проект первоначально предназначался для других регионов (России или тем более мира), ряд позиций в ней может нуждаться в уточнениях. При этом любые замены материалов, сделанные в процессе строительства, обязательно придется вносить в состав документации.

Можно ли построить дом по проекту, скачанному из сети? Теоретически да. Но это, скорее всего, обойдется дороже проектного решения, разработанного для местных условий. Контакт заказчика и проектировщика становится неизбежным, если речь идет о проектировании фундамента.

В отличие от самих коттеджей, типовых фундаментов просто не бывает. И если представители строительной организации готовы заключать договор подряда на строительство и составлять смету без выезда на участок, либо без подробных данных геологического обследования – это повод насторожиться для заказчика.

Какие документы подрядчика  проверить до заключения договора?

Не стоит делать отступлений от официальных правил оформления бумаг по причине, например, недостаточно большого объёма работ (вы планируете всего лишь сделать отмостку фундамента или новую калитку). Обязательно необходимо заключение договора подряда на оказание услуг, хотя бы в произвольной (но обязательно письменной!) форме или заполнить бланк, распечатанный с официального сайта строительной компании.

В моей практике были ситуации, когда договор подряда на строительство даже с лицензированной компанией оказывался слишком кратким в описании предстоящих работ, их стоимости, а особенно сроков выполнения. В случае же, если подрядчик берёт на себя обязательства по поставкам строительных материалов, заказчику нужно проявить особую бдительность.

Предлагаем ознакомиться:  Исковое заявление о расторжении брака и определении места жительства детей: образец

По ценам в сметах тоже возникает масса вопросов. Понятно желание подрядчиков учесть возможные инфляционные и сезонные скачки цен, но иногда сметная стоимость отличается от реальной на 50-100%! И хотя в первую очередь это касается основных и явных материалов, увеличение стоимости строительства всё равно оказывается весьма существенным.

Как быть, когда подрядные работы выполнены некачественно?

Очень часто встречается такое распространённое и удивительно живучее явление, как пересортица. Она практически на каждом шагу. Начинается с объёма земляных работ, который оценивается по количеству кубических метров. Почему при расчётном объёме фундамента в 30м3 земляные работы занимают столько же «кубов», ведь часть фундамента (цоколь) не закапывается в землю? Да и какое количество бетона туда заливается – тоже вопрос.

С любыми строителями, будь то крупная фирма или «шабашники» из соседней деревни, необходимо заключить договор подряда со следующими подробными приложениями:— перечень работ;— перечень материалов;— смета;— график работ.

Во избежание путаницы были созданы специальные правила оформления так называемых «скрытых» работ (этапов строительства, за которыми следуют другие, скрывающие результаты предыдущих). Яркий пример «скрытых» работ – глубина заложения фундамента. Поэтому в строительных договорах должен быть пункт об обязательной приёмке заказчиком каждого этапа работ с составлением акта.

Львиная доля брака в загородном строительстве связана именно с некачественным выполнением тех работ, производство которых заказчик вовремя не проконтролировал. Поэтому не пренебрегайте этим важнейшим условием, если вы хотите, во-первых, получить действительно качественную работу, а во-вторых, избежать обмана в указании строителями количества израсходованных материалов.

Для фундаментов, например, это бетон и арматура. К нам иногда обращаются владельцы загородных домов, фундаменты которых промерзают, вспучиваются и покрываются трещинами. Чаще всего подрядчики некачественно выполняют этот этап работ при строительстве деревянных домов, полагая, что такие строения достаточно лёгкие, их способны выдержать «гуляющие» фундаменты.

Обследование таких конструкций выявляет нарушения в глубине заложения, применение бетона низкого качества (который привозят сами подрядчики) и недостаточное количество использованной арматуры. Дом на таком фундаменте долго не простоит, а гарантия на работы даётся зачастую только на один год. Конечно, суд встанет на сторону потребителя, но решение в вашу пользу может так и остаться на бумаге.

Все под контролем

Если ваши отношения со строителями педантично прописаны в самом договоре строительного подряда, приложениях в виде графиков производства работ и платежей, а все изменения в конструкции находят отражение в проектно-сметной документации, ваши шансы увидеть дом своей мечты значительно увеличиваются.

Подписывая акты сдачи-приемки по окончании того или иного этапа стройки, у вас будет возможность заглянуть в проект, чтобы обнаружить возможные отклонения и задать соответствующие вопросы на сей счет.

В период строительства имеет смысл почаще наведываться на стройку. Особого внимания со стороны заказчика требуют подготовительный период и фундаментные работы. Во-первых, это самый ответственный ее этап (ошибки и просчеты, допущенные при закладке строительного основания могут иметь фатальный характер), во-вторых, именно в этот момент происходит основная «притирка» в отношениях заказчика с подрядчиком.

Если вы сами не строитель, то едва ли сможете оценить прочность бетона и обоснованность применения той или иной марки арматуры. Но косвенным признаком того, что все в порядке, для вас будет высокая культура производства работ и порядок на стройплощадке.

Опыт строителей показывает, что когда начинаются отделочные работы, многие заказчики готовы дневать и ночевать на объекте. Тем не менее, качество работы строительной организации имеет смысл оценивать в тот период, когда внутренняя отделка еще не завершена.

Требования к стройматериалам

Также следует выяснить, какие именно материалы и в каком количестве будут поставляться подрядчиками для строительства вашего дома. Особенно это касается комплектующих для деревянных домов. Все пиломатериалы подразделяются на сорта и классы, которые регламентируются различными ГОСТами и ТУ (техническими условиями).

Также очень полезно изучить требования ГОСТов. В дальнейшем, если вам не понравится применяемый материал, у вас будет основание потребовать его заменить. А если принимать за основу оценки высшего сорта пиломатериалов их безупречный внешний вид и отсутствие дефектов, необходимо оговорить в документах и этот момент.

«Спасение утопающих – дело рук самих утопающих». Поэтому будьте бдительны со строителями, оформляйте свои отношения с ними официально и грамотно и с самого начала контролируйте, контролируйте и ещё раз контролируйте. Конечно, для этого вам придётся вникать в суть строительства, в законодательные нормы и правила, но поверьте, результат этого стоит.

Текст:Александр Исаковский

«Загородное строительство» № 5 (33), май 2008 г. 

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector