Как прописать в договоре арендные каникулы

Нюансы соглашения о каникулах

Арендные отношения регулируются нормами главы 34.1. ГК РФ, а условия об арендных каникулах стороны определяют по своему усмотрению — на основании ст. 421 Гражданского кодекса о свободе договора.

Если стороны согласовали условия, не противоречащие обязательным требованиям законодательства — это законно.

Поскольку договор аренды недвижимого имущества между юридическими лицами заключается в письменной форме, а если срок договора более года — подлежит госрегистрации, условие об арендных каникулах также должно быть составлено в письменной форме. Сделать это можно двумя путями:

  • При первоначальном оформлении договора (если каникулы предоставляются сразу после заключения договора);
  • Дополнительным соглашением (составляется в любой период арендных отношений).

Независимо от выбранной формы соглашения в нем фиксируется период, на который арендатор освобождается от платы за помещение (либо платит меньшие суммы), размер такой платы и порядок (срок) ее внесения.

Несмотря на снижение или отмену арендных платежей в период каникул, от уплаты коммунальных платежей арендатор, как правило, не освобождается.

Дополнительное соглашение об арендных каникулах может быть заключено как при первом оформлении договора аренды, так и через некоторое время после вступления его в силу. Образец оформления в этом случае не меняется. Однако, при заключении доп.соглашения важно указать следующие пункты:

  • причину оформления доп.соглашения;
  • срок действия соглашения;
  • финансовые условия, о которых договорились стороны.

Отдельно прописывается пункт об условиях, которые не учтены в дополнительном соглашении. В этом случае стороны руководствуются условиями, прописанными в основном договоре, заключенном ранее.

Что подразумевает понятие арендных каникул

Основным пунктом любого договора аренды является пункт по внесению денежных средств за предмет аренды. В жизни бывают различные ситуации от банальных – нет денег, до каких-либо реальных трудностей, всего в договоре не предусмотришь. Как раз на различные непредвиденные обстоятельства и существуют арендные каникулы, что говорит о том, что в этот период арендатор будет платить меньшую сумму либо не платить вовсе.

Как прописать в договоре арендные каникулы

Основные причины арендных каникул:

  • Необходимость перестройки помещения, ремонт, в связи с чем арендатор не может заехать
  • Проведение необходимого оснащения, во время которого арендатор не может работать

Последствия для арендодателя, в том числе налоговые

Безопасные в налоговом плане формулировки в соглашении необходимы, чтобы у налоговых экспертов не возникли подозрения в фиктивности сделки. В противном случае — вас ожидает проверка и применение систем штрафов.

Когда собственник помещения уменьшает размер арендной ставки — снижается его налог на прибыль. Также арендные каникулы будут влиять на упрощенную систему налогообложения (УСН), налог на доходы физических лиц (НДС) или налог на добавленную стоимость (НДС). Соответственно, резкое снижение арендной ставки может привлечь внимание московских налоговых служб к страницам договора.

— не обозначать непосредственно в договоре раздел о том, что собственник освобождает арендатора об освобождении арендатора от арендной платы;

— не оформлять в соглашении символическую плату (50-100 руб.,мес.).

В обоих случаях период использования помещения будет признан налоговыми службами безвозмездным. Арендодателя, согласно ГК РФ, обяжут заплатить налог, размер которого будет рассчитываться по рыночной стоимости аренды подобного объекта. Также собственник лишается возможности начисления амортизации по сданному объекту.

Для того, кто арендует помещение, учет арендных каникул без оплаты арендной ставки также влечет последствия в виде уплаты налога при УСНО или налога на прибыль.

Законом установлено, что договор аренды всегда возмездный, то есть арендатор должен уплачивать платежи за весь период пользования имуществом.

Если же в договоре прописано освобождение от арендных платежей, отношения сторон фактически превращаются в безвозмездное пользование.

Для арендодателя это чревато неблагоприятными последствиями со стороны налоговых органов:

  • Прекращается начисление амортизации на имущество (статьи 256, 259.1, 259 НК РФ), начиная (со следующего после передачи месяца).
  • Продолжается начисление арендодателю НДС к уплате в бюджет (за базу налоговики берут среднерыночную стоимость арендуемого аналогичного имущества), согласно ст. 146 и 154 НК РФ.

К сожалению, из-за налогов, совсем не взимать арендные платежи или устанавливать их чисто номинально (например, в размере 100 рублей за целое офисное помещение в месяц), владельцу недвижимости невыгодно. Избежать негативных налоговых последствий поможет только грамотное составление соглашения об арендных каникулах.

В каких случаях предоставляются каникулы по арендной плате

Каникулы по оплате арендных платежей в Москве могут быть предоставлены:

  • Если съемщику требуется время на ремонт и дополнительную отделку офиса. Актуально для помещений с черновой отделкой shell{amp}amp;core, открытых пространств в формате open space, нуждающихся в перепланировке больших офисов, а также если требуется техническая подготовка ко въезду сотрудников.
  • Понятие арендных каникул применимо, когда заключение договора аренды происходит до того, как здание окончательно достроено.
  • Возможны “каникулы”, если арендатору требуется длительное время на переезд.
  • Арендные каникулы могут понадобиться даже через год после начала аренды — когда необходимо переоборудовать помещение под новые нужды компании арендатора, например.

Потенциальные арендаторы могут рассчитывать на арендные каникулы только в случаях заключения среднесрочного или долгосрочного договора аренды. Логично предположить, что краткосрочный вариант не может предусматривать арендные каникулы, т.к. не несет никакой выгоды арендодателю в связи с малым периодом действия.

Время эксплуатации офиса или склада без оплаты съемщиком квалифицируется в ФНС как безвозмездное. Прямое указание этого в соглашении может (и, скорее всего, будет) иметь налоговые последствия и для собственника, и для арендатора. Чтобы их избежать — важно грамотно прописывать условия, на которых арендодатель снижает ставку.

Предлагаем ознакомиться:  Виды договоров на бронирование

Арендная плата составляет самую важную часть договора. Арендатор имеет право просить арендодателя о переносе сроков в случае форс мажора, а арендодатель в свою очередь требует исполнения договора и внесения платы в указанный срок. Чтобы избежать лишних споров, лучше предусмотреть некоторые обстоятельства в договоре:

  • Какие работы арендодатель планирует выполнять и в какие сроки
  • Кто будет контролировать и заниматься ремонтом
  • Каким образом будет пересматриваться оплата аренды на период ремонтных работ

Рекомендации арендаторам

У арендатора, так же, как и у арендодателя, в случае неудачной формулировки положения об освобождении от платежей во время арендных каникул могут возникнуть налоговые потери:

  • Пользование недвижимостью без оплаты расценивается налоговиками как внереализационный доход (выгода от безвозмездного пользования имуществом), и с него взимается налог на прибыль (ст. 250 НК РФ).

База по налогу устанавливается на основании рыночной ставки аренды идентичного помещения. Поэтому, прописывать отсутствие платы в период каникул, не в интересах арендатора.

Сомнительным будет и формулировка соглашения об арендных каникулах, предусматривающая доступ в помещение без использования его по назначению. Поскольку арендатор все равно имеет возможность находиться на арендуемых площадях (делать ремонт, оснащение и т.д.), это приравнивается к фактической аренде без оплаты (и облагается налогом).

Совет арендатору может быть один: оформить арендные каникулы таким образом, чтобы их невозможно было квалифицировать как безвозмездное пользование.

Рекомендации арендаторам

Длительность арендных каникул в каждом отдельном случае предоставляется индивидуально. Чаще всего он устанавливается на 1-2 месяца, может достигать 6 месяцев. Продолжительность срока обычно напрямую связана с размером помещения. Для небольших офисов менее 500 кв.м срок “каникул” обычно не превышает 1 месяца.

Условия предоставления арендных каникул на время ремонта должны быть прописаны в договоре максимально однозначно и лаконично, с указанием пунктов:

  • какие виды работ будут проведены;
  • длительность проведения работ;
  • точный размера арендной ставки на период арендных каникул.

Мы разберем варианты, как прописать в договоре оформление арендных каникул без риска получить штраф от налоговых служб:

  1. Стороны подписывают среднесрочный договор с пониженной ставкой аренды на весь период. В дополнительном соглашении, оформленном после окончания основного договора, будет указана новая арендная ставка, равная первоначальной сумме.
  2. Допустим, съемщик получает 3 месяца арендных каникул. Для исключения налоговых рисков, в договоре указываются 6 месяцев аренды по сниженной ставке — в течение этого времени арендатор платит 50% ставки каждый месяц. Так, за это время собственник получит ту же сумму, какую бы получил за 3 месяца арендных каникул и 3 месяца полной оплаты.
  3. Затраты на ремонт помещения собственник учитывает в счет арендной платы. В договоре указываются сроки ремонтных работ и их ориентировочная стоимость. Согласно гражданскому кодексу РФ, капитальный ремонт в сдаваемом помещении является обязанностью арендодателя. Но в договоре стороны имеют право установить другой порядок.

ВАЖНО: Законодательно собственник вправе по своему усмотрению повышать и снижать арендные ставки. Однако рискованно устанавливать символический размер арендной ставки на время “каникул” (например, 50 рублей в месяц), — такая сделка также может быть признана налоговыми службами безвозмездным пользованием объекта.

Первый  вариант Второй Третий
На время проведения каких-либо ремонтных работ снизить стоимость аренды Равномерно распределить плату на первый год аренды, то есть заложить месяцы ремонта Зачесть расходы, которые понесет арендатор за ремонт в счет его оплаты
Предлагаем ознакомиться:  Как выписать сына из квартиры без его согласия в 2020 году?

3.3 Арендная плата составляет 100 000 (сто  тысяч) рублей ежемесячно, включая НДС.

3.4. На период проведения ремонтных работ по отделке помещения (с 01 июля 2020 года по 31 августа 2020 года включительно) арендная плата составляет 55 000 (пятьдесят пять тысяч) рублей в месяц, включая НДС.

Важно! Все договора, которые заключаются на срок больше годы, должны быть зарегистрированы в Росреестре, иначе они могут быть признаны недействительными. А также не указывайте в договоре минимальную сумму, к этому налоговая тоже придирается, мотивируя тем, что вы уходите от налогообложения.

3.1Арендная плата в первые 12 месяцев аренды за каждый месяц оставит 125 000(сто двадцать пять тысяч) рублей. Далее оплата устанавливается согласно дополнительного соглашения, после окончания 12 месяцев договор следует перезаключить и приложить к нему дополнительное соглашение.

В данном договоре стоит предусмотреть полную стоимость арендной платы , которую арендатор фактически не уплачивает за время ремонта.

3.1. Ежемесячная арендная плата составляет 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей, включая НДС.

П.2.2. Арендатор за собственный счет проводит необходимые ремонтные работы в помещении для приведения его в состояние, пригодное для целевого использования. Арендодатель возмещает расходы арендатора на ремонт путем их зачета в арендную плату за первые четыре месяца действия настоящего договора. Зачет оформляется актом взаимозачета, подписанным обеими сторонами.

  • Стороны вправе, по согласованию между собой, определить, как они будут производить учет в договоре на «арендные каникулы» в договоре аренды нежилого помещения.
  • Если же стороны не пришли к общему соглашению и никак не обозначили предоставление «каникул» в договоре аренды, то арендатор не сможет при наступлении обязательств по оплате аренды доказать льготные условия пользования объектами недвижимости, указанными в договоре. Соответственно, все работы он вынужден будет провести только за свой счет и на отсрочку платежей тоже не сможет рассчитывать.

В нем рекомендуется прописать предоставление «арендных каникул» арендодателем в срок, на который они предоставляются и условия их учета и, в соответствии с чем производятся работы (кои и засчитываются арендодателем как основание для наступления льготного периода).

Когда вы заключаете договор аренды, не рекомендуется указывать, что на период проведения ремонтных работ арендная плата будет происходить на безвозмездной основе. Указывая на это, вы рискуете попасть на налогообложение, которое никому не нужно, ни арендатору, ни арендодателю.

  • У арендатора возникает обязанность по уплате прибыли
  • А арендодатель должен будет заплатить НДС с фактически не полученной арендной платы

Второй оплошностью может быть не совпадение в датах, по договору и акту приема-передачи одна дата, а платежи на счет стали поступать раньше. Первым делом налоговики обратят на это внимание  и до начислят налог за период.

Существует несколько вариантов составления соглашения о предоставлении арендных каникул, которые позволят избежать проблем с налоговиками:

  • Снизить арендные платежи в разумных пределах. К примеру, стоимость аренды офис за год составляет 480 тыс. руб. При оплате равными платежами, арендатор должен вносить по 40 тыс. руб. ежемесячно. При предоставлении каникул на 2 месяца, возможно установить оплату за них по 20 тыс. руб., с последующими ежемесячными платежами в размере 44 тыс. руб.
  • Установить отсрочку платежей за период 2-3 месяца на более поздний срок. К примеру, прописать, что «Плата за (указать месяцы) вносится в течение (указать месяцы) равными долями». При этом важно указать об отсутствии процентов на предоставление отсроченных платежей (п. 1 ст. 823 ГК РФ).
  • Зачесть расходы арендатора на ремонтные работы и переоборудование в счет аренды. При этом плата за помещение устанавливается в договоре, но не уплачивается (арендодатель согласно п. 2 ст. 614 ГК РФ возмещает арендатору расходы на ремонт помещения).

Формулировка соглашения может быть такой: «Арендная плата составляет ________руб. в месяц. Арендатор проводит в помещении ремонт для приведения в состояние, пригодное к использованию в качестве (указать). Возмещение расходов арендатора на ремонт производится арендодателем путем зачета их в счет арендных платежей за (указать число) месяцев действия договора.».

В последнем случае дополнительно стоит указать, что обязанность как капитального, так и текущего ремонтов недвижимости берет на себя арендодатель.

Использование вышеназванных формулировок соглашения о предоставлении арендных каникул полностью соответствует требованиям законодательства, позволяет избежать начисления дополнительных налогов, и дает сторонам арендных отношений возможность установить взаимоприемлемое и выгодное сотрудничество.

Ответы на распространенные вопросы

Что значит арендные каникулы и для чего они нужны?

При оставлении договора аренды, существует такое понятие как арендные каникулы, этот пункт предусматривает снижение арендной платы на период проведение каких-либо мероприятий в помещении, которые не позволяют в этот период арендатору работать. Чтобы не попасть на дополнительные траты, лучше сразу проконсультироваться с юристом по поводу точной формулировки данного пункта. Необходимость данных каникул заключается в том, чтобы вы не платили арендную плату за период простоя, либо она была бы гораздо ниже, чем обычно.

Какие нюансы могут возникнуть по данному договору?

Предлагаем ознакомиться:  Договор цессии между физлицом и ип

Ни в коем случае не указывайте в договоре аренды, что на период арендных каникул вы освобождаетесь от обязанности ее платить, а также четко контролируйте все даты, чтобы денежные средства поступили на счет не раньше даты составления договора. А также не стоит прописывать в договоре отдельным пунктом с какой даты арендатор обязан начинать платить арендную плату.

Прописываем в исходном договоре аренды возможность пролонгации договора с повышением платы за аренду по факту окончания работ на объекте, связанных, например, с перепланировкой.Неблагоприятных налоговых последствий в этом случае для сторон не наступает, так как законодательство не ограничивает предпринимателей в правах устанавливать любую цену за аренду принадлежащего им имущества.

Брокеры Bright Rich помогут оформить арендные каникулы

Грамотно оформленные арендные каникулы в договоре — залог того, что у налоговой службы не возникнет к вам вопросов. Согласно гражданскому кодексу, формат “арендных каникул” вполне допустим при условии взаимной договоренности сторон. Но, со стороны налогового законодательства, такое соглашение может иметь последствия в виде дополнительных налогов и штрафов при неверной формулировке условий.

По закону, эксплуатация арендуемого помещения не может совсем не оплачиваться арендатором. Следовательно, в пунктах договора не может быть напрямую указано, что съемщик освобождается от уплаты арендной ставки на какой-либо период.

Как прописать арендные каникулы в договоре? Юридически верно указать в договоре договоренность сторон об арендных каникулах можно только с условием снижения арендной ставки, но не полного ее отсутствия.

При оформлении договора аренды должны быть указаны четыре пункта:

  • причина предоставления “каникул” арендатору;
  • их длительность;
  • размер арендной ставки, действующей на период “каникул”;
  • порядок ее оплаты.

Варианты неверного оформления арендных каникул в договоре:

  1. Если в договоре напрямую указано отсутствие арендной платы на какой-либо период действия договора, съемщик автоматически становится получателем прибыли от безвозмездного пользования объектом. А значит, согласно налоговому кодексу, должен оплатить налог на полученную прибыль.
  2. Если договор аренды согласован и подписан в одну дату, а дата начала оплаты арендатором ставки указана на несколько месяцев позже — как и в предыдущем пункте, налоговые службы сочтут период между датой заключения договора и датой начала оплаты аренды безвозмездным пользованием объекта и обяжут арендатора заплатить налог.
  3. Если в договоре дата доступа к объекту и дата начала оплаты арендной ставки не совпадают. Налоговые службы считают началом аренды помещения ту дату, с которой арендатору был обеспечен доступ в помещение. Соответственно, за весь период “разрешенного доступа” арендатора обяжут уплатить все налоги.

Как просить арендатору предоставление арендных каникул? Есть несколько юридически верных формулировок, которые позволят грамотно описать процесс предоставления арендных каникул в договоре.

Специалисты офисного департамента Bright Rich | CORFAC International с 2008 года профессионально занимаются сопровождением сделок в области офисной недвижимости Москвы и других регионов России.

Брокеры Bright Rich обеспечат поддержку на всех этапах сделки — от согласования условия договора до заезда в новый офис. Подберут необходимое вам помещение, организуют встречу с собственником, согласуют арендные каникулы без налоговых последствий с выгодой для обеих сторон, помогут с перевозкой мебели и техники.

По вопросам аренды офиса обращайтесь по телефону московского департамента BR: 7 (499) 703-38-18.

Заявление на арендные каникулы

Арендные каникулы в Москве могут потребоваться арендатору через определенный период после начала аренды по ряду причин:

  • стали очевидны недостатки арендуемого помещения, которые влияют на условия работы сотрудников, но не были оговорены в договоре аренды;
  • на рынке произошло общее снижение арендных ставок;
  • помещению требуется капитальный ремонт;
  • арендатору необходимо переоборудовать помещение под новые нужды компании, установить дополнительную технику и т.д.

Письмо об арендных каникулах съемщик может направить арендодателю в любое время, даже после нескольких месяцев или лет аренды. Как правило, собственники идут навстречу и дают арендаторам возможность провести необходимые работы. Образец заявления включает в себя обращение к арендодателю, указание причины предоставления “каникул” и финансовые условия, которые подойдут арендатору в этот период.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector