Договор с управляющим в ТСЖ: что это такое, с кем может быть заключен, а также стороны и содержание соглашения
Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499)938-71-58 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 215, бесплатно)

Трудовой договор управляющего и жск

Права и обязанности

В соответствии с ч. 3.1 ст. 147 ЖК РФ «членом правления товарищества собственников жилья не может являться лицо, с которым товарищество заключило договор управления многоквартирным домом, или лицо, занимающее должность в органах управления организации, с которой товарищество заключило указанный договор, а также член ревизионной комиссии (ревизор) товарищества.

Часто вышеприведенная норма неверно трактуется в части возможности заключения трудового договора с членами и председателем правления ТСЖ. Расхождения во мнении обусловлены тем, что на самом деле отношения между членами и председателем ТСЖ могут являться как гражданско-правовыми, так и трудовыми. И самая распространенная ошибка — это попытка свести все к одному типу отношений. К тому же невозможность заключения трудового договора связана именно с совмещением должностей, далее мы более подробно остановимся на этом вопросе.

И если в возможности заключения гражданско-правового договора мало кто сомневается, то заключение трудового договора вызывает многочисленные споры.

Многочисленная судебная практика, которая также будет рассматриваться в данной статье, также подтверждает возможность заключения трудового договора. В частности, в апелляционном определении Санкт-Петербургского городского суда от 18 июля 2017 г. по делу № 33-14238/2017 суд пришел к выводу о том, что «п. 3.1 ст.

147 ЖК РФ содержит норму трудового права, регулирующую вопрос возможности заключения ТСЖ трудового договора с членом правления ТСЖ». Также суд указывает на то, что «статья 9 Трудового кодекса РФ устанавливает, что трудовые договоры не могут содержать условий, снижающих уровень прав и гарантий работников, установленный трудовым законодательством. Если такие условия включены в трудовой договор, то они не могут применяться».

Трудовой договор управляющего и жск

Отметим, что применение данной нормы о заключении трудового договора возможно не только в ТСЖ, но и в ЖСК.

Таким образом, с членом и председателем правления ТСЖ можно заключить трудовой договор, гражданско-правовой договор или вовсе не заключать письменных договоров.

В соответствии с ч. 3.1 ст. 147 ЖК РФ член правления товарищества собственников жилья не может поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества».

Член и председатель правления ТСЖ должны выполнять возложенные на них функции самостоятельно, передача таких функций или части функций не допускается. Это касается как физических, так и юридических лиц. Доверенность, в случае ее выдачи, на выполнение обязанности члена правления ТСЖ будет недействительна.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 31 марта 2015 г. по делу № А56-15987/2014 была разрешена ситуация, в которой собственник помещения в МКД — юридическое лицо, выдало доверенность на право быть членом правления третьему лицу. «В ходе проверки были выявлены нарушения, в том числе пункт 14.

2 Устава ТСЖ в части: «Если собственником помещения является юридическое лицо, то его уполномоченный представитель имеет право быть членом правления: — не соответствует требованиям части 3.1 статьи 147 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ), так как член правления ТСЖ не может доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества».

Следовательно, членом правления ТСЖ согласно ЖК РФ может быть только собственник помещения, а не его представитель». Также судом указано, что «в случае если собственник — юридическое лицо, то оно может быть членом ТСЖ и правления ТСЖ. Такое юридическое лицо не вправе передавать правовой статус члена ТСЖ и члена правления ТСЖ иным лицам, не являющимся собственниками помещений в указанном доме».

Председатель ЖСК имеет права, которые прописываются отдельными главами в уставе жилищно-строительного кооператива.

Должностная инструкция председателя ЖСК:

  • он должен знать Законы Российской Федерации;
  • он должен добросовестно организовывать всю деятельность правления кооператива в полнейшем соответствии с действующим законодательством;
  • регулировать вопросы по организации ремонта, а также и предоставления коммунальных и прочих же услуг жильцам;
  • полностью контролировать услуги, которые были предоставлены жильцам на соответствие качества;
  • в случае если были предоставлены услуги не очень высокого качества или в отсутствие предоставления таких услуг, обеспечить жильцам полнейший перерасчет платежей;
  • обеспечивать надлежащую работу различного вида оборудований, помещений, а также и строений, что относятся к данному кооперативу;
  • надлежащим образом хранить документы, предоставленные жильцами, которые подтверждают право собственности на жильё;
  • выдавать требуемые документы, входящие в его компетенцию, жильцам: акты, документы и справки за услуги и так далее;
  • представлять все интересы данного кооператива в государственных, и иных учреждениях, связанных с эксплуатацией или же обслуживанием дома;
  • вести и контролировать необходимую документацию, бухгалтерскую статистику, прочую отчетность;
  • проводить банковские операции;
  • проверять правильность расчетов с жильцами дома за оплату различных услуг;
  • не допускать вольной несанкционированной перепланировки жильцами дома мест, предназначенных для общего пользования, жилых и нежилых помещений;
  • периодически осуществлять контроль за благоустройством зданий, целостностью конструкций и оборудования;
  • принимать и по возможности учитывать пожелания жильцов дома по содержанию и благоустройству зданий и сооружений;
  • принимать граждан, а так же вести учет жалоб по поводу организации управления, благоустройства дома, технического состояния различных объектов;
  • принимать мер по устранению проблем жителей дома, связанных с его благосостоянием и обслуживанием;
  • контролировать проведение текущего и капитального ремонта зданий и сооружений данного кооператива;
  • составлять каждый квартал план работ и отчитываться по его выполнению перед правлением в конце каждого квартала;
  • присутствовать в установленные дни в правлении кооператива и организовывать прием членов ЖСК членами правления;
  • проводить заседания правления.

Данный перечень обязанностей не является исчерпывающим. При составлении и принятии Устава жилищно-строительного кооператива в этот список могут быть включены и иные обязанности председателя ЖСК в зависимости от различных ситуаций.

Устав ЖСК

фото 2

Теперь рассмотрим некоторые права, которые предоставлены председателю жилищного кооператива.

Условно их можно разделить на основные и дополнительные.

К основным правам председателя ЖСК относятся:

  • контролировать использование жильцами предоставленных им жилых и нежилых помещений, а в случае обнаружения нарушения норм действующего законодательства, принимать меры по их устранению;
  • в случае возникновения аварийной ситуации в помещении, которое находится в собственности физических или юридических лиц, грозящей повреждения имущества других собственников, имеет право проникнуть в помещение по согласованию с собственником;
  • проводить подбор персонала, представлять кандидатуры на собрании правления;
  • руководить деятельностью персонала;
  • имеет право решающего голова на собраниях правления кооператива при равенстве голосов участников правления;
  • наделять членов правления отдельными полномочиями и требовать их добросовестного исполнения;
  • досрочно освободить должность председателя жилищно-строительного кооператива.

Если вы хотите подробнее узнать про договор участия переходите

сюда

. Кроме всего прочего, мы предоставляем вам информацию об

отличиях от ДДУ

, а также:

Вы в любой момент можете выйти из ЖСК ради ЖНК.

Дополнительные права председателя кооператива:

  • единолично руководить деятельностью персонала;
  • самостоятельно распоряжаться денежными средствами, которые были установлены решением правления кооператива, для оплаты канцелярских принадлежностей и иных мелких расходов;
  • Трудовой договор управляющего и жсклично представлять интерес кооператива в судебных, государственных, муниципальных и иных организациях;
  • подавать в суд иски в случае нарушения жителями дома норм законодательства или невыполнения ими своих обязательств;
  • самостоятельно оформлять и выдавать жильцам дома документов установленного образца.

Помимо прав и обязанностей у председателя ЖСК есть запрет и ограничения.

Председатель не имеет права:

  • входить в квартир жильцов без их желания, тем более в их отсутствие;
  • самовольно распоряжаться денежными средствами кооператива на цели, не предусмотренные сметой и не согласованные с правлением;
  • увольнять персонал без решения правления;
  • выполнять решения собраний и правления, которые противоречат нормам действующего законодательства;
  • действовать против интересов жителей дома, собственников нежилых помещений и всего кооператива в целом.

Надеемся, что вышепредставленная информация помогла вам стать более осведомленным по поводу прав и обязанностей председателя ЖСК.

Описание должности по Жилищному Кодексу

Российское законодательство практически ничего не говорит о фигуре управдома.

Из статьи 148 ЖК РФ мы можем узнать, что наем сотрудников относится к компетенции Правления.

Следовательно, и высшее должностное лицо в структуре организации будет под отчётно ему.

В связи с тем, что ему придётся платить заработную плату возникает вопрос: так нужен ли этот человек?

ВАЖНО!Управление ЖКХ требует наличия профессиональных навыков, которыми обладает далеко не каждый председатель.

Предлагаем ознакомиться:  Вознаграждение конкурсному управляющему. Дополнительное вознаграждение арбитражного управляющего выплачивается

Как правило, руководителя Товарищества выбирают, исходя из высокого доверия к нему остальных жильцов, его мотивации трудиться на благо дома.

Трудовой договор управляющего и жск

И если найти среди жильцов сантехника или бухгалтера, которые согласятся на полставки оказывать услуги дому, вполне реально, то с управленческими функциями все сложнее.

Председатель как лицо, заинтересованное в результате, может контролировать общие процессы, а наемный управленец принимать непосредственное участие в решении рабочих вопросов, поддерживать работу коммунального хозяйства дома.

Председатель может время от времени проверять работу наемных сотрудников, выполняя свои обязанности в свободное время.

ВНИМАНИЕ! Управляющий находится на рабочем месте ежедневно, оперативно решает возникающие задачи, распределяя обязанности между другими сотрудниками.

Признание отношений трудовыми

В силу пункта 11 части 2 статьи 145 ЖК РФ члены и председатель правления ТСЖ могут осуществлять свою деятельность на возмездной основе. Им как членам выборного коллегиального органа управления ТСЖ может выплачиваться вознаграждение в размере, определяемом общим собранием.

При этом выплата вознаграждения членам и председателю правления ТСЖ зависит от наличия предусмотренных для этих целей в годовой смете ТСЖ необходимых денежных средств. В соответствии с пунктом 3 статьи 148 ЖК РФ в обязанности правления товарищества собственников жилья входит «составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения».

Если решение о выплате вознаграждения членам и председателю правления не принималось, не было отражено в смете, то у членов правления и председателя отсутствуют правовые основания для требования уплаты вознаграждения. Еще раз подчеркнем, что выплата вознаграждения — это не обязанность, это право собственников.

Так, в случае, когда общим собранием собственников МКД решение о выплате вознаграждения председателю правления не принималось, трудового договора не заключалось, председатель правления не может требовать выплаты вознаграждения. Кассационным определением Санкт-Петербургского городского суда от 01 февраля 2012 г.

по делу № 33-1341/2012 разрешено именно такое дела: «Судом первой инстанции установлено, что председателем правления Волобуевым В.И. вопрос о вознаграждении председателя правления ни на одном заседании правления не ставился и на общее собрание ТСЖ не выносился. Согласно штатному расписанию ТСЖ, должность председателя правления ТСЖ в штат не входит.

Правление ТСЖ, в том числе и председатель правления ТСЖ, избирается общим собранием членов ТСЖ и выполняет свои обязанности на общественных началах, в штатное расписание данная должность не входит и денежные средства на выплату ему заработной не предусматривается, такая практика сложилась в ТСЖ со дня его образования.

Материалами дела установлено, что Волобуев В.И. осуществлял свою деятельность председателя правления на общественных началах и не обращался в ТСЖ с заявлением о заключении с ним трудового соглашения, в связи с чем суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований у Волобуева В.И. взыскивать с ТСЖ вознаграждение за выполненную работу».

Важным моментом является доказывание наличия в отношениях, признаков гражданско-правовых отношений либо признаков трудовых отношений. Такое доказывание происходит в суде, поэтому необходимо определить правовые критерии, по которым можно отличить гражданско-правовые и трудовые отношения.

Четкого перечня законодательно закрепленных критериев нет, однако можно руководствоваться письмом Фонда социального страхования РФ от 20 мая 1997 г. № 051/160-97, в котором указано, что существенными признаками трудового договора являются:1. Наличие в нем трудовой функции работника (а не конкретно определенного задания, которое являлось бы конечным результатом труда).2.

Подобной позиции придерживаются и суды.

Так, Куйбышевским районным судом города Омска было принято решение от 14 января 2015 г. по делу № 2-20/2015 об отказе в удовлетворении искового заявления председателя правления ТСЖ (о взыскании компенсации за неиспользованный отпуск при увольнении) в связи с тем, что фактически трудовые отношения между ним и ТСЖ «Медик» отсутствовали:

Трудовой договор управляющего и жск

«признаков фактических трудовых отношений в отношениях между сторонами также не усматривается. В ТСЖ «Медик» отсутствует штатное расписание, должностная инструкция председателя правления ТСЖ, правила внутреннего трудового распорядка, положение об оплате труда. Председатель ТСЖ не подчинялся трудовому распорядку товарищества.

Выплачиваемое председателю ТСЖ вознаграждение не зависело от его квалификации, сложности выполняемой работы, условий ее выполнения, количества и качества затраченного труда. Деятельность истца в качестве председателя правления ТСЖ не носила систематического характера, свои обязанности он исполнял время от времени, по обращениям к нему, он не подчинялся режиму рабочего времени, у него отсутствовало рабочее место.

Суд учитывает и то, что разработка вышеуказанных документов относилась к компетенции председателя правления ТСЖ, однако за период своей деятельности он не инициировал разработку и принятие штатного расписания, не разработал ни одного локального акта (должностной инструкции, правил трудового распорядка, положения об оплате труда), не настаивал на заключении трудового договора.

Следует также обратить внимание на Апелляционное определение Пермского краевого суда от 14 октября 2015 г. по делу № 33-11023/2015, согласно которому заключения только трудового договора недостаточно, необходимо наличие иных документов, касающихся трудовой деятельности и соответствующих отчислений: «Имеющийся в материалах дела трудовой договор от 07.12.

2007 заключен Пономаревой А.В. действующей как от имени ТСЖ «Гранит-ПК», так и от своего имени. Из приведенных выше норм следует, что отношения между председателем правления и ТСЖ регулируются законоположениями жилищного законодательства, т.е. являются гражданско-правовыми. Совершение сделок представителем от имени представляемого в отношении себя лично законом запрещено (ст. 182 ГК РФ).

… Также отсутствуют локальные акты ТСЖ «Гранит-ПК» регулирующие исполнение обязанностей председателем товарищества как трудовых, например, правила внутреннего трудового распорядка, должностная инструкция председателя правления, утвержденные коллегиальными органами управления организации. Отсутствуют документы по учету рабочего времени председателя ТСЖ, график отпусков за 2011–2014 годы.

Поскольку истец позиционирует себя руководителем организации, то соблюдение указанных формальных условий зависело от надлежащего исполнения ею своих обязанностей и могло бы в совокупности с иными обстоятельствами (уплата страховых взносов в Пенсионный фонд РФ) свидетельствовать об ином характере правоотношений, нежели чем это предусмотрено в силу норм жилищного законодательства.

Таким образом, оценивать отношения с председателем правления ТСЖ необходимо отдельно в каждом конкретном случае. Если должность присутствует в штатном расписании, приказе, председатель подчиняется внутреннему распорядку, выполняет определенные обязанности, получает за их выполнение оплату, решения общего собрания собственников также свидетельствуют о том, что председателем фактически выполняется трудовая функция, то это свидетельствует о трудовых отношениях.

Отличия от должности председателя

Главное отличие этих двух должностей в том, что председателем может быть только один из собственников жилья МКД.

Управдомом же может стать практически любой человек, за которого проголосуют жильцы на общем собрании.

Первого можно назвать администратором товарищества.

А наёмный управленец – тот, кто непосредственно отвечает за исполнение всех работ, связанных с обеспечением комфортных условий для проживания: ремонт, закупка строительных и расходных материалов, контроль уборки и подготовки к отопительному сезону.

Есть и другие отличия:

  • оплата труда: члены правления могут получать лишь небольшое вознаграждение за свою работу, или вовсе заниматься ей на общественных началах, так как выполнение своих функций не отнимает у него много времени.

ВНИМАНИЕ!Управляющий – это сотрудник, работающий на полную ставку и получающий зарплату согласно штатному расписанию.

  • срок назначения. Если первый выполняет свои обязанности в течение срока, прописанного в договоре, то председателя выбирают на 2 года (в соответствии со ст.149 ЖК РФ);

  • право представлять интересы организации. Председателю не требуется дополнительно подтверждать свои полномочия, управленец подтверждает свое право действовать от имени товарищества доверенностью.

ВАЖНО! Для того, чтобы устроиться на работу управдомом, необходимо иметь российское гражданство, образование и/или опыт работы в сфере ЖКХ, хорошо знать Жилищный кодекс, технических требований к МКД, а также не иметь судимостей, связанных с экономическими преступлениями.

Непосредственным работодателем является председатель Правления. Он может осуществлять свою деятельность в качестве ИП и одновременно управлять сразу несколькими домами.

Если управдом отчитывается перед председателем, то сам председатель – непосредственно перед собственниками жилья.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 — Москва

8 (812) 309-74-28 — СПб

Совмещение трудовой деятельности

Законодательно установлен запрет совмещения деятельности в должностях членов правления (а в их число входит и председатель) и иных должностей по трудовому договору в том же ТСЖ.

Ч. 3.1 ст. 147 ЖК РФ устанавливает, что член правления товарищества собственников жилья не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору, а также поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества.

Например, нельзя одновременно быть электриком и председателем правления, бухгалтером и членом правления в одном ТСЖ.

Предлагаем ознакомиться:  Как расторгнуть договор через банкомат в сбербанке

Трудовой договор управляющего и жск

«В полномочия ответчика не входила обязанность о назначении исполняющего обязанности председателя Правления. Вместе с тем, ответчиком заключено трудовое соглашение с Н., по условиям которого последнему поручалось выполнение обязанностей председателя Правления товарищества в период с по с оплатой согласно штатному расписанию. Н.

выплачена заработная плата. Установив, что Н. состоял в ТСЖ в трудовых отношениях по профессии электрика, одновременно являлся председателем Правления ТСЖ, приняв во внимание положения вышеуказанной нормы закона, суд сделал правильный вывод о незаконности действий ответчика по заключению трудового соглашения и выплаты по нему заработной платы».

Вместе с тем законодательство не содержит запрета на заключение договоров об оказании услуг по гражданско-правовым договорам. Однако здесь следует быть внимательным и иметь ввиду, что не должно осуществляется фактической подмены трудовых отношений на гражданско-правовые.

Такой случай произошел в Хабаровском крае. Председателем правления М. были заключены договоры между ней и ТСЖ «Полет» на оказание услуг по оформлению документации на регистрацию по месту жительства, месту пребывания, снятие с регистрационного учета; уходу за цветами; посадке цветов, подкормке и поливе растений;

уборке офиса ТСЖ «Полет», уборке придомовой территории дома, уборка мусора из урн, уборка мусорной площадки. За оказание услуг М. было перечислено себе вознаграждение. В апелляционном определении Хабаровского краевого суда от 09 июня 2017 г. по делу № 33-4337/2017 судом указано на то, что «в силу п. 3.1 ст.

147 Жилищного кодекса РФ член правления товарищества собственников жилья не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору. Судом было установлено, что М. незаконно заключала договоры гражданско-правового характера, которые фактически регулировали трудовые отношения между ней как работником и как работодателем ТСЖ «Полет». Судом вышеперечисленные договоры, заключенные председателем правления ТСЖ были признаны недействительными.

При этом право на труд членов и председателя правления ТСЖ ни в коей мере не ограничивается. Им не запрещено работать по трудовому или гражданско-правовому договору в других организациях. Запрет касается только:1. Невозможности работы по трудовому договору в том же ТСЖ.2. Невозможности занимать должности в органах управления организации, с которой ТСЖ заключило договор управления МКД.3.

Особое внимание стоит обратить председателю правления ТСЖ, выполняющему свои функции на основании трудового договора. Согласно ст. 276 ТК РФ руководитель организации может работать по совместительству у другого работодателя только с разрешения уполномоченного органа юридического лица либо собственника имущества организации, либо уполномоченного собственником лица (органа). Руководитель организации не может входить в состав органов, осуществляющих функции надзора и контроля в данной организации.

В соответствии со ст. 273 ТК РФ руководитель организации — физическое лицо, которое в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, учредительными документами юридического лица (организации) и локальными нормативными актами осуществляет руководство этой организацией, в том числе выполняет функции ее единоличного исполнительного органа.

Поэтому если председатель правления ТСЖ, выполняющий свои обязанности по трудовому договору, захочет по совместительству работать в другом месте — ему будет необходимо согласие собственников или правления (необходимо также обращать внимание на то, что указано по этому поводу в Уставе ТСЖ). Несмотря на то, что данное ограничение не указано прямо в жилищном законодательстве, при заключении трудового договора на председателя ТСЖ также будут распространяться положения трудового законодательства, в частности — данное ограничение.

Согласно Апелляционному определению Пермского краевого суда от 14 октября 2015 г. по делу № 33-11023/2015 «согласно штатного расписания ТСЖ за 2012 год председатель правления не входит в число лиц, состоящих в штате организации, т.е. лиц, с которыми заключен трудовой договор. Из материалов дела не следует, что истцу выплачивалась заработная плата, его должность была предусмотрена штатным расписанием ТСЖ, при выполнении своей функции он подчинялся правилам внутреннего трудового распорядка.

Также обращает на себя внимание не соблюдение Пономаревой А.В. ограничения, установленного частью 1 статьи 276 Трудового кодекса Российской Федерации, согласно которой руководитель организации может работать по совместительству у другого работодателя только с разрешения уполномоченного органа юридического лица либо собственника имущества организации, либо уполномоченного собственником лица (органа). Из материалов дела следует, что Пономарева А.В. работала в ООО «***» с февраля 2012 года».

Похожая ситуация рассматривалась в Саратовской области. Так решением Ленинского районного суда г. Саратова от 6 марта 2013 г. по делу № 2-446/2013 было установлено следующее: «Власова Т.Д. является сособственником жилого помещения, членом ТСЖ «Молодежный». Общим собранием собственников помещений, проходившим в период с 02.04.2011 по 20.04.

2011, была избрана членом правления, а затем 11.05.2011 — его председателем (л.д.31). 11 мая 2011 года с Власовой Т.Д. был заключен трудовой договор на осуществление оперативного практического руководства текущей деятельностью ТСЖ «Молодёжный» в качестве руководителя исполнительного органа ТСЖ, где пунктом 1.3.

установлено, что председатель правления приступает к работе 11 мая 2011 года. В соответствии с п. 1.2. трудового договора должность председателя правления ТСЖ не является основным местом работы Председателя правления. Из представленной в материалы дела копии трудовой книжки ТК- II № (л.д.37-42), принадлежащей Власовой Т.Д.

, усматривается, что в период нахождения на выборной должности председателя правления ТСЖ истец также выполняла с 03.05.2005 по 30.09.2011 основную работу главного бухгалтера в ООО «Сокол-Саратов» (л.д.40). Однако истцом не представлено доказательств, которые бы свидетельствовали о разрешении собственников помещений либо членов правления ТСЖ «Молодежный» на её работу по совместительству у другого работодателя, что является нарушением трудового законодательства».

Образец трудового договора и доверенности

Все должностные обязанности, а также права записывают в трудовой договор.

Здесь же указывается объем его полномочий и режим работы.

Обратите внимание: управленец отчитывается перед правлением, но не перед жильцами. Также он не оказывает им каких-либо услуг.

ТСЖ имеет право обозначить и передать управляющему его должностные функции в официальной доверенности. Обычно этот документ оформляется в ситуациях, когда управляющему необходимо представлять интересы товарищества в сторонней организации, например, в различных органах власти.

В доверенности указываются все полномочия управляющего, которые обычно дублируются с теми, что приводятся в его должностной инструкции или изложены в гражданско-правовом соглашении.

Обратите внимание! Доверенность рекомендуется заверять у нотариуса.

Общие положения, касающиеся ее оформления, изложены в главе 10 ГК РФ.

Выводы

В настоящей статье разъяснено, что сложившееся мнение о невозможности заключения трудового договора с председателем или членом правления ТСЖ является неверным. Единственное, что в каждом ТСЖ, в зависимости от загруженности членов правления и председателя правления необходимо будет решать вопрос о типе заключаемого договора — трудовой или гражданско-правовой.

Также, обобщая вышеприведенную судебную практику отметим, что в случае заключения договора, не соответствующего действительности (например, имеются признаки трудовой деятельности, но заключается гражданско-правовой договор) или при отказе от заключения какого-либо договора, суд может признать существующие отношения фактически сложившимися и определить тип этих отношений (трудовые или не трудовые), что повлечет за собой соответствующие последствия.

*********************************************************************Внимание!25 декабря 2018 года состоится онлайн-семинар (вебинар)«Смета ТСЖ/ЖСК с учетом последних поправок законодательства:назначение, порядок составления и утверждения, особенности»Программа мероприятия, условия участия и оформление заявки {amp}gt; {amp}gt; {amp}gt;

Полезное видео

Посмотрите познавательное видео по данной теме:Подводя итоги, можно выделить три ключевых особенности должности.

Это наемное лицо на зарплате, не обязательно и чаще всего не жилец дома, он выполняет все рабочие задачи по обеспечению комфортного проживания в МКД, в то время, как председатель лишь руководит и контролирует.

Решение о найме, хоть и приводит к дополнительным расходам, позволяет повысить уровень обслуживания дома и обеспечить бесперебойную работу всех обслуживающих его сотрудников и организаций.

Кого можно на нанять на эту должность?

Нанять на работу в ТСЖ управляющим могут как физ. лицо, так и ИП. Этот сотрудник должен отвечать таким требованиям:

  1. Трудовой договор управляющего и жскиметь опыт работы в области коммунального хозяйства, строительства не менее 5-ти лет на руководящей должности;
  2. иметь высшее образование по технической специальности, близкой к коммунальной сфере или строительству;
  3. быть инициативным, коммуникабельным;
  4. обладать умением руководить подчиненными.

ВАЖНО: Так как данная должность предполагает материальную ответственность, то претендент на нее не должен иметь криминального прошлого и быть причастным ранее к хищениям.

В отличие от председателя ТСЖ, управдом может вовсе не иметь никакого отношения к обслуживаемому товариществом МКД. Наличие собственности в этом доме не есть ни обязательным условием, ни препятствием.

Предлагаем ознакомиться:  Кому дают ипотеку на квартиру в 2019 году?

Главное требование к управдому – профессионализм в области коммунального хозяйства.

Трудовой договор управляющего и жск

Круг обязанностей управдома таков:

  • Трудовой договор управляющего и жскпостоянно держать связь с руководством, согласовывая свои действия, участвовать в оперативных совещаниях;
  • заключать договора с поставщиками ресурсов, подрядчиками и пр.;
  • контролировать качество поставок и услуг;
  • управлять вверенным ему хозяйством, включая работу сотрудников, занимающих рабочие должности;
  • минимум 1 раз в месяц снимать показания приборов учетов ресурсов;
  • принимать участие в составлении сметы доходов и расходов, контролировать ее соблюдение;
  • предупреждать аварийные ситуации, проводя регулярные осмотры всего оборудования и сетей, а также конструкций зданий;
  • контролировать содержание МКД и придомовой территории в идеальном порядке;
  • вести приемы жильцов, обеспечивая выполнение их заявок и обращений;
  • при необходимости выступать в судах, комиссиях и пр. от имени ТСЖ;
  • в случае возникновения внештатной ситуации оперативно устранить причины и последствия;
  • знать требования законов, СНиП, правил соблюдения ОТ и ТБ и т.п.

ВАЖНО: Управдом контролирует выдачу и расходование необходимых материалов, инструментов, осуществляет закупку запчастей, оборудования и пр., и проводит списание.

Этот руководитель также не лишен бумажной работы, он должен иметь представление о состоянии платежей, участвовать в выдаче справок, составлению и выполнению мероприятий по подготовке всех систем МКД в зимнему и летнему периодам и пр.

Должностная инструкция управдома содержит иные разделы: кроме обязанностей, в этой инструкции описаны также его права, условия работы и оплаты, ответственность, режим труда и отдыха.

Права и обязанности

Управдом наделен такими правами:

  1. Трудовой договор управляющего и жсквыполнять свои функции в пределах должностной инструкции;
  2. представлять ТСЖ перед третьими лицами (на основании доверенности от товарищества);
  3. вносить предложения руководству по вопросам улучшения организации обслуживания МКД;
  4. контролировать работу работников низшего звена, а также подрядчиков, искать лучшие коммерческие предложения, давать указания, руководить процессами ремонтов;
  5. быть представителем интересов ТСЖ перед третьими лицами;
  6. отстранять от работы или делать замечания своим подчиненным, если их поведение, состояние того заслуживает;
  7. пользоваться всеми правами гражданина, гарантированными Конституцией РФ.

ВНИМАНИЕ: Управдом вправе требовать к себе уважительного отношения и обеспечения своего рабочего места всем необходимым для максимально эффективной работы.

Устав ЖСК

Правовой статус управляющего фиксируется в трудовом договоре или в процессе утверждения гражданско-правового соглашения при вступлении лица, изъявившего стать управляющим, в соответствующую должность.

Кроме того, правовой статус должен быть обязательно закреплен в должностной инструкции управляющего.

Поскольку управляющий является физическим лицом, в момент заключения сделки, сторона правления товарищества не перекладывает на управляющего свои обязанности, касающиеся осуществления коммунальных услуг, а остается их исполнителем.

Справка! Правовое поле должности управляющего находится в плоскости управленческих процессов административного характера, в числе которых контроль за соблюдением порядка в отношении общественного недвижимого имущества, в частности, содержания его в надлежащем состоянии, ремонта и обслуживания.

Бывают случаи, когда Устав ТСЖ содержит ряд фиксированных обязанностей, среди которых могут быть оговорены отдельные аспекты. Тогда объем полномочий, передача которых осуществляется управляющему ТСЖ, определяется самим правлением товарищества вне правового поля.

Вступающему в должность управляющего ТСЖ можно порекомендовать тщательно знакомиться не только с договорами и инструкцией, но и Уставом ТСЖ, в котором он в дальнейшем планирует вести свою трудовую деятельность.

Как составить?

Должность управдома ТСЖ требует специальных знаний, образования и навыков, но и оплачивается неплохо. Средняя зарплата на этой должности находится в 2017 г. в таких пределах:

  • Трудовой договор управляющего и жскСанкт-Петербург – 30-40 тыс. руб.;
  • Москва – 70-80 тыс. руб.;
  • Новосибирск – 28-35 тыс. руб.;
  • Барнаул – 15-20 тыс. руб.;
  • Екатеринбург – 25-30 тыс. руб.

По регионам заработок управдома отличается в разы, что говорит о том, что не везде перешли на новые методы управления МКД и не оценили по достоинству значимость хорошего управляющего.

Для законности соглашения важно описать все вышеперечисленные пункты как можно более подробно, чтобы избежать возникновения спорных ситуаций в будущем.

Предметом заключаемого соглашения является наём специалиста, и передача ему части прав и обязанностей руководства ТСЖ на условиях, обозначенных в таком соглашении.

В список полномочий управляющего могут быть включены:

  1. Представление интересов товарищества в финансовых и надзорных организациях по доверенности.
  2. Распоряжение вещественными и финансовыми активами жилтоварищества.
  3. Решение кадровых вопросов, в том числе наём, увольнение сотрудников структуры, определение списка обязанностей и контроль деятельности сотрудников.
  4. Заключение договоров с ресурсоснабжающими фирмами и подрядными ремонтными организациями.

Дополнительным пунктом следует указать, что заключение любых договоров со сторонними компаниями может осуществляться только для реализации уставных целей товарищества.

Наёмный управляющий не может оформлять займы и кредиты на погашение текущих задолженностей без соответствующего решения общего собрания жильцов-членов жилищного товарищества, согласно ч. 6 п. 2 ст. 145 ЖК РФ.

К должностным обязанностям привлекаемого управленца относятся:

  • Трудовой договор управляющего и жскСвоевременное снабжение владельцев квартир коммунальными ресурсами.
  • Проведение необходимых работ по ремонту и благоустройству в установленные сроки.
  • Проведение работы по ликвидации долгов ТСЖ.
  • Соблюдение устава и жилищного законодательства.
  • Составление отчётов о своей деятельности.

Периодичность отчётов (ежеквартально, ежемесячно) определяется дополнительно.

фото 3

К обязанностям другого субъекта соглашения (правления жилтоварищества) относятся:

  1. Обеспечение привлечённому сотруднику необходимых условий труда и предоставление полномочий.
  2. Своевременная выплата заработной платы в установленном размере.
  3. Предоставление необходимой информации о соглашениях, заключенных ранее руководством товарищества.
  4. Предоставление ежегодного оплачиваемого отпуска.

Председатель имеет право контролировать деятельность нанятого управляющего и давать ему прямые указания, согласно п. 1

ст. 149 ЖК РФ

.

Трудовой режим определяется договором и может быть двух типов:

  1. полный день;
  2. ненормированный день.

Полный день предполагает определённое количество рабочих часов, а также нахождение управляющего в офисе товарищества. Ненормированный график подразумевает самостоятельную организацию управляющим своего времени для решения поставленных задач, такой график характерен для небольших товариществ, а также для управляющих-индивидуальных предпринимателей, сотрудничающих сразу с несколькими жилищными организациями.

Оплата труда может быть как фиксированная, для управляющих на постоянной основе, так и сдельная, для привлекаемых на ограниченный срок антикризисных руководителей, работающих по гражданскому соглашению.

Привлечённый руководитель несёт ответственность за свою деятельность:

  • материальную;
  • гражданскую;
  • уголовную.

Гражданская ответственность подразумевает соблюдение условий подписанного соглашения и выполнение порученных обязанностей а материальная ответственность обусловлена разумным расходованием ресурсов товарищества в уставных целях.

Уголовная ответственность наступает в случае причинения членам ТСЖ убытков из-за аварий ресурсных коммуникаций, а также в случаях коррупции.

фото 4

ВНИМАНИЕ! Вне зависимости от условий трудового договора, руководство ТСЖ несёт полную ответственность за действия управляющего перед общим собранием владельцев жилых помещений.

Внесение любых изменений возможно только с письменного согласия обоих субъектов трудового соглашения. Изменение отдельных пунктов, противоречащих законодательству, может происходить по представлению жилищной инспекции или по решению суда, если от таких пунктов зависит критически важные для многих собственников моменты.

Если договор заключен на определённый срок, то по его истечению происходит либо его продление, либо прекращение действия. Продление договора обязательно должно быть оформлено письменно.

Иные условия

Типовое соглашение может быть заключено с параграфами, учитывающими особенности данного жилищного товарищества и его экономическое положение.

Отдельно можно расписать категории финансовых вопросов, находящихся в ведении управляющего, категорию действий, которые он может совершать без согласования с председателем, и рамки таких действий. Например, можно указать, что заключение договора аренды ниже определённой стоимости должно иметь санкцию правления.

Каковы условия работы?

Рабочий день руководителя средней руки в ТСЖ заполнен сверх всякой меры. Физически он не может и не должен все время находиться на территории МКД: есть необходимость участия в совещаниях, на переговорах, в судах, на семинарах, но в часы оперативок, а также приемов жильцов находиться на месте нужно обязательно.

СПРАВКА: Управдом имеет свой кабинет, наличие в котором компьютера – непременное условие в 2017 г.

Он вправе потребовать, чтобы его рабочее место было оборудовано так, как удобно для самого работника и для его посетителей, тем более, что он принимает не только своих подчиненных, но и собственников помещений, и подрядчиков, и представителей ресурсоснабжающих компаний, и пр.

График рабочего дня составляет 8 часов, но при возникновении аварии или предаварийного состояния этот руководитель может быть вызван на место в любое время суток.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector