Как рассчитать имущественный вычет при ипотеке?
Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499)938-71-58 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 215, бесплатно)

Как правильно расчитать налоговый вычет при ипотеке

Получение выплат

Воспользоваться правом могут граждане РФ и иностранцы, официально трудоустроенные и уплачивающие подоходный налог в установленном законом размере 13%.

Если жилая недвижимость приобретается в браке, то вычет может получить один из супругов, так как жилье оформляется в совместную собственность.

  1. Доход должен быть официально подтвержден и соответствовать данным налоговой декларации.
  2. В кредитном договоре должно быть четко указано: цель кредита, сумма, полное описание объекта недвижимости.
  3. Возврат в размере 13% рассчитывается только с суммы процентов, а не с общей, которую платит заемщик банку ежемесячно. То есть от общей суммы отнимается основной долг и в расчет берется только сумма процентов.
  4. Воспользоваться имущественным вычетом можно раз в жизни.
  5. Неработающие люди пенсионного возраста, женщины в декрете или находящиеся в отпуске по уходу за ребенком, не могут на этот период обратиться в налоговую инспекцию за возмещением расходов по приобретению жилья. Однако, после возобновления трудовой деятельности эта возможность появляется.
  6. Возвращаемая сумма не может быть меньше суммы перечисленных налогов. Допустим, вы выплатили банку проценты в размере 2 млн. руб., 13% от них составляет 260 тыс. руб., а сумма перечисленных налогов 100 тыс. руб., то данную сумму вам и вернут. Оставшиеся 160 тыс. руб. вы будете получать пропорционально оплаченным налогам.
  7. В том случае, если в последующем приобретенное в ипотеку жилая недвижимость будет оформлена на несовершеннолетних детей, их родители имеют право на получение вычета, так как они выплачивали проценты по кредиту.
  1. Документ, подтверждающий личность гражданина.
  2. Декларация по форме 3-НДФЛ.
  3. Справка из бухгалтерии формы 2-НДФЛ об перечисленных работодателем налогах.
  4. Кредитный договор о покупке недвижимости в ипотеку.
  5. Справка из банка об уплаченных процентах.
  6. Банковские реквизиты заявителя для получения выплат. 

Данные документы передаются в налоговую инспекцию для рассмотрения и получения положительного решения. В том случае, если вы получите отказ, его можно обжаловать в вышестоящих подразделениях или в суде. 

Сумма, на которую уменьшается налогооблагаемая база, называется налоговым вычетом. Благодаря ему, граждане получают льготу по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ), ставка которого равна 13%.

Так, например, если годовой доход гражданина составляет 500 000 руб., а сумма налогового вычета равна 60 000 руб., то налогооблагаемая база составит 500 000 – 60 000 = 440 000 руб., и только с этой суммы будет взят НДФЛ. Сумма же 60 000 руб. не подлежит налогообложению. Таким образом, гражданин не платит государству или получает возврат в размере 60 000 * 0,13 = 7 800 руб.

Налоговый вычет, дающий право на возврат НДФЛ, гражданам, купившим недвижимость, в том числе и в ипотеку, называется имущественным. Его размер составляет 2 млн руб. и 13% от этой суммы, т.е. 260 000 руб. человек получает в качестве возврата.

Если квартира куплена по ипотечному кредиту, то применяется дополнительный налоговый вычет на проценты, фактически уплаченные банку, в сумме 3 млн руб., а сумма возврата составит 390 000 руб. Важно, чтобы займ был именно ипотечный, не потребительский.

Итак, максимальный размер налогового вычета за покупку квартиры в ипотеку составляет 5 млн руб. (2 млн руб. за оплату недвижимости 3 млн руб. за выплату процентов по кредиту). Сумма к возврату не может превышать 650 000 руб.

Рис. 1. Максимальный размер налогового вычета

Однако, это максимальная сумма. Существует лишь один фактор, способный ее увеличить, – покупка квартиры до 2014 года. Согласно Налоговому кодексу, если недвижимость была приобретена до 01.01.2014, величина налогового вычета за проценты по ипотечному кредиту не ограничена.

Факторов, приводящих к снижению суммы возврата подоходного налога, несколько:

  • стоимость жилья меньше 2 млн руб.;
  • проценты по ипотеке меньше 3 млн руб.;
  • гражданин уже получал часть вычета за покупку квартиры ранее;
  • фактически уплаченный в бюджет НДФЛ меньше, чем сумма возврата.

При рефинансировании кредита, реструктуризации, перекредитовании право на вычет с уплаченных процентов сохраняется.

Вернуть деньги, положенные по закону, за покупку недвижимости можно двумя способами:

  • через ФНС;
  • через работодателя.

Чтобы максимально просто и быстро получить деньги, необходимо сделать ряд шагов:

  1. Закажите и получите на работе, в бухгалтерии справку 2-НДФЛ за отчетный год. В ней должны быть указаны суммы НДФЛ, начисленные и уплаченные в бюджет
  2. Заполните налоговую декларацию 3-НДФЛ.

Прежде чем дать ответ на вопрос о том, как рассчитать размер причитающейся покупателю квартиры компенсации, необходимо понять, кто вообще может претендовать на возврат части уплаченных денег.

Предлагаем ознакомиться:  До какого возраста вычет по ндфл

Получателем средств может стать только тот гражданин, который имеет официальную работу, с доходов от выполнения которой его работодатель уплачивает НДФЛ. В этом случае он сможет оформить налоговый вычет, т.е. уменьшить сумму дохода, которая используется для расчета размера налога. Очевидно, что чем больше вычет, тем больший возврат НДФЛ можно получить.

Итак, если вы оформили ипотечный кредит и при этом имеете постоянный облагаемый налогом доход, вы вполне можете воспользоваться правом на возмещение 13% от понесенных вами расходов на уплату процентов по ипотеке.

Максимальная сумма вычета составляет 3 000 000 рублей; это значит, что вернуть можно максимум 390 000 рублей. Это правило действует с 2014 года. Для ранее приобретенной недвижимости подобных ограничений не существует.

Рассмотрим несколько довольно часто встречающихся на практике ситуаций.

К примеру, квартира была приобретена по договору долевого участия с оформлением ипотечного кредита в 2015 году. При этом акт приема-передачи жилья был составлен в 2017 году. Именно в этом году у покупателя возникло право на получение имущественного вычета.

Так что же получается, что ипотечные проценты за 2015 и 2016 года «сгорят»? Ни в коем случае! Все это можно будет учесть в декларациях, которые могут составляться, начиная с 2017 года — официального года для получения возврата по квартире. Давайте разбираться с этим подробнее.

Возьмем, к примеру, что сумма займа составила 1 000 000 рублей. При этом процентная ставка по кредиту была установлена в размере 10,9%, а продолжительность периода, в течение которого долг должен быть погашен, составила 10 лет.

Размер ежемесячного платежа при таких условиях равен 13 718 рублей. Причем в первые месяцы погашения кредита сумма процентов составляет порядка 9 000 рублей и постепенно уменьшается с течением времени. Общая сумма переплаты за весь период кредитования составит 646 214 рублей – именно на эту сумму будет уменьшен облагаемый налогом заработок работника. Размер возврата при этом составит: 646 214 * 13% = 84 007 рублей.

Теперь возникает закономерный вопрос: за сколько лет и с какого времени можно оформить вычет в этом случае?

В отличие от обычного имущественного вычета, при котором можно оформить возврат процентов по ипотеке за 3 года, предшествующие году приобретения жилья, срок давности для оформления возврата части уплаченных процентов отсутствует. Это значит, что в рассматриваемом нами примере можно оформить возврат процентов по ипотеке за все года, начиная с 2015 года (на такую возможность указывают положения абз. 4 пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Если по каким-либо причинам покупатель квартиры пропустил срок сдачи деклараций, он, все равно, может получить возврат ипотечных процентов за несколько лет. Для этого нужно сформировать декларации по форме 3-НДФЛ, причем эти документы должны создаваться для каждого года отдельно. Сейчас все разберем подробно. 🙂

Как правильно расчитать налоговый вычет при ипотеке

Допустим, что все эти годы заработная плата заемщика не изменялась (на практике такая ситуация складывается крайне редко, но такое предположение поможет нам упростить наши гипотетические расчеты) и составляла 20 000 рублей в месяц.

Общий доход, полученный им за последние три года, составил 20 000 * 3 * 12 = 720 000 рублей. С этой суммы им был уплачен налог в размере 720 000 * 13% = 93 600 рублей.

Сумма удержанного налога за последние 3 года (93 600 рублей) в этом случае позволяет получить всю сумму возврата (84 007 рублей) сразу же (единовременно).

Это общий расчет. Теперь перейдем к деталям. Сколько деклараций 3-НДФЛ нужно (и можно) будет составить в нашем примере?

Для того, чтобы воспользоваться всеми преимуществами данной федеральной программы, следует обратиться в налоговую инспекцию.

Как правильно расчитать налоговый вычет при ипотеке

Там необходимо предоставить одному из сотрудников учреждения следующий пакет документов:

  • свидетельство о праве собственности на квартиру (или её долю), договор купли-продажи и акт приема-передачи;
  • чеки и справки, подтверждающие оплату (покупка квартиры, её ремонт, выплаты по кредиту);
  • справка по форме 2-НДФЛ;
  • налоговая декларация по НДФЛ;
  • удостоверение личности;
  • идентификационный код;
  • договор о предоставлении кредита.

Выплаты, как мы видим, осуществляются по факту наличия трат. Немаловажным фактором положительного решения вопроса является наличие прав на объект недвижимости, компенсацию можно будет получить лишь после приобретения последних.

Вычет можно будет получить после окончания отчётного года, в течении которого производилась оплата за покупку (кредит). Но если деньги необходимы срочно, то это можно сделать через работодателя, после предоставления последнему справки из налоговой о подтверждении права на выплаты.

Вы можете вернуть себе деньги, уплаченные государству в виде налогов, либо не уплачивать налог (на определенную сумму). Для этого необходимо получить так называемый налоговый вычет, то есть уменьшить налогооблагаемый доход. Налоговый вычет – это сумма, которая уменьшает размер дохода, с которого взимается налог.

Предлагаем ознакомиться:  Окончание камеральной налоговой проверки

Часто доход, который Вы получаете, — это только 87% от того, что Вы заработали. Потому что 13 рублей из каждых 100 рублей Ваш работодатель (или иной налоговый агент) платит за Вас в качестве налога (налога на доходы физических лиц, иначе называемого подоходный налог). Именно эти деньги в некоторых случаях Вы можете вернуть себе.

Что входит в стоимость квартиры

Расходы, включаемые в стоимость дома, квартиры, комнаты или доли в них, приобретенных посредством ипотечного кредита, независимо от того, на вторичном или первичном рынке они сделаны, по которым предоставляется вычет, делятся на четыре категории. Это затраты на:

  • покупку, т.е. уплаченная цена;
  • оформление в собственность, но только в случае новостройки;
  • проектную документацию (проекты по электро-, газо- и водоснабжению, сметы и т.д.);
  • покупку отделочных материалов и ремонтные работы.
Рис. 2. Что входит в стоимость квартиры

Рис. 2. Что входит в стоимость квартиры

Если дом необходимо достраивать, то включаются все расходы, связанные со строительством. Если приобретена земля, то будет учтена не только ее стоимость, но и затраты на строительство дома, в том числе и вся проектная документация.

Как правильно расчитать налоговый вычет при ипотеке

Важная информация! В случае покупки квартиры без отделки, в договоре на ее покупку это обстоятельство обязательно должно быть указано. Иначе расходы по отделке не будут включены в цену квартиры для начисления налогового вычета.

Расходы по перепланировке, покупке бытовой техники, сантехники, оборудования для ремонта, страховка не учитываются.

В стоимость квартиры также не входят средства материнского капитала.

Например, покупка сделана за 1,5 млн руб. из которых 350 000 руб. уплачены за счет использования средств маткапитала. В этом случае лимит вычета составит лишь 1 500 000 – 350 000 = 1 150 000 руб.

Как получить вычет с Налогией

Вариант 1: возврат НДФЛ с процентов по ипотеке в начале будущего года или в конце текущего.

Как правильно расчитать налоговый вычет при ипотеке

Заявителем в налоговую инспекцию предоставляется декларация, кредитный договор, документы, подтверждающие уплату процентов по нему в текущем (или прошлом) году. Налоговая инспекция рассматривает и проверяет достоверность сведений, после чего перечисляет подлежащую возврату сумму на реквизиты заявителя.

Вариант 2: в течение года снижать налогооблагаемую базу на размер процентов и получать зарплату в большем размере.

В данном случае документы, подтверждающие оплату процентов по ипотечному договору, предоставляются непосредственно в бухгалтерию работодателя. Расходы по кредиту уменьшают объем заработка и соответственно, налога с него. Таким образом, размер зарплаты увеличивается.

Важно: обратиться за получением налогового вычета по процентам ипотеке можно в срок не более трех после оформления недвижимости на заемщика без обременений банка.

При покупке квартиры в ипотеку в 2019 году действуют правила, установленные с 01.01.2014. Никаких изменений 2018 год не принес. Вычет можно получить только в течение трех лет после покупки квартиры. Например, если недвижимость приобретена по ипотечному кредиту в 2015 году, то в 2019 г. вычет в 2 млн руб. уже невозможен.  Проценты же по ипотеке можно вернуть за 2016, 2017, 2018 и последующие годы, пока их сумма не достигнет 3 млн руб.

Возврат налога за проценты по ипотеке можно получить только после того, как выплачен возврат за покупку.

В настоящий момент вычет можно получать за любое количество приобретенной недвижимости. Ограничение – 2 млн руб. в течение жизни. Если человек приобретал квартиру или дом до 01.01.2014 и использовал вычет в размере 1,5 млн руб., то он уже не сможет получить возврат с оставшихся 500 000 руб. Возврат с процентов по ипотеке осуществляется только с одного объекта недвижимости.

1Заполнить декларацию на веб-сайте Налогия.
С нами правильно заполнить декларацию будет быстро и просто.

Если Вы хотите получить вычет по процентам, уплаченным в 2018 году, Вам надо дождаться окончания 2018 года. Документы на вычет можно будет подавать с первого рабочего дня 2019 года. Программа для подготовки 3-НДФЛ за 2018 год, которая Вам понадобится, появится на нашем веб-сайте в январе 2019 года. Это связано с тем, что декларация за 2018 год, как правило, подается по окончании 2018 года.

Кому положен вычет

Правом получить налоговый вычет по ипотеке могут воспользоваться граждане, подходящие под все 4 условия:

  • имеют гражданство РФ или являются резидентами России;
  • платят НДФЛ в бюджет с получаемых доходов;
  • являются собственниками купленной недвижимости или их близкими родственниками;
  • первоначальный взнос платят из собственных средств.

К ближайшим родственникам относятся супруги, братья и сестры (в том числе и неполнородные), родители, дети (в том числе и усыновленные), опекуны и подопечные.

Рис. 3. Кому вычет не предоставляется

Рис. 3. Кому вычет не предоставляется

Вычет в 2 млн руб. непосредственно за покупку квартиры не применяется, в случае покупки недвижимости у перечисленных выше родственников. В случае оплаты первого взноса не собственными средствами, а, например, средствами работодателя, эта сумма не будет включена в стоимость квартиры.

Вычет за уплату процентов применяется в любом случае, но при соблюдении первых трех условий.

Предлагаем ознакомиться:  Налоговые вычеты на детей 2019: как получить, кому положен вычет

Документы для получения имущественного вычета на квартиру по ипотеке

Получить вычет возможно двумя способами: по окончании года, за который получается вычет, получив всю сумму от налоговой инспекции, или в течение года, за который получается вычет, недоплачивая налог и получая вычет у работодателя (или иного налогового агента). Давайте рассмотрим пример. Чтобы получить возврат по процентам, уплаченным, например, в 2012 году, Вам надо дождаться окончания года.

Или Вы можете взять нужные документы в налоговой инспекции, предоставить их работодателю и получать вычет у работодателя. Но работодатель не будет Вам ничего возвращать. Он не будет с Вас удерживать налог на доходы, пока та сумма налога на доходы, которую он Вам таким образом выплатит, не будет равна фактически уплаченным в 2012 году процентам.

  1. С общей стоимости приобретенного жилья в соответствии с договором.
  2. С расходов по выплатам ипотечных процентов.

В первом случае максимальная сумма для расчета вычета 2 млн. руб. независимо от стоимости имущества по договору. Если стоимость приобретенного жилья более 2 млн. руб., то в расчет берется именно эта сумма, то есть покупатель получит в качестве налогового вычета 13% от 2 млн. руб., что составляет 260 000 руб.

Во втором случае заемщик получает компенсацию по уплаченным процентам банку. По условиям договора он ежемесячно выплачивает проценты по ипотечному кредиту. В определенный период образуется сумма уже выплаченных процентов. В соответствии с действующим законодательством, максимальная расчетная сумма по ипотечным процентам 3 млн. руб.

Оба способа являются одним составляющим имущественного налогового вычета. Это означает, что заемщик может существенно сэкономить при приобретении жилья в ипотеку, воспользовавшись обоими способами. Максимальная сумма, подлежащая возврату, составит 650 тыс. руб. (260 тыс. руб. 390 тыс. руб.).

Возврат части уплаченных процентов по ипотеке: примеры в цифрах

Применение налогового вычета имеет много нюансов, в зависимости от того, кто является собственником, единоличное владение или долевое, продолжает работать гражданин, взявший ипотеку, или вышел на пенсию. Рассмотрим все нюансы на примерах.

Основное правило применения вычета при долевой собственности звучит так: при приобретении недвижимости до 01.01.2014 сумма вычета в 2 млн руб. распределяется равномерно, в соответствии с долями, а при покупке после 01.01.2014 каждый из собственников имеет право на вычет в 2 млн руб.

Допустим, мужчина купил в 2011 году в ипотеку квартиру и оформил ее 70% на себя и 30% на жену. Стоимость квартиры ‒ 3 млн руб. Ипотека сроком на 20 лет. Для простоты расчета примем, что муж ежегодно уплачивает в бюджет по 109 200 руб., а жена ‒ 78 000 руб.

Поскольку покупка осуществлена до 2014 года, сумма вычета за нее в 2 млн руб.  распределяется на двоих супругов. Мужу положен вычет в 2 000 000 * 0,7 = 1 400 000 руб., а жене ‒ оставшиеся 600 000 руб. В результате муж может получить возврат в размере 182 000 руб., а жена ‒ 78 000 руб. Супруг свой возврат получил двумя частями – 109 200  руб. в 2012 г. и 182 000 – 109 200 = 72 800 руб. в 2013 г. Жена получила всю сумму в 78 000 руб. в 2012 году.

Рис. 4. Долевая собственность

Рис. 4. Долевая собственность

Как правильно расчитать налоговый вычет при ипотеке

Теперь необходимо разобраться с возвратом налога с процентов. Ипотечный кредит оформлен только на мужа. Поэтому, несмотря на то, что ему принадлежит лишь 70% квартиры, он имеет право на возврат 13% со всей суммы процентов, фактически выплаченных банку. Поскольку сумма не ограничена 3 млн руб., т.е. 390 000 руб. возврата (т.к. покупка сделана до 2014 года), он сможет получить возврат со всей уплаченной в течение 20 лет суммы процентов.

Общие условия предоставления имущественного налогового вычета по процентам ипотеки

При общей долевой собственности вычет (и по стоимости жилья, и по процентам по ипотеке) распределяется в соответствии с долями владельцев. Такой же принцип действует, если долями владеют супруги. Передать свою долю вычета один участник долевой собственности другому не может.

При общей совместной собственности вычет также распределяется, но по желанию владельцев. Им нужно будет написать письменное заявление о распределении вычета и предоставить его в налоговую инспекцию вместе с другими документами. Можно распределить вычет и в пользу одного владельца.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector