После поднписания акта приема передачи переуступка недействительна

Переуступка: хитрости сделки. инструкция для покупателя

А по общему правилу, стоимость квартиры на первоначальных этапах строительства дома минимальна, поэтому разница может получиться существенной. Приобретение квартиры в новостройке по переуступке прав Одной из самых распространенных схем на рынке недвижимости является приобретение квартир в новостройках по договору цессии (уступке прав) и последующая их перепродажа третьим лицам. Несмотря на кажущуюся простоту, эта процедура содержит в себе довольно много «подводных» камней.

(Подробнее см. Какие особенности при продаже квартиры по переуступке?). После того как договор долевого участия в строительстве будет зарегистрирован, до момента подписания акта приема-передачи владелец квартиры может переуступить свое право собственности другому лицу.

Почему? Если кто-то приобретает этот объект, значит, застройщик теряет дополнительное финансирование. Ипотека на покупку квартиры по переуступке В данный момент очень сложно получить ипотечный кредит на квартиру по переуступке. В принципе, кредитуют подобные сделки в Петербурге буквально несколько банков.

Кредитовать они будут переуступку только в том случае, если данный строительный объект был ранее аккредитован банком. Мы активно сотрудничаем с банками — партнерами в развитии кредитных программ и уже можем предложить варианты кредитования переуступки по 214 ФЗ. Схема эта более чем рабочая и процентная ставка не будет отличаться от ставки кредитования на рынке строящегося жилья.

Как влияет подписание акта приема-передачи квартиры на переуступку прав требования? Вернемся к главной теме нашего вопроса.

1. Переуступка прав затрагивает напрямую интересы всех участников конкретной сделки с недвижимостью, в том числе:

  • застройщика (если речь идет о договоре долевого участия в строительстве);
  • и банк, выдавший ипотечный кредит (если квартира куплена в ипотеку).

Так что это не только частное дело продавца и покупателя. Без официального согласия вышеперечисленных субъектов, никакой переуступки прав не состоится. Причем нужно иметь ввиду, что они (и застройщик, и банк) могут выдвинуть собственные требования к предполагаемому договору переуступки. И эти требования придется выполнять в любом случае.

2. Риски такое мероприятие, как заключение договора переуступки прав, конечно, несет. И процедура эта непростая, и условностей, обязательных для соблюдения, в ней много. Поэтому прежде чем пойти на такую сделку в роли покупателя, нужно:

  • проанализировать имеющуюся документацию;
  • оценить застройщика;
  • выяснить истинное положение продавца;
  • и вообще, собрать максимум информации.

Не надеетесь на собственные силы и возможности? Обращайтесь к специалисту. Если подобную сделку будет сопровождать опытный юрист, она способна стать очень выгодной для приобретателя.

Цессия в новостройке

Переуступка — довольно популярный вид сделки при покупке квартиры в новостройке. Предлагаем разобраться, как её провести с наибольшей выгодой и минимальным риском для покупателя. В чем суть переуступки? Бонусы переуступки Хитрости торга или как получить максимальную выгоду Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов.

Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.

Акт приема-передачи квартиры от застройщика дольщику

В таком случае покупатель уже не сможет вернуть себе даже часть выплаченных средств в судебном порядке. Переуступка квартиры в новостройке считается недействительной, если продавец не предоставил выписку из банка, письменные разрешения от банка и застройщика, а также при заниженной стоимости недвижимости.

Сделка недействительна и в случае оформления договора в тот период, когда застройщик официально признан банкротом. Возможно ли проставление в договоре «заднего числа» Переуступка прав на недвижимость невозможна после того, как подписан акт приема-передачи или когда сделка купли-продажи уже совершилась.

Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии). Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.

После поднписания акта приема передачи переуступка недействительна

Бонусы переуступки Зачастую, это единственная возможность жить в приглянувшемся доме, если все квартиры распроданы или цена на них сильно возросла. Желая оставаться конкурентноспособным, дольщик (инвестор) предлагает квартиру заметно дешевле, чем застройщик продаёт оставшиеся варианты. Кроме того, новоселья не придется долго ждать – обычно переуступают права в практически построенных домах.

Важно
Однако по сложившейся практике, предварительные договоры купли-продажи оформляются очень редко, поскольку такая форма договоров в наименьшей степени защищает права покупателя. При такой продаже, Вам сначала нужно оформить право собственности на квартиру, а только после этого оформлять с покупателем, с которым ранее был подписан предварительный договор, основной договор купли—продажи. Оптимальной схемой продажи квартиры, на наш взгляд, будет продажа по договору купли-продажи квартиры, оформленной в собственность.Налог с дохода необходимо заплатить в любом случае, когда у Вас возникает доход, т.е.

когда цена продажи квартиры, указанная в договоре, превышает цену покупки, прописанную в договоре долевого участия.

Их застройщик будет обязан провести, в случае обнаружения каких-либо проблемных моментов и недоработок. Как осуществляется передача? Процедура осуществления передачи жилого помещения дольщику выполняется несколькими этапами. В самом начале дольщику, чтобы в последующем не появлялись внезапные проблемы, необходимо удостовериться в том, что:

  1. дом имеет отдельный почтовый адрес (этот адрес не следует отождествлять с адресом строительным, присваиваемым объекту в период выполнения строительных работ).
  2. жилой дом, строительство которого производилось в рамках соглашения о долевом участии, принят соответствующей госкомиссией. В таком случае, должны выдаваться документы, подтверждающие подобный факт. Запрашивать их следует непосредственно у застройщика;

Затем следует перейти к осмотру жилья, которым может быть как квартира, так и прочее помещение, строительство которого было профинансировано дольщиком.

Результаты такого осмотра должны быть оформлены отдельным актом приема-передачи квартиры.

МихаилЗдравствуйте, уточните, а акт у застройщика продавцом подписан после подписания договора цессии или до? Статья 11. Уступка прав требований по договору 1.

15 Сентября 2019, 14:46 Ответ юриста был полезен?

0 — 0 Свернуть Уточнение клиента 1 до у продавца, 2 после у покупателя 15 Сентября 2019, 14:48

  1. получен гонорар 33%Юрист, г. РаменскоеОбщаться

При наличии п.5Подписывая акт приемки с прописанным п.5, вы:

  1. сдать квартиру и дом намного позже, чем планируется
  2. предоставляете застройщику возможность не оплачивать вам неустойку

Внимание! При подписании акта приема-передачи квартиры возможны дополнительные (навязанные) выплаты, не предусмотренные ДДУ:

  1. Коммунальные платежи за N-ое количество месяцев
  2. Оплата договора Технадзора
  3. Страхование ремонтных работ

После поднписания акта приема передачи переуступка недействительна

При этом застройщик, предлагает следующее: оплачиваете перечисленные выплаты (представлены для примера, у вас могут быть другие), подписываете акт приема-передачи квартиры и только потом получаете ключи.Но при этом вы лишаетесь права получить неустойку в случае просрочки сдачи дома.С другой стороны, без подписанного акта приема-передачи квартиры в новостройке нельзя зарегистрировать право собственности на квартиру в Росреестре.Для избежания

Уступка прав требований по договору 1.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Предлагаем ознакомиться:  Как составить и сдать декларацию по налогу на прибыль организации, имеющей обособленные подразделения

4. Юридическое лицо, являющееся цедентом по соглашению (договору) об уступке

После оформления договора все спорные моменты цессионарий будет решать с застройщиком. Особенностью такого вида купли-продажи недвижимости является то, что сделка может быть совершена до того, как жилье будет введено в эксплуатацию и подписан акт приема-передачи.

Договор цессии является действительным до того, как новостройка юридически будет сдана в эксплуатацию.Существует две разновидности сделок по переуступке недвижимости.Первый вид основывается на договоре о долевом участии в строительстве жилого дома. Цедент имеет право продавать жилье только после того, как полностью расплатится за него.

На практике также возникают ситуации, когда покупателю передаются обязательства по оплате задолженности.

здесь в том, что права самого подрядчика на конкретную квартиру могут быть четко не определены, либо подрядчик может не выполнить свои обязательства перед Застройщиком, а значит, его права на квартиры могут быть оспорены.

То есть если головная (сделка подрядчика с Застройщиком), то уступка прав по ней – тоже.

Если покупать квартиру по Договору уступки прав требования, то рекомендуется заключать его только в случае, когда уступка происходит на основе именно Договора долевого участия (ДДУ), с регистрацией в Росреестре.

Однако еще до получения подтверждающих право собственности документов в Росреестре с момента подписания акта приема-передачи квартиры обязательства застройщика по договору долевого участия считаются исполненными, и обязанность по содержанию квартиры (в том числе оплата коммунальных услуг) переходит на сторону, принявшую объект долевого строительства (будущего собственника).Передача квартиры осуществляется в результате подписания передаточного акта, сторонами которого являются:

  • застройщик — передает объект;
  • участник долевого строительства — принимает квартиру.

Важно понимать, что прием-передача указывает на исполнение застройщиком своих обязанностей, установленных договором долевого участия, перед дольщиками.Принимая квартиру, в передаточном акте следует оценить, соответствует ли качество и выполнение строительства заявленному в договоре, и отразить имеющиеся недостатки.В

Застройщику, как правило, абсолютно не интересно после подписания акта уступками заморачиваться.

Подписание акта приема передачи квартиры от застройщика по договору уступки

Можете попросить у Застройщика справку о том, что акт не выдавался.

Документы в рег.службе «завернуть» могут в любой момент, если в договоре будут допущены ошибки.

Если договор сделан грамотно (а шаблон уступки застройщика регистрацию проходил уже не один раз) — таких проблем не будет. Если, конечно, с оплатой гос.пошлины и заполнением заявления в рег.службе косяков не будет.

Расчет через ячейку как дополнительная гарантия — почему нет, никогда не помешает. Цена после регистрации права повысится, т.к. продавец попадает на НДФЛ. Право требования собственности от права собственности всё же отличается.

Именно поэтому как только проходит регистрация,цена становится выше. Лучше подавать на регистрацию,если нет весомых причин этого не делать.

В ряде субъектов РФ местные отделения Росреестра проявляют излишнюю инициативу, и требуют в составе пакета документов для регистрации перехода права – .

Это сложно понять с точки зрения логики, т.к. риски Покупателя здесь увеличиваются – ведь Покупатель вынужден подписывать документ о фактической приемке квартиры, которую он фактически еще не получил – семья Продавца продолжает там жить, т.к.

право собственности еще не передано. Причем эта семья продолжает пользоваться коммунальными услугами, хотя после подписания Передаточного Акта, обязанность по оплате «коммуналки» ложится уже на Покупателя. Но… такова практика рынка в некоторых регионах, и с этим приходится считаться.

Оформление новостройки

Однозначного решения для такой ситуации не придумано. Но некоторые способы снижения рисков Покупателя все же существуют.

Если Передаточный акт требуют на регистрацию, то нужно иметь в виду следующее. Во-первых, это условие должно быть ясно и однозначно прописано в Договоре купли-продажи квартиры.

и т.д. Во-вторых, для Покупателя желательно перед подачей документов на регистрацию, эту квартиру еще раз осмотреть и действительно принять, получив от нее ключи (т.е.

выселив оттуда Продавца). И только после этого подписать Акт.

В-третьих, если до регистрации Продавец не может (по объективным причинам) освободить квартиру и передать ее Покупателю, то выкручиваются по-разному. Например, пытаются договориться с регистратором на месте (в т.ч. через посредника) о том, что документы на регистрацию сдают без Акта, а сам Акт передается регистратору позже, отдельно, в конце срока регистрации (т.е.

буквально за день до ожидаемой выдачи зарегистрированных документов).

Алесей Комаров: Закон говорит, что уступить право требования  по ДДУ можно  после того, как зарегистрирован сам ДДУ. Применительно к ДДУ закон требует не только его подписания с соблюдением определенных реквизитов, в форме единого документа, подписанного дольщиком, покупателем по факту, и застройщиком, продавцом, но еще требуется регистрация этого договора в Росреестре.

Пока даже подписанный договор не зарегистрирован в Росреестре, он юридически никаких последствий не порождает. С момента регистрации договора и до момента подписания дольщиком и застройщиком акта приема-передачи объекта вы можете заключить договор уступки права требования или перевода долга. Уступка права требования заключается  в том случае, если дольщик оплатил полностью всю цену,  перевод долга на другое лицо осуществляется, если застройщик полностью все от меня не получил. Это разные по своей сути сделки.

Инфо

Что такое переуступка прав? Пока здание находится на стадии строительства, дольщики, на средства которых оно возводится, имеют на руках договора долевого участия (ДДУ). На их основании будет произведено оформление права собственности после того, как дом будет сдан. Но, несмотря на отсутствие права собственности, дольщик может продать свою квартиру, что и будет являться переуступкой права.

Внимание

Зауступаемыеправаи обязанности по договору аренды от » » 200_ года Цессионарий выплачивает Цеденту компенсацию, равную суммезатраченныхЦедентомденежныхсредствпоуказанномудоговору аренды, далее именуемая «договорная сумма», составляющую рублей.Об оплате договорной суммы и графике (сумма цифрами и прописью) выплатСторонынастоящегодоговора подпишут соответствующее Соглашение (Приложение N 1). Соглашение будет подписано в течение рабочих дней с даты подписания настоящего договора. 3.2. Цедентвслучаенеобходимостивтечение днейсдаты подписаниянастоящегодоговорапредставляетЦессионариюсогласие собственника здания на проведение настоящей сделки.

Как продавать квартиру в новостройке?

Важно:Описано должно быть абсолютно все — какие права, по каким конкретно документам передаются, по какому договору и на каких условиях переуступаются, прочие значимые моменты.

Переоформление уступки прав в долевом строительстве возможно или:

  • после выплаты долга перед застройщиком;
  • переводом существующего (оставшегося) долга уже на новое лицо.

И коль скоро при такой переуступке напрямую затрагиваются интересы застройщика, без согласия его договор переуступки прав не подписывается.

После заключения подобного договора, у покупателя квартиры на руках оказывается:

  1. Основной договор (ДДУ), права по которому и переуступаются.
  2. Официальное согласие на переуступку от застройщика (письменное).
  3. Согласие банка-кредитора (если объект недвижимости приобретался в кредит).
  4. Документы, подтверждающие все расчеты между сторонами.
  5. Собственно договор (официально зарегистрированный) переуступки прав.
  6. Акт приема-передачи документов (по списку) от одного владельца к другому.

alt

Безусловно, договор переуступки прав во втором своем варианте, где речь идет о долевом строительстве, наиболее выгоден приобретателю. Ведь по такому документу покупателю вместе с переуступаемым договором достается защита государства по Федеральному закону за № 214 от 30.12.2004 г.

Но есть и момент риска. В случае расторжения ДДУ покупатель может получить не ту сумму, что заплатил при переуступке, а ту, что указана в самом договоре долевого участия в строительстве. А сумма в таких договорах прописывается еще на начальном этапе строительства, а значит априори меньше реальной стоимости конкретной квартиры на момент подписания нового документа о переуступке прав.

Предлагаем ознакомиться:  Очередной отпуск после декретного отпуска когда положен

Чем же выгоден договор переуступки прав по ДДУ для потенциального покупателя? Ответ очевиден. Такая переуступка дает возможность заработать денег, продав готовую квартиру по существенно более высокой цене, чем та, за которую она была приобретена на этапе строительства. Особенно, если договор цессии заключался дешево — например, по поводу проблемного жилья в доме с обнаруженными недостатками.

После переуступки прав новый владелец уже сам напрямую с застройщиком решает все имеющиеся проблемы с квартирой, а затем продает ее максимально выгодно для себя. Как и на каких условиях новый собственник что-то решает и реализует, прежнего владельца уже никак не касается.

По закону переуступка прав может произойти только при соблюдении следующих условий:

  • прежним собственником должна быть выплачена застройщику полная цена заключенного договора долевого строительства;
  • имеется согласие застройщика на переуступку прав (возможность такого согласия должна быть обязательная прописана в ДДУ);
  • есть согласие банка, выдавшего в свое время кредит, если квартира была приобретена в ипотеку.

При несоблюдении данных условий ответственность перед застройщиком возлагается на продавца, переуступающего права (ст 390 ГК РФ). Он же (продавец) отвечает и перед покупателем, которому должен вернуть средства, полученные по договору переуступки, а также проценты (за то, что пользовался чужими деньгами) плюс убытки.

Важно:Договор переуступки прав по ДДУ обязательно должен быть зарегистрирован в законном порядке после подписания. Кроме того, о такой переуступке должен быть уведомлен письменно застройщик.

Если договор цессии заключен чересчур дешево и менее, чем за год до инициации банкротства прежнего владельца, сделка наверняка будет признана подозрительной. В результате чего переуступка прав также может быть оспорена.

  • появляется возможность купить жилье именно в понравившемся доме, если квартиры уже раскуплены;
  • иногда покупка квартиры по переуступке выгодна для приобретателя с финансовой точки зрения. Во-первых, продавцы, желая побыстрее продать квартиры, зачастую предлагают на стадии завершения строительства нового дома цены ниже, чем у официального застройщика. На практике, разница на стоимость квартиры, установленной компанией-застройщиком и частным инвестором, может варьироваться от 3 до 25 процентов;
  • во многих случая покупка жилья с использованием механизма цессии выгодна покупателям при ипотечном кредитовании. Если покупатель, оформивший ипотеку, покупает квартиру у застройщика на начальной стадии, ему приходится в течение нескольких месяцев (а иногда и лет) выплачивать проценты по ипотеке без возможности заселиться в приобретенное жилье. При этом зачастую проценты по ипотеке до сдачи нового дома в эксплуатацию гораздо выше в сравнении со сданным объектом. Заключая договор цессии на завершительном этапе строительства (при отсутствии возможности заключить договор долевого участия), покупатель начинает выплачивать ипотеку непосредственно перед переездом в новое жилье.

О преимуществах переуступки прав для продавца уже говорилось. Это, прежде всего, реальная возможность заработать на росте цен, происходящем на различных этапах строительства новостройки, а также возможность вернуть деньги, внесенные по договору долевого участия, без штрафных санкций от застройщика.

Основной недостаток переуступки прав – это увеличение рисков покупателя в сравнении с заключением договора долевого участия с застройщиком.

  • Правомерно ли подписание акта приема-передачи квартиры, если указана более ранняя дата? 11 Мая 2017, 09:52, вопрос №1633177 2 ответа
  • Как переделать ДДУ и акты приема-передачи квартиры в УФРС 24 Февраля 2015, 01:19, вопрос №737599 1 ответ
  • Фраза об отсутствии претензий в акте приема-передачи квартиры 24 Декабря 2017, 21:23, вопрос №1855544 12 ответов
  • Окончательные расчеты по ДДУ после замеров БТИ и подписание акта приема-передачи квартиры 25 Января 2016, 18:54, вопрос №1114530 6 ответов
  • Не отдают акты приема-передачи квартиры до внесения оставшейся суммы 18 Августа 2017, 12:31, вопрос №1727822 5 ответов

Как это сделать? Дом только что сдан, но право собственности еще не оформлялось. Продать квартиру в новостройке гораздо проще, чем сделать то же самое на Откроется в новой вкладке.»{amp}gt;вторичном рынке жилья.

Проще не в смысле поиска Покупателя, а в смысле подготовки и оформления сделки. Почему? В этом законе (ФЗ-214) в статье 11 указано право дольщика на выход из проекта путем уступки (переуступки) прав требования по ДДУ.

Процесс продажи квартиры в новостройке по переуступке прав требования можно свести к нескольким основным этапам. И сверху кладем нотариально заверенное согласие супруги на уступку (если квартира у нас в Откроется в новой вкладке.»{amp}gt;совместной собственности супругов)

Что значит переуступка квартиры в новостройке?

Данным понятием называют сделку по передаче этих прав. Также она носит название цессия. Стороны сделки – продавец и покупатель – называются, соответственно, цедент и цессионарий.

Существует две разновидности сделок по переуступке недвижимости.

Строительные фирмы категорически против подписания подобных договоров по нескольким причинам:

  1. Инвесторы продают квартиры по более низким ценам.
  2. Чтобы исключить возможность дальнейшей перепродажи недвижимости.
  3. Переоформление прав – трудоемкий и длительный процесс.

– многоэтапный процесс как для покупателя, так и для продавца.

Преимущества договора переуступки прав собственности на квартиру в новостройке

Передача прав по такому договору на долевое участие в строительстве возможна только в рамках совершения цессии – переуступки права требования. Отношения по переуступке права требования регулируются ст.

ГК РФ и ФЗ о договорах долевого участия в строительстве №214 от 30.12.2004.

  1. Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика.

Единственный момент — долевик «продавца» должен быть отрегистрирован до сдачи объекта в эксплуатацию. Консультации педиатра Консультации специалистов клиники Консультации Юриста Консультации специалиста по Мик… Консультации юриста Консультации врачей Центров сем… Консультации специалистов медиц… Консультация врача-гомеопата Экспертные консультации врачей … Консультации специалистов медиц… Консультации специалистов медиц… Консультации офтальмолога Игоря… Консультации детского офтальмол… Консультации детского уролога, …

Экстернат Школы и гимназии Новосибирска и… Архив школьного разделаПриемные дети.

Процесс продажи квартиры в новостройке по переуступке прав требования можно свести к нескольким основным этапам. Либо будет занижать вам сумму в договоре купли-продажи.

Фунтик2008Аспирант СибмамыНа сайте с 17.09.08Сообщения: 3722В дневниках: 1 Добавлено: Вс Сен 22, 2013 16:08 RaccoonCoonСпасибо вам большое, я сама-то тоже изучила закон 214, и абсолютно с вами согласна.

Цена после регистрации права повысится, т.к. продавец попадает на НДФЛ. Хельга 09-10-2008, 23:58 Причину наверное могут оценить только участники программы МДЖ:(Очень хочется улучшить жил.условия семье.Ну на ёлку залезть и …пу не поцарапать не всегда получается.

  1. Инвесторы продают квартиры по более низким ценам.
  2. Переоформление прав – трудоемкий и длительный процесс.
  3. Чтобы исключить возможность дальнейшей перепродажи недвижимости.

Процесс оформления Переуступка квартиры в новостройке – многоэтапный процесс как для покупателя, так и для продавца.

Важно

Обратите внимание, что с дохода, полученного продавцом от реализации права требования, нужно будет заплатить налог, согласно 208-й статье Налогового кодекса РФ. Причем оплачивает налог только цедент, но не цессионарий или застройщик. Переуступка права требования на квартиру имеет множество нюансов.

Предлагаем ознакомиться:  Налоговый резидент болгарии

Перед тем, как подписать документы, покупателю и продавцу стоит проконсультироваться с юристом, специализацией которого являются сделки с недвижимым имуществом.

За уступленное право цессионарий обязался уплатить цеденту 100 000 рублей. Должник обратился в суд с требованием признать недействительным договора цессии и применить последствия недействительности. Он ссылался на безвозмездность переуступаемых прав требования.

Итак, назовем основные риски при заключении соглашения переуступки прав на жилье в новом доме.

1. Один из основных рисков покупателя квартиры в новостройке, оформляющего договор переуступки прав, состоит в возможном признании договора цессии недействительным. Если соглашение между цедентом и цессионарием по каким-то причинам будет признано с юридической точки зрения недействительным, новый правообладатель сможет предъявить претензии только к цеденту, а не компании-застройщику.

Чтобы избежать такой неприятной ситуации, покупателю нужно проконтролировать правильность заключения договора цессии, с соблюдением сторонами обязательных условий. По закону договор переуступки прав будет считаться действительным при условии:

  • полной оплаты дольщиком всей суммы, обозначенной в договоре долевого участия. Все оплаты должны быть подтверждены соглашением о зачете взаимных требований;
  • наличия письменного согласия компании-застройщика на переуступку прав, возникших по первоначальному договору долевого участия, если такое согласие требуется в самом договоре дольщика и застройщика;
  • наличия разрешения кредитной организации, если квартира приобреталась участником долевого строительства с использованием ипотечного финансирования.

Если при заключении договора цессии вышеперечисленные требования были нарушены, то, согласно статье 390 российского Гражданского кодекса, ответственность перед цессионарием несет первоначальный участник долевого строительства. Покупатель квартиры имеет право в случае признания цессии недействительной потребовать от цедента вернуть все полученные по сделке финансовые средства, а также возместить убытки и проценты за пользование деньгами. Тем не менее, на практике вернуть свои деньги бывает не всегда просто.

2. Возможное банкротство застройщика. Риск столкнуться с финансовой несостоятельностью застройщика может возникнуть не только при переуступке прав, но и при первоначальном долевом участии. Однако зачастую массовые продажи квартир в новостройке, особенно по заниженной цене, могут быть вызваны именно предстоящим банкротством компании-застройщика, значительным затягиванием сроков строительства или существенным нарушением застройщиком условий договора.

В данном случае цедент, уступивший свое право на недостроенную квартиру в новом доме, независимо от того знал он о проблемах застройщика при оформлении цессии или нет, не отвечает перед новым дольщиком за дальнейшее развитие строительства. После заключения соглашения переуступки прав новый покупатель, недовольный сроками застройки или качеством нового дома, не сможет предъявить продавцу, уступившему жилье, никаких претензий.

Чтобы избежать подобных проблем, покупателю рекомендуется перед покупкой внимательно изучить проектную и разрешительную документацию застройщика, навести справки о его финансовом состоянии и проверить состояние незавершенного строительства.

Кроме того, возможно включение в условия соглашения цессии пункта о поручительстве цедента. При достижении согласия сторон цессии, в договоре указывается обязательство цедента принять на себя поручительство, если компания-застройщик не предаст цессионарию готовую квартиру до определенного срока. Если же новый дольщик в дальнейшем расторгнет договор долевого участия с компанией-застройщиком, указанное поручительство будет считаться ничтожным. Как показывает практика, подобные условия о поручительстве цедента включаются в соглашение переуступки достаточно редко.

3. Двойная переуступка прав по соглашению долевого участия. В практике встречаются случаи, когда одна и та же квартира с помощью договора цессии продается два раза. При этом, исходя из принятых по подобным делам судебных решений, жилое помещение реально достается покупателю, который первый оформил договор и зарегистрировал его. Остальные дольщики получают только право требования с застройщика.

Потенциальному покупателю жилья в новостройке нужно внимательно изучать условия предстоящей сделки и четко понимать, что согласно российскому законодательству о долевом строительстве, переуступка прав на жилье предусмотрена только в одной правовой форме, а именно по соглашению долевого участия. Соглашения переуступки, как и основные договора долевого участия, нуждаются в обязательной государственной регистрации.

Если строительная фирма предлагает купить квартиру по какой-то иной схеме, риски участников долевого строительства повышаются. Иногда вместо договоров долевого участия используются:

  • инвестиционные соглашения;
  • предварительные соглашения купли-продажи;
  • предварительные соглашения долевого участия;
  • вексельные схемы.

Наличие таких договоров еще не говорит о недобросовестности застройщика или о каких-то попытках мошенничества, однако для снижения рисков потенциальному покупателю целесообразно избегать таких не совсем легальных схем продажи, не подлежащих обязательной регистрации в Росреестре.

Чтобы избежать вышеуказанных рисков, на договор цессии можно соглашаться, если:

  • приобретаемое жилое помещение продано первоначальному участнику по соглашению долевого участия;
  • оплата по договору цессии производится только после регистрации в Росреестре прав.

4. Еще один риск цессионария – это нарушение цедентом условия об обязательном письменном уведомлении компании-застройщика о передаче прав на жилье, являющееся предметом соглашения долевого участия.

Как уже говорилось, цессия оформляется в виде письменного соглашения, подлежащего государственной регистрации. Нужно убедиться, что прежний дольщик письменно уведомил застройщика о проведенной сделке.

При заключении соглашения цессии чаще всего для передачи денег используется механизм банковских ячеек. Пройдя процедуру регистрации соглашения переуступки прав, продавец может получить деньги.

Обычно участие застройщика при заключении договора цессии необязательно. Но многие строительные фирмы вносят в договор долевого участия отдельное условие об обязательности получения своего согласия при передаче цедентом прав на квартиру цессионарию. В этой ситуации привлечение застройщика к оформлению сделки потребуется.

Если к моменту переуступки прав дольщик еще не выплатил стоимость квартиры в полном размере, письменное одобрение цессии застройщиком обязательно. В договоре цессии прописываются условия о переводе долга перед компанией-застройщиком на цессионария.

Акт передачи права требования по договору цессии

Договоры цессии очень востребованы среди инвесторов, покупающих у застройщика жилье, как правило, еще на этапе получения разрешений на строительство, а затем перепродающих квартиры на последних стадиях застройки по более высокой цене.

Механизм переуступки используется и для покупателей жилья в новом доме, которые по каким-то причинам передумали и хотят вернуть вложенные средства. Для них договор цессии – это практически единственная возможность избежать штрафов, которые предусмотрены в договоре с компанией-застройщиком при расторжении соглашения долевого участия.

Продавая свою недостроенную квартиру через договор переуступки, дольщик не только может вернуть уплаченные финансовые средства в полном объеме, но и получить определенную прибыль, поскольку квартиры в строящемся доме обычно с начала продажи и до окончания строительных работ растут в цене.

Цессия возможна только до перехода прав на жилье от строительной фирмы к участнику долевого строительства. То есть переуступка прав дольщика возможна только до тех пор, пока эти права на строящееся жилье не были реализованы. Когда права на построенную квартиру переданы дольщику, то есть после оформления акта приема-передачи жилья, договор переуступки уже оформить не получится.

Особенность соглашения цессии в том, что покупатель квартиры, заключивший договор переуступки, приобретает права и обязанности цедента (продавца) в полном объеме и в будущем обязуется выполнять все условия первоначального договора долевого участия. К примеру, если в соглашении дольщик и компания-застройщик оговорили условия рассрочки, цессионарий может производить выплаты только по данной схеме рассрочки. Он уже не может оговаривать в соглашении какие-то свои индивидуальные условия.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector