Строительство на арендованном земельном участке -учет
Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499)938-71-58 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 215, бесплатно)

Строительство здания в счет аренды этого здания на 5 лет

Арендаторам

Отношения по договору аренды регулируются гл. 34 ГК РФ.

  V   в аренду могут быть переданы земельные участки  и  иные  обособленные
природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы,
здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие
вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их
использования (непотребляемые вещи) (п. 1 ст. 607 ГК РФ);
---------------------------------------------------------------------
V в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно
установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве
объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об
объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным
сторонами, а соответствующий договор - незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК
РФ);
---------------------------------------------------------------------
V право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608
ГК РФ);
---------------------------------------------------------------------
V арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии,
соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1
ст. 611 ГК РФ);
---------------------------------------------------------------------
V договоры аренды, заключенные на срок более года, подлежат
обязательной регистрации и считаются заключенными с момента такой
регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Исходя из требований ГК РФ, сразу можно сделать вывод о том, что вопрос о сдаче не завершенного строительством объекта в аренду можно ставить на той стадии строительства, когда он отвечает определенным требованиям. В силу ст. ст. 130, 131 ГК РФ незавершенное строительство является недвижимым имуществом, поэтому право собственности на него подлежит государственной регистрации в порядке, установленном ст.

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

25 Закона N 122-ФЗ {amp}lt;1{amp}gt;. Согласно п. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит госрегистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда, и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку.

Указанный объект должен соответствовать утвержденной проектной документации и разрешению на строительство на конкретном земельном участке. В противном случае он признается самовольной постройкой и лицо, его создавшее, не может приобрести в отношении данного объекта право собственности, а также распоряжаться этой постройкой, в том числе сдавать ее в аренду (п. 1 ст. 222 ГК РФ, Определения ВАС РФ от 29.05.2009 N 6313/09 и от 20.04.2009 N 3873/09).

Если при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию здания, свидетельства о государственной регистрации права на «незавершенку», договора аренды и актов приема-передачи к нему тем не менее не представляется возможным индивидуализировать объект договора аренды (определить, какие именно из помещений переданы арендатору), суд придет к выводу о несогласованности условия об объекте договора аренды и договор будет признан незаключенным.

Строительство здания в счет аренды этого здания на 5 лет

В этом случае арбитры, скорее всего, откажут в иске о взыскании задолженности по арендной плате. Однако это не препятствует арендодателю предъявить иск о взыскании с арендатора неосновательного обогащения по факту пользования помещением (Постановление ФАС УО от 27.07.2010 N Ф09-5730/10-С3). Если факт использования объекта незавершенного строительства будет подтвержден, суд вынесет решение о взыскании неосновательного обогащения (Постановление ФАС ДВО от 28.11.

2008 N Ф03-4388/2008 {amp}lt;2{amp}gt;). Суд обяжет арендатора произвести оплату, даже если арендные отношения с собственником объекта были не оформлены, поскольку то обстоятельство, что используемый объект является объектом незавершенного строительства, не исключает право собственника требовать взыскания платы за пользование им (Постановление ФАС УО от 12.01.2010 N Ф09-10762/09-С6 {amp}lt;3{amp}gt;).

Таким образом, объект незавершенного строительства, который не является предметом действующего договора строительного подряда, относится к недвижимому имуществу и в отношении него можно совершать действия, так же как в отношении завершенного строительством объекта, то есть с соблюдением всех норм и правил, предусмотренных для недвижимого имущества.

Итак, объект незавершенного строительства может быть предметом договора аренды при условии, что его строительство закончено (то есть он не является предметом действующего договора строительного подряда) и право собственности на него зарегистрировано в установленном порядке. Следовательно, расходы по аренде могут быть учтены при расчете налоговой базы по налогу на прибыль у организаций-арендаторов.

К сведению. Арбитры ФАС УО в Постановлении от 17.11.2009 N Ф09-8972/09-С3 указали, что отсутствие регистрации права собственности на не завершенные строительством объекты не может являться основанием для исключения из состава затрат арендатора данных расходов, поскольку положения НК РФ не ставят право на учет арендных платежей в расходах в целях налогообложения прибыли в зависимость от наличия государственной регистрации объекта недвижимости.

Если арендованный объект используется в облагаемой НДС деятельности, арендатор «незавершенки» вправе применять вычет «входного» налога со стоимости арендной платы (конечно, при наличии выписанного арендодателем счета-фактуры).

И.В.Зюзина

Эксперт журнала

бухгалтерский учет

и налогообложение»

Побудительные мотивы

Несмотря на бурное развитие строительства, спрос на качественные, отвечающие современным требованиям торговые и офисные площади по-прежнему остается неудовлетворенным. Большой спрос, как известно, способствует росту цены предложения. Однако проблемой сегодня является не только нехватка помещений. Многие города уже исчерпали возможности выделять земельные участки под застройку в центре и на пересечении крупных транспортных магистралей.

Поэтому все чаще застройщики осуществляют свои проекты в спальных районах либо на окраине. В этой ситуации теряется элемент шика, престижа от расположения офиса или торговых площадок в зданиях на центральных улицах города, но появляются другие преимущества — более низкая цена, удобные подъезды, вместительные парковки, близость к железнодорожным и аэровокзалам и др.

Наконец, еще одним немаловажным фактором, влияющим на дальнейшую деятельность фирмы-арендатора, является ее расположение рядом с известными компаниями. Строительные предприятия, сумевшие еще на стадии проектирования нового объекта привлечь такие компании в качестве будущих собственников или арендаторов части площадей, резко поднимают цены на остальные метры.

Итак, сложившаяся на рынке недвижимости ситуация порой заставляет арендаторов заниматься поиском потенциальных арендодателей задолго до окончания строительства или реконструкции здания. Достигнув договоренности, строительная компания и торговая фирма могут выбрать разные варианты оформления отношений, одним из которых является заключение предварительного договора аренды, предусматривающего обязанность будущего арендатора перечислить определенную сумму денежных средств застройщику до начала строительства (реконструкции) здания или в период выполнения строительно-монтажных работ.

Понятно, что застройщик в данном случае получает не только денежные средства для финансирования строительства, но и уверенность в том, что готовые площади не останутся невостребованными. Несмотря на очевидные минусы (обязанность передать деньги за несколько месяцев до получения готовых помещений и риск несвоевременного ввода строящегося объекта в эксплуатацию), такой вариант сулит преимущества и торговой фирме — потенциальному арендатору.

Во-первых, подписание предварительного договора аренды гарантирует получение в пользование интересующих ее площадей (расположенных по определенному адресу, на конкретном этаже и т.д.). Во-вторых, такое участие в проекте, как правило, обеспечивает значительную скидку с суммы арендной платы, ведь очевидно, что цены за единицу площади существенно возрастут после окончания строительства (реконструкции).

Поэтому остальным арендаторам, договоры с которыми застройщик-арендодатель заключит после ввода здания в эксплуатацию, придется при прочих равных условиях платить больше. В-третьих, чем раньше торговая организация начнет взаимодействовать с застройщиком, тем больше шансов, что при строительстве и внутренней отделке будут учтены ее пожелания (например, стороны могут заранее согласовать дизайн-проект помещений).

Рассмотрев побудительные мотивы, способствующие вовлечению торговых предприятий в реализацию инвестиционных проектов, проанализируем их практическое воплощение.

Предлагаем ознакомиться:  Как собственникам выписать человека из квартиры без его согласия

Бухгалтерский и налоговый учет операций

По мнению Минфина (Письмо от 29.05.2006 N 03-06-01-04/107), при решении вопроса об обязанности начисления налога на имущество необходимо учитывать следующее. Согласно ст. 374 НК РФ в объект налогообложения включается, в частности, недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета.

В соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета и Инструкцией по его применению для отражения движимого и недвижимого имущества, учитываемого на балансе в качестве объектов основных средств, предназначены счета 01 «Основные средства» и 03 «Доходные вложения в материальные ценности». Стоимость объектов, отраженных именно на этих счетах, облагается налогом на имущество. Для учета незавершенного строительства предназначен счет 08 «Вложения во внеоборотные активы».

Кроме того, финансовое ведомство ссылается на п. 41 Положения по ведению бухгалтерского учета {amp}lt;5{amp}gt;, согласно которому к незавершенным капитальным вложениям относятся не оформленные актами приемки-передачи основных средств и иными документами (включая документы, подтверждающие государственную регистрацию объектов недвижимости в установленных законодательством случаях) затраты на строительно-монтажные работы, приобретение зданий, оборудования, транспортных средств, инструмента, инвентаря, иных материальных объектов длительного пользования, прочие капитальные работы и затраты (проектно-изыскательские, геолого-разведочные и буровые работы, затраты по отводу земельных участков и переселению в связи со строительством, на подготовку кадров для вновь строящихся организаций и другие).

Объекты капитального строительства, находящиеся во временной эксплуатации, до ввода их в постоянную эксплуатацию отражаются как незавершенные капитальные вложения.

В результате Минфин приходит к выводу, что объекты незавершенного капитального строительства, учитываемые в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета на счетах по учету капитальных вложений, до перевода их в состав основных средств не могут рассматриваться в качестве объекта обложения налогом на имущество.

Решения арбитражных судов по вопросу включения объектов незавершенного строительства в расчет налоговой базы по налогу на имущество организаций достаточно разнообразны. Опираясь на одни и те же положения бухгалтерского законодательства, суды выносят противоположные решения. Вердикт суда определяется тем, какие доказательства представлены сторонами в материалы дела.

Против включения «незавершенки» в расчет налога на имущество высказался ФАС ЦО в Постановлении от 15.10.2009 N А48-204/2009 {amp}lt;6{amp}gt;: до окончания капитальных вложений по указанным объектам недвижимости, оформления первичных учетных документов по их приемке-передаче, формирования первоначальной стоимости объектов, а также подписания актов ввода объекта в эксплуатацию отсутствуют правовые основания для их учета в качестве основных средств.

Ссылка налогового органа на эксплуатацию спорных объектов путем сдачи в аренду отклоняется, поскольку площадь сдаваемых в аренду площадей значительно меньше площади, указанной в технических паспортах на данные объекты недвижимости, из чего следует, что данные объекты эксплуатировались частично как объекты незавершенного строительства, что не противоречит действующему законодательству и не может свидетельствовать о фактическом завершении капитальных вложений в их строительство в данные периоды.

Аналогичные решения вынесены в Постановлениях ФАС УО от 30.09.2009 N Ф09-7348/09-С3, ФАС МО от 11.03.2010 N КА-А40/1845-10 и от 18.08.2009 N КА-А40/7910-09, ФАС ПО от 13.04.2010 N А72-15321/2009 {amp}lt;7{amp}gt;, ФАС СЗО от 24.05.2010 N А26-9060/2009. В большинстве случаев арбитры встают на сторону налогоплательщика, опираясь на тот факт, что объект незавершенного строительства предоставляется в аренду частично и большие его площади продолжают достраиваться, то есть, поскольку фактически капитальные вложения по объекту не завершены, он не облагается налогом на имущество.

В пользу включения стоимости объекта незавершенного строительства, предоставляемого в аренду, в расчет налоговой базы по налогу на имущество высказались судьи в Постановлении ФАС ЗСО от 13.05.2009 N Ф04-2762/2009(2762-А45-37) {amp}lt;8{amp}gt;. Решения в пользу инспекторов вынесены также в Постановлениях ФАС МО от 08.12.

2008 N КА-А40/10120-08, ФАС ВВО от 21.11.2009 N А17-695/2009 {amp}lt;9{amp}gt;, ФАС ВСО от 27.10.2009 N А58-8541/2008 и от 23.06.2009 N А78-3848/08-Ф02-2900/09, ФАС ДВО от 06.05.2009 N Ф03-1793/2009, ФАС ЗСО от 16.09.2009 N Ф04-5476/2009(20066-А45-26), Ф04-5476/2009(19374-А45-26) {amp}lt;10{amp}gt;, ФАС СКО от 19.02.

Строительство здания в счет аренды этого здания на 5 лет

2009 N А32-23802/2007-46/477-2008-56/246, ФАС УО от 03.08.2009 N Ф09-4797/09-С3 {amp}lt;11{amp}gt;, ФАС ЦО от 09.07.2009 N А62-5156/2007. В этих случаях налоговые органы сумели доказать в суде, что имущество, которое учтено на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», обладает признаками основного средства (п. 4 ПБУ 6/01) и фактически эксплуатируется.

Таким образом, решение вопроса о включении в расчет налога на имущество объекта незавершенного строительства, сданного в аренду, ставится в зависимость от того, сможет собственник доказать, что на объекте незавершенного строительства продолжаются работы и его первоначальная стоимость окончательно не сформирована, или нет.

Для отражения операций в учете бухгалтер должен исходить из сущности и назначения перечисленных будущему арендодателю денежных средств, а не их наименования, указанного в предварительном договоре. С учетом того что в данном случае уплаченная сумма впоследствии будет постепенно зачтена в счет причитающейся с арендатора ежемесячной платы, на наш взгляд, перечисленные застройщику денежные средства отражаются в бухгалтерском учете по кредиту счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», субсчет «Авансы выданные».

Понятно, что до заключения договора долгосрочной аренды эта сумма в состав расходов потенциального арендатора не включается. Ежемесячно уменьшать бухгалтерскую и налогооблагаемую прибыль можно будет только после заключения основного договора и подписания акта сдачи-приемки площадей в аренду.

Достаточно распространенной является ситуация, когда будущий арендатор до заключения договора долгосрочной аренды, в соответствии с условиями предварительного договора, самостоятельно производит затраты на отделку помещений, ремонт, установку инженерного оборудования. С точки зрения исчисления налогов такая договоренность невыгодна арендатору.

Дело в том, что налоговики неоднократно отмечали, что эти расходы нельзя списать в уменьшение налогооблагаемой прибыли (см., например, Письмо УФНС по г. Москве от 22.05.2006 N 20-12/43852@). Поэтому во избежание претензий инспекторов лучше предусмотреть в договоре, что выполнение всех этих работ возложено на застройщика.

Пример. ООО «Инвест-Холдинг» (будущий арендодатель) и ОАО «Торговая империя» (потенциальный арендатор) заключили предварительный договор аренды, согласно которому застройщик по окончании строительства складского терминала и регистрации права собственности обязан передать часть его площадей в аренду на три года ОАО «Торговая империя».

Строительство здания в счет аренды этого здания на 5 лет

В свою очередь, ОАО в течение пяти дней с момента подписания предварительного договора должно перечислить на расчетный счет будущего арендодателя сумму денежных средств, эквивалентную стоимости аренды площадей за 10 мес., а именно 59 000 000 руб. После ввода законченного строительством объекта в эксплуатацию, оформления договора долгосрочной аренды и передачи площадей в пользование арендатора эта сумма засчитывается в счет погашения задолженности ОАО за услуги по аренде ежемесячно в размере 50% начисленной арендной платы.

             Содержание операции            
  Дебет 
 Кредит 
  Сумма,  
руб.
                          В период строительства                         
Перечислены застройщику денежные средства на
основании предварительного договора аренды
  60-2  
{amp}lt;*{amp}gt;
   51   
59 000 000
 В период первых 20 месяцев аренды до полного зачета аванса (ежемесячно) 
Учтена сумма арендной платы, предъявленная  
арендодателем
(59 000 000 руб. / 10 мес. / 118 x 100)
   44   
  60-1  
 5 000 000
Отражен НДС по арендной плате               
(59 000 000 руб. / 10 мес. x 18/118)
   19   
  60-1  
   900 000
Принят к вычету НДС                         
   68   
   19   
   900 000
Произведен зачет аванса                     
(5 900 000 руб. x 50%)
  60-1  
  60-2  
 2 950 000
Погашена задолженность по арендной плате    
(5 900 000 - 2 950 000) руб.
  60-1  
   51   
 2 950 000
                 Начиная с 21-го месяца аренды (ежемесячно)              
Учтена сумма арендной платы, предъявленная  
арендодателем
   44   
  60-1  
 5 000 000
Выделена сумма НДС по арендной плате        
   19   
  60-1  
   900 000
Предъявлен к вычету НДС                     
   68   
   19   
   900 000
Погашена задолженность по арендной плате    
  60-1  
   51   
 5 900 000

Заключаем договор

С чем связана необходимость заключения сторонами предварительного договора аренды и почему на стадии строительства нельзя сразу оформить договор аренды помещений? Ответ на этот вопрос содержится в ст. ст. 607, 608 ГК РФ. В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы здания, сооружения или их части. Согласно ст.

Предлагаем ознакомиться:  Образец бланка аренды квартиры

608 ГК РФ правом сдачи имущества в аренду обладает его собственник. В отношении строящегося объекта оба эти условия не выполняются. Во-первых, он не является зданием как таковым. Во-вторых, право собственности на готовый объект появится у застройщика только после составления акта приемки здания в эксплуатацию и проведения в установленном порядке государственной регистрации. Именно поэтому потенциальные арендодатель и арендатор не могут подписать договор долгосрочной аренды в период строительства или реконструкции.

Отметим, что некоторые специалисты-практики, в том числе главные бухгалтеры, настороженно относятся к оформлению предварительного договора. Между тем он является вполне законным, требования к его содержанию установлены гражданским законодательством, а возникающие при этом риски не выше, чем при заключении любого другого договора.

Итак, основная цель, для достижения которой оформляется предварительный договор, — обязать стороны впоследствии подписать основной договор долгосрочной аренды (здания в целом или отдельных помещений в нем). Предварительный договор составляется в письменной форме (п. 2 ст. 429 ГК РФ), но в отличие от основного договора он не нуждается в государственной регистрации. На эту особенность предварительного договора указал Президиум ВАС РФ в п. 14 Информационного письма от 16.02.2001 N 59.

Предварительный договор должен содержать все существенные условия основного договора. Иными словами, в нем необходимо установить предмет договора (в данном случае это предоставление в аренду конкретных помещений в определенном здании), срок аренды, размер платы, порядок ее внесения и т.д. Кроме того, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок не определен, то в соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ основной договор должен быть подписан в течение одного года с момента заключения предварительного договора. В арбитражной практике есть примеры, когда судьи признавали незаключенными предварительные договоры, не содержащие перечисленных положений.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

Например, в Постановлении ФАС ЗСО от 20.07.2004 N Ф04-5035/2004(А27-3030-11) арбитры посчитали сделку сторон о задатке незаключенной в связи с тем, что в предварительном договоре не были согласованы площадь подлежащего сдаче в аренду имущества и другие признаки, позволяющие индивидуализировать предмет договора, сроки подписания договора аренды, размер арендной платы.

Гражданское законодательство учитывает еще два важных нюанса по данной теме. Во-первых, если одна из сторон, заключивших предварительный договор, уклоняется от составления основного договора, то другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные убытки (п. 4 ст. 445 ГК РФ).

Строительство здания в счет аренды этого здания на 5 лет

На наш взгляд, интерес в данном случае представляет Постановление ФАС МО от 12.01.2007 N КГ-А40/12940-06-1, КГ-А40/12940-06-2-А, КГ-А40/12940-06-2-Б. Арбитры рассмотрели следующую ситуацию. В период, когда здание находилось на стадии незавершенного строительства и право собственности на него не было зарегистрировано, две организации подписали соглашение о заключении договора (предварительный договор), на основании которого будущий арендодатель после регистрации права собственности на здание должен заключить договор аренды на три года, а потенциальный арендатор — осуществить ремонтные работы, стоимость которых возместит собственник здания.

После окончания срока действия предварительного договора основной договор аренды на условиях, указанных в предварительном договоре, не был заключен. Несмотря на это, потенциальный арендатор произвел неотделимые улучшения в здании и, являясь на момент судебного разбирательства фактическим пользователем помещений, потребовал компенсации понесенных расходов. Отказ арендодателя побудил арендатора обратиться в арбитражный суд.

Судьи ФАС МО отклонили ссылку владельца здания на нормы ст. 623 ГК РФ, согласно которой право на возмещение стоимости неотделимых улучшений возникает у арендатора после прекращения договора аренды. Арбитры указали на невозможность ее применения в связи с тем, что в рассматриваемом случае неотделимые улучшения имущества были произведены в период, когда арендные отношения между сторонами отсутствовали. В результате Суд обязал арендодателя возместить затраты арендатору.

Таким образом, во избежание неблагоприятных последствий, в том числе судебных разбирательств, торговой фирме необходимо не только серьезно подойти к заключению предварительного договора аренды, но и не пропустить срок его окончания, чтобы своевременно оформить основной договор. Практика свидетельствует о том, что правильно составленный предварительный договор аренды гарантирует будущему арендатору достижение намеченной цели — резервирование помещений, соответствующих определенным техническим требованиям.

Пожалуй, единственное, что может произойти в данном случае, — продление сроков строительства, в связи с чем переезжать в новое здание придется позже запланированной даты. Тем не менее ситуация на рынке строительства все-таки меняется, и для большинства застройщиков исполнение принятых обязательств становится делом чести.

Начисление амортизации

Снова вернемся к Письму N 03-06-01-04/107, в котором Минфин пришел к выводу о правомерности начисления амортизации по объектам незавершенного строительства с первого числа месяца ввода их во временную эксплуатацию. В качестве обоснования приведено Положение о порядке начисления амортизационных отчислений по основным фондам в народном хозяйстве, утвержденное Госпланом СССР, Минфином СССР, Госбанком СССР, Госкомцен СССР, Госкомстатом СССР, Госстроем СССР 29.12.

1990 N ВГ-21-Д/144/17-24/4-73(N ВГ-9-Д), согласно которому по не оконченным строительством или не оформленным актами приемки объектам капитального строительства или их частям, но фактически эксплуатируемым теми предприятиями и организациями, которым они будут переданы в основные средства, или с их согласия другими предприятиями и организациями, амортизация начисляется в общем порядке — с первого числа месяца ввода в эксплуатацию. Основанием для начисления суммы амортизации является справка о стоимости указанных объектов или их частей по данным учета капитальных вложений.

При этом отмечено, что после оформления акта о приемке ввода в действие объекта незавершенного строительства и зачисления его в состав основных средств производится уточнение ранее начисленной суммы амортизации, порядок или механизм такого уточнения не указан. В соответствии с ПБУ 10/99 «Расходы организации» {amp}lt;12{amp}gt;

амортизация признается в качестве расхода исходя из величины амортизационных отчислений, определяемой на основе стоимости амортизируемых активов, срока полезного использования и принятых организацией способов начисления амортизации. В случае начисления амортизации по объектам незавершенного капитального строительства до момента принятия указанных объектов к бухгалтерскому учету в качестве объектов основных средств суммы амортизации отражаются в бухгалтерском учете по дебету счетов учета затрат на производство в корреспонденции с кредитом счета 02 «Амортизация основных средств» и учитываются при расчете остаточной стоимости основных средств для целей исчисления налога на имущество организаций после перевода их в состав основных средств.

Обратите внимание! Разъяснения Минфина касаются начисления амортизации только в целях бухгалтерского учета. Согласно положениям п. 2 ст. 256 НК РФ объекты незавершенного капитального строительства не подлежат амортизации в налоговом учете.

В результате различий в порядке начисления амортизации в бухгалтерском и налоговом учете в соответствии с положениями ПБУ 18/02 «Учет расчетов по налогу на прибыль организаций» {amp}lt;13{amp}gt; образуются налогооблагаемые временные разницы, то есть необходимо отразить отложенный налоговый актив (ОНА).

Предлагаем ознакомиться:  Как выписаться из квартиры по собственному желанию быстро: что нужно, куда обратиться и сколько по времени занимает процедура

Пример. ООО «Актив» имеет на балансе не завершенное строительством здание склада, право собственности на которое зарегистрировано в установленном порядке. В связи с возникшими проблемами организационного характера приемка здания склада в качестве завершенного строительством объекта откладывается на несколько месяцев.

Балансовая стоимость здания на момент передачи в аренду (февраль 2011 г.) согласно справке о стоимости капитальных вложений составляет 6 500 000 руб. и отражается на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы».

Поскольку здание склада начали эксплуатировать, по нему принято решение начислять амортизацию. Объект отнесен к восьмой амортизационной группе со сроком полезного использования свыше 20 лет до 25 лет включительно. Установленный срок полезного использования равен 243 месяцам.

             Содержание операции            
  Дебет 
 Кредит 
  Сумма,  
руб.
                            В феврале 2011 г.                            
Отражена передача здания склада в аренду по 
акту приема-передачи
   010  
 6 500 000
Начислена арендная плата                    
   62   
  91-1  
    35 400
Начислен НДС с арендной платы               
  91-2  
 68-НДС 
     5 400
                             В марте 2011 г.                             
Начислена арендная плата                    
   62   
  91-1  
    35 400
Начислен НДС с арендной платы               
  91-2  
 68-НДС 
     5 400
Начислена амортизация                       
  91-2  
   02   
    26 749
Начислен ОНА                                
(26 749 руб. x 20%)
   09   
  68-НП 
     5 350

Продолжим условия примера. В апреле 2011 г. организационные проблемы по приемке здания склада устранены, документы переданы на государственную регистрацию. Оформлен ввод в эксплуатацию здания склада актом по форме N ОС-1, установлен срок полезного использования в бухгалтерском и налоговом учете — 241 месяц.

В налоговом учете ежемесячная сумма амортизации составит 6 500 000 руб. x 1 / 241 мес. = 26 971 руб.

Возникает временная налогооблагаемая разница в размере 222 руб. (26 971 — 26 749). Соответственно, с указанной разницы подлежит ежемесячному списанию ОНА в сумме 44 руб. (222 руб. x 20%). Накопленная сумма отложенного налогового актива по дебету счета 09 «Отложенный налоговый актив» равна 10 700 руб. (5350 руб. x 2 мес.). Эта сумма будет списываться в течение установленного срока полезного использования основного средства — 241 месяца.

             Содержание операции            
  Дебет 
 Кредит 
  Сумма,  
руб.
                             В апреле 2011 г.                            
Принято к учету в  составе основных средств 
здание склада
   01   
   08   
 6 500 000
Начислена арендная плата                    
   62   
  91-1  
    35 400
Начислен НДС с арендной платы               
  91-2  
 68-НДС 
     5 400
Начислена амортизация                       
  91-2  
   02   
    26 749
Начислен ОНА                                
   09   
  68-НП 
     5 350
                              В мае 2011 г.                              
Начислена арендная плата                    
   62   
  91-1  
    35 400
Начислен НДС с арендной платы               
  91-2  
 68-НДС 
     5 400
Начислена амортизация                       
  91-2  
   02   
    26 749
Списан отложенный налоговый актив           
  68-НП 
   09   
        44
                                  и т.д.                                 

Денежные обязательства

Выше мы отмечали, что предварительный договор аренды обязывает будущего арендатора перечислить согласованную сумму на расчетный счет застройщика. Такое условие предварительного договора уже несколько лет является предметом дискуссий. Причем споры идут по двум направлениям: как квалифицировать эти денежные суммы и насколько законно их перечисление в принципе, ведь основного договора пока нет.

Некоторые специалисты настаивают на том, что такой договор не может устанавливать обязанность перечисления денежных средств, так как деньги можно уплачивать лишь по основному договору (возмездного оказания услуг, купли-продажи и т.д.). Однако, проанализировав арбитражную практику, можно с уверенностью сказать, что арбитры данную точку зрения не поддерживают.

Например, судьи ФАС УО в Постановлении от 29.06.2006 N Ф09-5566/06-С3 указали, что в соответствии с п. п. 1, 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить соглашение, в котором содержатся элементы различных договоров, так называемый смешанный договор. Предварительный договор можно квалифицировать как смешанный, поскольку в нем предусмотрены условия о внесении денежной суммы в счет оплаты по договору, который будет заключен в будущем (содержит денежные обязательства).

Вместе с тем необходимо отметить отсутствие единообразия судебных решений по вопросу квалификации этих денег. Стороны могут называть их в договоре по-разному: задаток, гарантийный взнос, обеспечительный платеж и т.д. Между тем использование того или иного наименования связано с определенными последствиями.

Чаще всего для обозначения этих денежных средств в предварительных договорах употребляется слово «задаток». Напомним, что в соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Статьей 381 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то он остается у другой стороны, если сторона, получившая денежные средства, — она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Однако последствия могут быть совсем другими, если считать эти денежные средства авансовым платежом. Как известно, в любой ситуации аванс должен быть возвращен выдавшей его стороне в том же размере. Рассмотрим, что думают судьи по данному вопросу.

В Постановлении от 29.06.2006 N Ф09-5566/06-С3 судьи ФАС УО пришли к выводу о том, что денежная сумма, передаваемая в счет будущего исполнения обязательств по основному договору, не может быть признана задатком, ведь последний, в силу п. 1 ст. 380 ГК РФ, выплачивается в доказательство заключения основного договора и обеспечение его исполнения. Следовательно, использовать задаток в качестве обеспечения исполнения обязательств, возникающих из предварительного договора, нельзя.

В Постановлении ФАС ЗСО от 21.11.2006 N Ф04-6926/2006(27635-А70-9) представлена аналогичная точка зрения. Условие предварительного договора, определяющее, что сумма задатка засчитывается в счет причитающихся будущих платежей по основному договору, свидетельствует о платежной, а не об обеспечительной функции денежных средств. Следовательно, задатком их считать нельзя, несмотря на то что стороны в формулировках предварительного договора употребили именно это название.

Однако в арбитражной практике есть примеры противоположного подхода. Так, судьи ФАС СЗО в Постановлении от 18.03.2004 N А56-19741/03 согласились с тем, что перечисленная по предварительному договору сумма является задатком, поэтому неисполнение обязательств получившей ее стороной влечет ответственность в виде уплаты двойной суммы задатка. Задатком посчитал денежные средства и ФАС ВВО в Постановлении от 11.11.2005 N А17-150/3-2005.

https://www.youtube.com/watch?v=https:U-aVQDk0ijc

Автору статьи более близка точка зрения о том, что перечисленные потенциальным арендатором застройщику денежные средства не соответствуют определению задатка, поэтому правильнее их считать все-таки авансовым платежом, который впоследствии засчитывается в счет погашения задолженности по основному договору долгосрочной аренды.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector