Неустойка при банкротстве застройщика
Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499)938-71-58 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 215, бесплатно)

Неустойка по дду при банкротстве застройщика

Организация жилищно-строительного кооператива

Возможность объединения в жилищно-строительные кооперативы у «обманутых» дольщиков появилась в 2011 году. После его создания его представители должны обратиться в арбитражный суд, который в свою очередь может принять решение о том, что права застройщика на недостроенный объект будут переданы кооперативу.

Необходимо учитывать, что в случае принятия положительного решения жилищно-строительному кооперативу перейдет не только сам спорный объект, то есть недостроенный дом, но и долговые обязательства перед работниками, а также перед теми, чьей жизни и здоровью был нанесен вред во время выполнения работ. Фактически участники кооператива принимают на себя долговые обязательства застройщика, которые он, согласно законодательству, должен погасить в первую и вторую очередь. Покрытие всех текущих и будущих расходов осуществляется за счет собственных средств дольщиков или с помощью привлечения новых членов кооператива.

Собственные права застройщика на недостроенный объект могут быть заложены. В этом случае жилищно-строительному кооперативу придется выкупить данные права у залогодержателя, которым чаще всего является банк.

Банкротство – сложная судебная процедура, проводимая арбитражным судом, которая не происходит одномоментно. Она может длиться до полутора лет и включает в себя несколько этапов, подробно расписанных в 127 ФЗ. Впервые он был введен еще в 2002 году и первоначально касался всех юридических лиц. Но в связи с многочисленными случаями несостоятельности застройщиков, и специфичностью данной сферы, в 2011 году появился новый раздел, регулирующий только банкротство застройщика при долевом строительстве.

Неустойка по дду при банкротстве застройщика

Несмотря на то, что всего существует пять отдельных процедур, в юридической практике чаще всего проводятся лишь две из них: наблюдение и конкурсное производство. Первая из них – подготовительная стадия, которая, по сути, еще не является банкротством. В компанию направляется временный управляющий, наблюдающий за ее деятельностью и анализирующий ее финансовую устойчивость.

Взыскание неустойки

Неустойка за нарушение срока передачи готовой квартиры участнику строительства предусмотрена в п.2 ст. 6 ФЗ-214 от 30.12.2004 г. в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от общей стоимости договора. В соответствии с той же нормой физлицам неустойка полагается в двойном размере. В обычной ситуации требование об ее уплате предъявляется застройщику.

Но, предъявить требование о неустойке помимо исполнения основного обязательства необходимо в рамках арбитражного процесса о несостоятельности. Согласно

, детализирующей состав денежных требований кредиторов – участников долевого строительства, неустойка за просрочку в них не входит.

Но, изначально предусмотренная соглашением неустойка является частью обязательств должника-застройщика. Сложность заключается в том, что рассчитать ее можно только на момент исполнения основного обязательства. Задача арбитражного управляющего заключается в доведении строительства до завершения и передаче квартир дольщикам.

Теоретически, обязательства застройщика-должника закрываются в рамках дела о банкротстве. Но, на практике до погашения задолженности по четвертой очереди реестра дело не доходит за недостатком средств.

Еще один вопрос, интересующий многих дольщиков, — неустойка по просрочке сдачи многоквартирного дома при банкротстве застройщика. Расчет неустойки в данном случае производится по традиционной схеме: за каждый день просрочки застройщик должен выплатить дольщику пени, равные одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ. Если же в качестве дольщика выступает гражданин РФ, размер неустойки увеличивается вдвое.

Требование о выплате неустойки может быть представлено в суде в качестве одного из пунктов дела о банкротстве, но не в качестве самостоятельного иска. При этом в случае признания данных требований погашаться они будут в самую последнюю очередь, что на практике означает, что подобную компенсацию в большинстве случаев дольщики так и не получают.

Таким образом, законодательство РФ предполагает возможность возмещения дольщику вложенных им средств и дополнительную компенсацию неустойки, однако на практике такого возмещения приходится ждать очень долго, и часто речь идет лишь о частичной компенсации. Именно поэтому наиболее оптимальным решением для дольщиков часто является требование получения квартир, на которые были заключены договоры с застройщиком.

При объявлении застройщика банкротом арбитражный управляющий в течении пяти календарных дней оповещает потерпевших об их праве предъявить требования по поводу сложившейся критической ситуации.

Участник ДДУ имеет возможность предъявить два требования:

  • неустойки;
  • объявление прав на недвижимости в собственность дольщика.

Стоит заметить, что требование неустойки всегда сопровождается аннуляцией договора ДДУ. Однако, если строительство окончено, то пострадавший вправе предъявить свои права на квартиру.

Если по каким-то причинам дольщик не в состоянии получить материальное имущество, то он имеет право просить финансовой неустойки.

Основные требования по финансам:

  • возврат средств, которые были уплачены по ДДУ;
  • возмещение ущерба, причиненного нарушением обязательств застройщиком;
  • возврат денег, которые были отданы застройщику;
  • возврат денег по ДДУ, который признан судом не заключенным.

Следует помнить, что требование финансовой неустойки возможно только если жилплощадь еще не введена в эксплуатацию или застройщик оттягивает подписание документа приема-передачи. Однако чтобы получить денежную компенсацию, потерпевшему требуется произвести расторжение ДДУ, которое предусматривает передачу недвижимости дольщику.

Нюансы выставления требований дольщиком

Информация о начале процедуры наблюдения или конкурсного производства в отношении строительной компании общедоступна. Сведения о том, что застройщик банкротится, публикуются в официальном издании «Коммерсантъ». Что делать дольщику, если застройщик банкрот? Получив такую информацию, необходимо включать свои требования в специальный реестр, который ведется назначенным управляющим, и куда он заносит сведения обо всех кредиторах должника.

Предлагаем ознакомиться:  Имущество в залоге при банкротстве

У дольщиков есть месяц на стадии наблюдения и шестьдесят дней на этапе конкурсного производства после официального опубликования о начале процедуры, в течение которых они могут включить свои требования в реестр.

Дольщики – отдельная категория кредиторов, которым закон предоставляет больший объем защиты, нежели другим кредиторам. Участники долевого строительства, пострадавшие от обанкротившегося застройщика, имеют определенные преимущества по сравнению с другими лицами.

  1. В данном случае реестр состоит не из трех, как обычно, а четырех очередей. Требования участников включаются в третью очередь, в то время как все остальные кредиторы попадают в четвертую, и могут рассчитывать на истребование долгов только после того, как свои выплаты получат дольщики.
  2. Дольщики могут по своему усмотрению выбирать, в какой форме выражать свои требования (в виде денег или жилого помещения). При этом при определенных обстоятельствах можно изменить первоначальную форму требований.
  3. Преимуществом является также возможность покрытия убытка, который понес участник долевого проекта в результате невыполнения своих обязательств застройщиком.

Права дольщиков при банкротстве значительно шире, чем у других кредиторов, которые могут рассчитывать только на денежные выплаты. Дольщикам закон дает возможность выбора: потребовать с застройщика возврата вложенных в строительство денег или само жилье. И это очень большой плюс, поскольку исходя из сложившейся практики дел о банкротстве, денежной массы должника, как правило, не хватает на всех кредиторов.

Кроме того, сама процедура банкротства длится очень долго, после ее завершения имущество должника выставляется на торги, что также является небыстрым процессом, поэтому рассчитывать на скорые выплаты (если они вообще в принципе осуществятся) не приходится.

Делая свой выбор в пользу предъявления требований в получении жилого помещения, данный объект исключается из всей денежной массы и не может быть продан на торгах. В большинстве случаев это единственная возможность хоть что-то получить от банкрота. Но и с жилым помещением все обстоит не так просто. Здесь есть свои правила и определенные нюансы, которые зависят от степени готовности объекта и других обстоятельств.

По закону существует несколько способов получения жилья дольщиком при ликвидации застройщика:

  • дольщик может предъявить требование о признании права собственности на жилое помещение;
  • участник может потребовать передать ему жилой объект;
  • недостроенный дом может быть передан дольщикам для самостоятельной достройки;
  • объект передается новому застройщику, который принимает на себя все обязательства прежней компании перед дольщиками.

Разумеется, самым идеальным является первый вариант, при котором дольщик получает квартиру и оформляет на нее свои права.  Однако он возможен только тогда, когда квартира фактически построена, и объект уже введен в эксплуатацию, а также стороны успели подписать приемо-передаточный акт до начала процедуры банкротства.

Если дом принят комиссией, но акт еще не подписан, передача помещения дольщику возможна при соблюдении дополнительных условий. Необходимо, чтобы:

  • на это согласилось более половины кредиторов четвертой очереди;
  • оставшегося после передачи квартир дольщикам имущества, хватило для оплаты обязательных расходов;
  • объект не находился в залоге у других лиц, не являющихся дольщиками;
  • жилых помещений было достаточно для удовлетворения требований всех участников проекта.

Одним из способов передачи жилья является предоставление возможности дольщикам самостоятельно достроить дом путем создания жилищного кооператива. Для этого созывается общее собрание участников, наделенное полномочиями принимать решение. Здесь также существует ряд дополнительных условий, которые подробно расписаны в статье 201.

Последний способ, а именно передача объекта другому застройщику, довольно неплохой вариант для дольщиков. Он впервые введен только в конце 2015 года, и на сегодняшний день правоприменительной практики данного пункта еще недостаточно, что не позволяет объективно оценить его влияние на общую массу дел о банкротстве застройщиков.

Что происходит при банкротстве застройщика?

Банкротом девелоперскую компанию признает арбитражный суд при ее соответствии следующим признакам.

  • Размер задолженности: свыше 100 тыс. руб. перед юрлицами и более 10 тыс. руб. перед гражданами.
  • Срок неисполнения обязательств – более 3-х месяцев.
  • Невозможность рассчитаться в течение месяца.

Инициировать судебный процесс может сам застройщик, дольщики, налоговая инспекция или иные кредиторы при наличии вышеперечисленных признаков.

Процесс банкротства

Процедура предполагает регистрацию искового заявления с приложением подтверждающих документов. Все заинтересованные лица должны быть уведомлены о запуске процесса в течение 5-ти дней. Они вправе заявить свои требования к должнику. Каждое из них вносится в реестр кредиторов после уточнения характера и правомерности задолженности.

После рассмотрения искового заявления суд принимает решение об открытии конкурсного производства.

Неустойка по дду при банкротстве застройщика

Конкурсное производство вводится сроком до 1-го года и может быть продлено на 6 месяцев.

В его рамках конкурсный управляющий формирует реестр кредиторов, уточняет их требования, принимает меры по их удовлетворению, проводит собрания участников.

Куда обратиться, и какие документы представить

Реестр в делах о банкротстве застройщиков отличается от документа, ведущего учет кредиторов всех юр. лиц. По общему правилу реестр включает в себя только денежные требования. При ликвидации компаний-застройщиков, реестр состоит из двух частей, в основную часть включаются все денежные требования, также формируется отдельный список, в который заносятся требования о передаче жилья.

Сведения о том, что банкротится застройщик, должны быть переданы в арбитраж либо самим должником, либо назначенным управляющим. Однако не всегда они поступают, и дело рассматривается в общем порядке, что не выгодно участникам долевого проекта. Поэтому первые действия дольщика при банкротстве застройщика – выяснить, применяется ли в данном деле особый порядок. Как узнать это участнику? Для этого нужно в картотеку арбитражных дел ввести необходимые данные.

Предлагаем ознакомиться:  Какие последствия за собой влечет банкротство физического лица

Если выяснится, что дело рассматривается в обычном порядке, дольщик должен самостоятельно подать ходатайство в судебную инстанцию, о применении 7 параграфа 127 ФЗ.

Банкротное дело рассматривается в арбитражном суде, куда и нужно, прежде всего, обратиться дольщику, написав заявление, представив договор ДДУ и документы, подтверждающие оплату. Копия заявления и документов также направляются в адрес должника и назначенного арбитражем управляющего.

Что сделать дольщику, если он не заключал ДДУ, а его отношения с застройщиком регулируются другим документом? В случае с банкротством это не имеет значения, поскольку суд признает право граждан на выставление своих требований должнику, если между ними заключен договор:

  • купли-продажи жилья в строящемся объекте;
  • предварительный договор ДДУ или купли-продажи;
  • договор займа, условием которого является передача жилья;
  • договор простого товарищества, целью которого является возведение объекта и получения в нем квартиры.

Суд также посчитает обоснованными требования граждан, которые:

  • вложили деньги в другие виды товариществ (коммандитного, ЖСК) с целью строительства жилья;
  • имеют вексель, обязательством по которому является передача жилья.
  • заключили другие виды сделок с целью строительства многоквартирного дома.

Помимо арбитража дольщик может обратиться в страховую компанию, в которой застрахована ответственность строительной фирмы, или к поручителю, с которым у застройщика имеется договор поручительства, и потребовать от них выплаты денежных средств. Если все или часть требований дольщика будут удовлетворены, то размер требований, включенных в реестр, соразмерно уменьшается.

Участники долевого проекта, чей застройщик обанкротился, могут также встать на учет в реестр обманутых дольщиков, которым оказывают помощь органы местного самоуправления.

Если в вашей жизни прозвучали страшные слова «банкротство застройщика», нельзя опускать руки, нужно использовать все возможные способы своей защиты. Юридическую помощь и моральную поддержку вам окажет Общество защиты прав дольщиков, куда вы можете обратиться по координатам, размещенным на странице «Контакты».

Чтобы предъявить требования к строительной фирме, дольщик обязан собрать ряд документов, которые затем направляются в арбитражный суд. Однако главным документом является заявление. Остальные бумаги лишь прикладываются к нему.

В заявлении указывают:

  • название суда и номер дела;
  • имя строительной компании и ее адрес;
  • фамилию, имя и отчество арбитражного управляющего и его адрес проживания;
  • личные сведения об участнике строительства;

  • дату и номер договора ДДУ;
  • номер жилого дома и помещения в соответствии с ДДУ;
  • стоимость квартиры по договору и сумму денежных средств, которые переданы застройщику;
  • документы, подтверждающие денежные операции между застройщиком и дольщиком;
  • сведения о невозможности выплатить неустойку.

Все требования в заявлении обосновываются ссылкой на законы и нормативные акты, которые защищают потребителя. К заявлению необходимо приложить также ДДУ и документы о финансовых операциях дольщика и застройщика.

Документ с заявленными требованиями отправляется по адресу арбитражного суда, арбитражного управляющего и застройщика-должника вместе с копиями всех необходимых официальных бумаг.

Они подаются в течение 30 дней после объявления судом режима наблюдения за банкротом. Если сроки не были соблюдены, то в течение двух месяцев после объявления конкурсной стадии.

Если застройщик был застрахован от ответственности, то в случае его банкротства и объявления конкурсной стадии дольщик имеет полное право на получение страховки. Подтверждение страхового случая производится арбитражным судом по введению конкурсного режима.

Если у застройщика есть подтвержденное ручательство банка, то дольщик имеет право требовать денежное взыскание у самого банка согласно размерам тех требований, которые он включил в заявление. Однако процедура выплаты зависит от договора поручительства между банком и застройщиком. Стоит заметить, что конкурсный юрист имеет право уменьшить суму выплаты по требованию банка или строительной компании.

Если застройщик ввел дом в эксплуатацию до объявления его банкротом, а следом подписывает с дольщиком акт приема-передачи жилья, то последний имеет полное право обратиться в арбитражный суд и заявить о правах собственности на жилплощадь. После передачи прав собственности на жилье дольщику он обязан уплатить пошлину в размере 6000 рублей.

заявление подается в свободной форме и отправляется не только самому застройщику, но и представителям арбитражного суда. Для того чтобы оно было рассмотрено в короткие сроки, а сам дольщик гарантировано был включен в выбранный реестр, к заявлению должны быть приложены договор долевого участия и все оплаченные квитанции, подтверждающие наличие у застройщика финансовых обязательств перед дольщиком.

Для ускорения решения вопроса указанное заявление рекомендуется подавать в течение 30 дней после появления официальной информации о присвоении застройщика статуса банкрота. В противном случае рассмотрение всех вопросов может быть отложено на полгода.

Некоторым подспорьем для участников долевого строительства будет регистрация в специальном реестре обманутых дольщиков. Такие реестры ведут местные власти в каждом субъекте РФ, с целью сбора данных о проблемных объектах в строительной сфере и централизованном решении этих вопросов.

Официально такие реестры называются «Реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены».

В Москве, например, заявление о включении в такой реестр можно подать здесь (Москомстройинвест). В московской области – см. здесь и здесь (Минстрой МО).

Реестр обманутых дольщиков – это официальный документ местной исполнительной власти. После включения в реестр, пострадавший гражданин получает официальный статус «обманутого дольщика» и получает право на государственную поддержку. Помощь может выражаться по-разному (на усмотрение местных властей). Например – целевая финансовая помощь дольщикам, выделение субсидий на завершение строительства дома. Или проведение конкурса на выбор нового Застройщика для достройки проблемного объекта.

Правда, не все дольщики, столкнувшиеся с банкротством Застройщика, могут претендовать на помощь местных властей. Кто именно может официально считаться «обманутым дольщиком» (перечень критериев), показано на сайте Правительства Москвы – здесь.

И в любом случае, раз уж дело дошло до банкротства и судебного процесса, то помощь специализированного юриста каждому дольщику просто необходима.

Неустойка по дду при банкротстве застройщикаХочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?
Услуги профильных юристов по недвижимости — ЗДЕСЬ.

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Что гласит закон о банкротстве?

В качестве удовлетворения интересов дольщиков ФЗ-127 предусматривает следующие варианты.

  • Завершение строительства и передача объекта недвижимости на условиях заключенного договора посредством создания ЖСК (ст. 201.10).
  • Передача прав на помещения в сданном в эксплуатацию многоквартирном доме (ст. 201.11).
  • Исполнение условий договора за счет передаче объекта незавершенного строительства другому застройщику (ст. 201.12-22).
  • Удовлетворение денежных требований с соблюдением их очередности (ст. 201.13).

Банкротство Застройщика при долевом строительстве

Вариант погашения задолженности перед участниками строительства выбирается на их собрании. Требования предъявляются не к застройщику, а только к конкурсному управляющему.

Как узнать дольщику начал ли застройщик процедуру банкротства?

На основании ст. 201.4 ФЗ-127 утвержденный арбитражным судом

, перед которыми застройщик имеет задолженность. Поскольку согласно п. 1 вышеупомянутой статьи все требования могут быть заявлены только в рамках дела о банкротстве, важно не пропустить момент их предъявления. Для этого

. Сделать это можно одним из следующих способов.

  • Сайт газеты «Коммерсантъ». В ее базе хранятся все опубликованные объявления о банкротстве застройщиков. Для уточнения информации достаточно ввести в поисковой строке ИНН либо ОГРН компании.
  • Сервис Мой Арбитр. В картотеке дел поиск осуществляется по ИНН, ОГРН или наименованию организации. Дела о несостоятельности помечены буквой «Б».

На формирование реестра требований кредиторов закон отводит 3 месяца со дня публикации сообщения о банкротстве застройщика в «Коммерсанте». После назначения конкурсного управляющего руководитель компании-банкрота обязан передать ему все сведения об участника строительства.

Неустойка по дду при банкротстве застройщика

Надеться на добросовестность обоих не стоит, самостоятельно отслеживать состояние дел застройщика надежнее. Это гарантирует своевременное предъявление и удовлетворение требований.

Кто достраивает дома после банкротства застройщика?

Вариант удовлетворения требований участников незавершенного строительства утверждается ими на собрании.

Компанию, готовую принять на себя обязательства застройщика-банкрота находит конкурсный управляющий. Она покупает объект незавершенного строительства с условием передачи участникам готовых квартир.

Кооператив из дольщиков по решению суда получает право на завершение строительства.

При отсутствии таких отчислений участникам приходится изыскивать собственные средства. После передачи членам ЖСК незавершенного строительства их требований к застройщику считаются погашенными при условии, что стоимость полученного ими объекта равноценна сумме произведенных ими платежей. В противном случае они имеют право требовать разницу с застройщика.

Как подать заявление в суд? Образец заявления

В суд дольщик вправе обратиться с исковым заявлением о расторжении договора долевого строительства, присуждении неустойки за нарушение сроков или о признании застройщика банкротом. Во всех трех случаях к заявлению прилагаются следующие документы.

  • Копия договора с застройщиком.
  • Платежные документы, демонстрирующие исполнение обязательств истцом.
  • Подтверждение направления заявления должнику и/или конкурсному управляющему.
  • Оплаченная квитанция на госпошлину.

Исковое заявление составляется по общим правилам – образец заполняется с учетом конкретных требований участников строительства. Регистрация иска о признании застройщика банкротом возможна только в случае документально подтвержденных фактов, доказывающих наличие у должника вышеописанных признаков несостоятельности.

Последнее оформляется подачей заявления на односторонний отказ от договора в связи с неисполнением застройщиком своих обязанностей и нарушением сроков. Если последний игнорирует требования дольщика, тот имеет право обратиться в суд.

При расторжении договора его инициатор имеет право на возмещение причиненного ущерба и неустойки.

В рамках дела о банкротстве требования о выплате всей оплаченной застройщику суммы подлежат удовлетворению по 3-й очереди. Имеющихся средств может не хватить для расчета, покрытия убытков и неустойки. Последние погашаются в последнюю очередь. Наиболее надежный вариант вернуть деньги при банкротстве застройщика – это согласиться на достраивание объекта другой компанией или ЖСК.

В более привилегированном положении находятся дольщики, переводившие средства через счета-эскроу. При расторжении ДДУ все переведенные ими в банк средства возвращаются в полном объеме.

Для этого в банк предоставляют документы, подтверждающие расторжение договора, – добровольное или через суд. Компенсировать потери дольщиков призван и Фонд защиты прав граждан-дольщиков. В соответствии с п.3 ст. 23.2 ФЗ-214 при объявлении застройщика несостоятельным Фонд выплачивает возмещение участникам строительства. Но, только при условии, что компании делала в него отчисления.

Получить страховку при банкротстве застройщика непросто.

– страховой случай еще не зафиксирован. После §7 ФЗ-127 от 26.10.2002 г. предусматривает завершение строительства силами другой компании или ЖСК.

Одностороннее добровольное расторжение ДДУ по инициативе дольщика с целью возврата уплаченных средства автоматически аннулирует право на страховку. Действовавшая до июля 2017 г. ст. 15.

Внимание! Информация, представленная на сайте, рассматривает

типовые решения юридических вопросов

. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к специалистам:

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА

БЕСПЛАТНО

!

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector