Риэлторские организации: бухгалтерский учет и налогообложение
Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499)938-71-58 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 215, бесплатно)

Налогообложение риэлторской деятельности

Лицензирование риэлторской деятельности

Согласно Федеральному закону от 25.09.1998 N 158-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» деятельность риэлторских фирм подлежит обязательному государственному лицензированию.

Порядок и условия выдачи лицензий на осуществление риэлторской деятельности в настоящее время регулируются Положением о лицензировании риэлторской деятельности, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.11.1996 N 1407. Так, в частности, для получения лицензии, дающей право на осуществление определенного вида риэлторской деятельности, заявленного лицензиатом, последнему необходимо представить в лицензионный орган сведения, подтверждающие наличие у него специалистов определенной квалификации, т.е. имеющих знания и опыт работы в этой области.

https://www.youtube.com/watch?v=upload

руководителей или их заместителей;

руководителей структурных подразделений, непосредственно обеспечивающих осуществление риэлторской деятельности;

сотрудников, непосредственно участвующих в заключении сделок от имени юридического лица (Распоряжение Госкомимущества России от 27.02.1997 N 88).

К аттестации допускаются лица, прошедшие обучение по утвержденной аттестационной комиссией программе подготовки специалистов по риэлторской деятельности.

Наличие квалификационного аттестата для руководителей риэлторской организации и специалистов, непосредственно участвующих в заключении сделок от имени организации, является обязательным условием осуществления риэлторской деятельности. Поэтому, если оплата обучения работников произведена за счет предприятия, то соответствующие расходы могут быть включены в себестоимость услуг, оказанных организацией, как затраты, связанные с подготовкой и переподготовкой кадров (пп.»к» п.2 Положения о составе затрат), и учтены для целей налогообложения согласно нормативам, установленным Приказом Минфина России от 15.03.2000 N 26н.

При этом следует иметь в виду, что затраты по лицензированию, в том числе связанные с оплатой обучения сотрудников, подлежащих обязательной аттестации, не могут быть включены в себестоимость услуг организации (как напрямую, так и посредством амортизации лицензии), если полученная риэлтором лицензия не соответствует видам деятельности, перечисленным в уставе организации (например, лицензия на осуществление сделок с нежилыми помещениями при деятельности риэлторской организации исключительно на рынке жилья).

В таком случае расходы по лицензированию должны быть учтены на счете 31 «Расходы будущих периодов» с равномерным отнесением их в течение срока действия лицензии или аттестата специалиста на собственные источники организации. Как правило, лицензия выдается на три года, однако по заявлению лицензиата она может быть выдана и на меньший срок.

Если в период действия такой лицензии риэлтору все-таки предоставится возможность ее дальнейшего использования, то оставшиеся несписанными расходы по ней могут быть включены в себестоимость услуг, оказанных организацией.

В соответствии с пп.»г» п.3 Положения по бухгалтерскому учету «Учет материально — производственных запасов» (ПБУ 5/98), утвержденного Приказом Минфина России от 15.06.1998 N 25н, часть материально — производственных запасов организации, приобретенная или полученная от других юридических и физических лиц и предназначенная для продажи или перепродажи без дополнительной обработки, является товаром.

Поэтому приобретенные риэлторской организацией в собственность с соответствующим оформлением квартиры — как по договору купли — продажи, так и по договору долевого участия в строительстве жилого дома — отражаются в бухгалтерском учете на счете 41 «Товары». В зависимости от того, по какому договору они приобретаются (долевого участия или купли — продажи) и у кого (у организации, физического лица или индивидуального предпринимателя), порядок учета НДС по ним различен так же, как и различен порядок исчисления НДС в бюджет при оформлении договора уступки доли инвестирования, договора уступки права требования квартиры и договора купли — продажи квартиры физическому или юридическому лицу.

Налогообложение риэлторской деятельности

Рассмотрим порядок отражения в учете и налогообложении операций при различных вариантах оформления гражданско — правовых сделок, связанных с приобретением квартир и их реализацией.

Если придерживаться в своей работе основных принципов, то никакая ответственность риэлторам не страшна:

  • Не начисляется трудовой стаж
  • Нет профессионального и социального статуса
  • Нет трудоустройства-нет кредитов, ипотеки
  • Нет объяснений в ФНС о дорогих покупках (авто, дом, квартира…)
  • Полная не защищенность своих доходов в суде, если вам не заплатили комиссионное вознаграждение
  • Нет прав подписывать договоры, если нет статуса ИП или ООО или легальной должности менеджера в агентстве недвижимости
  • Нет доверия со стороны клиентов
  • Нет пенсионного будущего

Чтобы легализовать свою деятельность и привлечь к себе солидных клиентов, я рекомендую начинающим риэлторам подумать о создании своего ООО или стать индивидуальным предпринимателем (ИП).

  • Определить для себя круг своих обязанностей и прописать их, прежде всего для себя
  • Добросовестно выполнять свои обязанности риэлтора
  • Работать только на основании договора
  • Четко выполнять перечень риэлторских услуг, указанных в договоре
  • Взять за правило – отчитываться пред клиентом о проделанной работе, согласно перечня услуг в договоре
  • Ответственность за принятие нестандартных решений по сделке должен нести клиент, все такие решения должны быть прописаны в Приложении к договору , например, покупая участок без определенных границ ( без межевания), клиент всю ответственность за последствия результатов межевания берет на себя.

Резюме: работай ответственно, добросовестно, не нарушай законы РФ и никакая ответственность не должна пугать риэлторов.

Еще больше и подробнее о Риэлторах — индивидуальных предпринимателях можно узнать здесь.

Приобретение квартир по договору купли — продажи и их реализация

Согласно пп.»г» п.3.1.8 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного Письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160 (далее — Положение по учету инвестиций), заказчик — застройщик, получивший согласно заключенным договорам на долевое участие в строительстве объекта от предприятий — инвесторов (дольщиков) денежные средства, учитывает их как дополнительные целевые поступления, которые не являются объектом обложения НДС.

Учет затрат по строительству объекта, формирующих его инвентарную стоимость, осуществляется застройщиком на счете 08 «Капитальные вложения» по договорной стоимости с учетом сумм НДС, уплаченных подрядным организациям (п.3.1.2 Положения по учету инвестиций, пп.»в» п.2 ст.7 Закона Российской Федерации от 06.12.1991 N 1992-1 «О налоге на добавленную стоимость»).

От решения вопроса об определении статуса инвестора (дольщика) (является ли он застройщиком по строительству своей части жилья или его следует рассматривать, скорее, как покупателя) зависит порядок учета приобретенных квартир.

Налогообложение риэлторской деятельности

В соответствии с пп.»г» п.3.1.8 Положения по учету инвестиций дольщик признан застройщиком, который на основании п.48 Инструкции Госналогслужбы России от 11.10.1995 N 39 законченные капитальным строительством объекты должен отражать в учете по фактически произведенным затратам, включая уплаченные суммы НДС.

Учитывая сказанное, квартиры, приобретенные в порядке долевого участия в строительстве, отражаются в учете риэлторской фирмы по стоимости приобретения, которая равна сумме денежных средств, фактически перечисленных заказчику на их строительство.

При реализации по договору купли — продажи квартир, полученных риэлтором в счет долевого участия в строительстве, облагаемый НДС оборот определяется в виде разницы между рыночной ценой их реализации и балансовой стоимостью. Рыночной ценой реализации, если не доказано обратное, в соответствии со ст.40 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) признается цена, указанная сторонами сделки.

Под балансовой стоимостью понимается объем фактических затрат по финансированию их строительства (п.50 Инструкции Госналогслужбы России N 39, Письмо Департамента налоговых реформ Минфина России от 17.06.1997 N 04-07-04). Исчисление налога производится по расчетной ставке 16,67%. Во избежание разногласий с налоговыми органами по вопросу несоответствия суммы НДС стоимости реализуемой квартиры в счетах — фактурах, оформленных при передаче квартир, делается пометка «с межценовой разницы».

Предлагаем ознакомиться:  Договор дарения строения на земельном участке

Изложенный порядок исчисления НДС действует до 1 января 2001 г., т.е. до вступления в силу абз.6 и 7 п.5 ст.1 Федерального закона от 02.01.2000 N 36-ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О налоге на добавленную стоимость» (с изм. и доп. от 05.08.2000), в соответствии с которым суммы НДС по вводимым в эксплуатацию законченным капитальным строительством объектам, уплаченные подрядным организациям, … вычитаются из сумм налога, подлежащих взносу в бюджет в момент ввода в эксплуатацию объектов капитального строительства.

Пример 1. По договору долевого участия в строительстве жилого дома риэлторская организация перечислила заказчику (генеральному инвестору) 10 000 000 руб. После сдачи дома в эксплуатацию риэлторская организация приобрела право собственности на 10 квартир в нем, которые продала за 12 000 000 руб. физическим и юридическим лицам. Затраты по реализации квартир составили 600 000 руб.

Дебет счета 76, Кредит счета 51 — 10 000 000 руб. — перечислен инвестиционный взнос на долевое строительство

Дебет счета 41, Кредит счета 76 — 10 000 000 руб. — приобретенные квартиры поставлены на баланс

Дебет счета 46, Кредит счета 41 — 10 000 000 руб. — балансовая стоимость квартир списана на реализацию

Дебет счета 62, Кредит счета 46 — 12 000 000 руб. — отражена выручка от реализации квартир

Дебет счета 46, Кредит счета 44 — 600 000 руб. — списаны затраты организации по реализации квартир

Дебет счета 46, Кредит счета 68 — 333 400 руб. (2 000 000 руб. х 16,67%) — начислен НДС с разницы между продажной и балансовой стоимостью

Дебет счета 46, Кредит счета 80 — 1 666 600 руб. — выявлен финансовый результат от реализации квартир (облагается по ставке 30%).

Следует иметь в виду, что исчисление налогов по каждой сделке купли — продажи квартир должно осуществляться с учетом положений ст.40 НК РФ.

Если риэлторская организация выполнила свои обязательства перед заказчиком по договору на долевое участие в строительстве жилья, внеся инвестиционный взнос в полном объеме, то у нее возникает право требования у него профинансированных ею квартир. Согласно гражданскому законодательству (ст.382 ГК РФ) это право (требование) может быть ею передано другому лицу по договору уступки права требования (договору цессии).

При отражении в бухгалтерском учете операций, связанных с переуступкой права требования, следует руководствоваться Письмами Госналогслужбы России от 10.02.1998 N 07-2-06/2/151 и от 27.02.1998 N 03-4-09/41, Письмом ГНИ по г. Москве от 20.03.1998 N 30-08/6981, а также Письмом Департамента налоговых реформ Минфина России от 17.06.1997 N 04-07-04.

Пример 3. По договору цессии риэлторская организация (цедент), перечислившая по договору долевого участия в строительстве жилого дома заказчику инвестиционный взнос в полном объеме на строительство 2 квартир (2 000 000 руб.), уступает право требования этих квартир другой организации (цессионарию) за 3 000 000 руб.

Дебет счета 76, субсчет «Расчеты с заказчиком», Кредит счета 51 — 2 000 000 руб. — по договору на долевое строительство заказчику перечислены денежные средства в размере инвестиционного взноса на строительство 2 квартир

Дебет счета 76, субсчет «Расчеты с цессионарием», Кредит счета 48 — 3 000 000 руб. — отражена уступка права требования квартир

Дебет счета 48, Кредит счета 76, субсчет «Расчеты с заказчиком» — 2 000 000 руб. — списана на реализацию дебиторская задолженность в сумме инвестиционного взноса, внесенного риэлтором на строительство квартир, права на которые переуступаются

Дебет счета 48, Кредит счета 68 — 166 700 руб. — начислен в бюджет НДС с разницы между задолженностью цессионария и стоимостью уступаемого права в размере реализуемой дебиторской задолженности

Дебет счета 48, Кредит счета 80 — 833 300 руб. — выявлен финансовый результат по договору цессии (является операционным доходом, включаемым в балансовую прибыль организации для обложения налогом на прибыль по основной ставке — 30%)

Дебет счета 51, Кредит счета 76, субсчет «Расчеты с цессионарием» — 3 000 000 руб. — погашена задолженность цессионария по договору цессии

Если риэлтор выручку от реализации услуг для целей налогообложения определяет «по моменту оплаты», следует иметь в виду, что доход, полученный им по договору цессии, подлежит налогообложению в момент вступления в силу договора, а не в момент погашения задолженности цессионарием.

В случае занижения оплаты по проданной дебиторской задолженности убыток от данной операции для целей налогообложения не учитывается аналогично порядку, изложенному в п.2.5 Инструкции МНС России от 15.06.2000 N 62.

При приобретении риэлтором у юридических лиц по договорам купли — продажи квартир с НДС стоимость квартир должна быть учтена на счете 41 «Товары» без учета сумм НДС, подлежащих учету по счету 19 «Налог на добавленную стоимость». Квартиры, приобретенные без НДС, соответственно учитываются на счете 41 по стоимости приобретения.

В случае реализации квартир, приобретенных у юридических лиц с НДС, сумма НДС, подлежащая уплате в бюджет, определяется в виде разницы между суммой налога, начисленной по ставке 20% продажной стоимости квартир, и суммой налога, фактически уплаченной продавцам квартир при их приобретении.

Что касается уплаты в бюджет налога при реализации квартир, приобретенных риэлторской организацией по договорам купли — продажи у лиц, не являющихся плательщиками НДС (физических лиц, предпринимателей, а также юридических лиц, применяющих упрощенную систему налогообложения), то с вступлением в силу Закона N 36-ФЗ объектом обложения является полная стоимость реализуемых квартир (продажная стоимость) независимо от того, кому она реализуется — физическим или юридическим лицам.

До вступления в силу Закона N 36-ФЗ исчисление НДС, подлежащего уплате в бюджет, при продаже квартир физическим лицам производилось в порядке, установленном для режима розничной торговли (Письмо Департамента налоговой политики Минфина России от 29.12.1997 N 04-03-10), т.е. с разницы между ценой продажи и ценой приобретения квартир по расчетной ставке налога в размере 16,67%.

Порядок исчисления НДС при реализации квартир юридическим лицам с введением в действие Закона N 36-ФЗ не изменился. Ранее при определении суммы налога, подлежащей уплате в бюджет, следовало руководствоваться п.19 Инструкции N 39, т.е. исходя из разницы между суммой налога, полученной от покупателей, и суммой налога, фактически уплаченной поставщикам (продавцам) квартир (Письмо Департамента налоговой политики Минфина России от 29.12.1997 N 04-03-11).

Пример 4. В феврале 2000 г. риэлторской организацией у физического лица по договору купли — продажи была приобретена квартира за 1 400 000 руб., которая в марте была реализована другому физическому лицу по стоимости 1 800 000 руб., в том числе НДС в размере 300 000 руб.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

Дебет счета 41, Кредит счета 60, субсчет «Расчеты с 1-м физическим лицом» — 1 400 000 руб. — принята на баланс купленная у физического лица квартира по договорной стоимости

Дебет счета 41, Кредит счета 76 — 7000 руб. — прочие затраты, непосредственно связанные с приобретением квартиры, включены в ее балансовую стоимость (п.6 ПБУ 5/98)

Дебет счета 60, субсчет «Расчеты с 1-м физическим лицом», Кредит счета 51 — 1 400 000 руб. — произведена оплата купленной квартиры физическому лицу

Дебет счета 76, Кредит счета 51 — 7000 руб. — оплачены услуги, связанные с приобретением квартиры

Юридический статус риэлтора — ИП.

В ходе строительства жилого дома риэлторская организация по согласованию с генеральным инвестором, с которым у нее заключен договор на долевое строительство, может переуступить третьему лицу долю инвестирования строительства, которую она обязана профинансировать в соответствии с условиями договора с генеральным инвестором.

Предлагаем ознакомиться:  Мансардный этаж облагается налогом - Кабинет Адвоката

В настоящее время вопрос отражения в бухгалтерском учете операций по переуступке доли инвестирования объектов строительства организациями, специализирующимися на сделках такого рода, действующим законодательством не урегулирован. В большинстве случаев организации, привлекающие денежные средства третьих лиц по договорам уступки доли инвестирования, руководствуясь Положением по учету инвестиций, а также Письмами Департамента налоговой политики Минфина России (от 13.05.

1996 N 04-03-11, от 04.10.1996 N 04-03-10, от 17.08.1999 N 04-03-10) учитывают инвестиционные взносы последних как целевые поступления, которые не подлежат обложению НДС до момента исполнения сторонами обязательств по договору. Сумма превышения денежных средств, полученных по договорам уступки доли инвестирования строительства, над суммой затрат, понесенных организацией по финансированию строительства этой доли жилья, рассматривается ею как прочие операционные доходы, облагаемые налогом на прибыль (по основной ставке) и НДС.

В то же время с 1 января 2000 г. в связи с вступлением в силу Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» (ПБУ 9/99), утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н, каждая организация самостоятельно относит различные виды поступлений к доходам от обычных видов деятельности.

По мнению автора, риэлторская организация, в которой исключительной деятельностью является получение дохода от переуступки доли инвестирования объектов строительства или доля поступлений от такой деятельности составляет значительную сумму при систематическом получении дохода, обязана принять решение о том, что доходы от переуступки права инвестирования объектов строительства она относит к доходам от обычных видов деятельности (т.е.

отражаемым в бухгалтерском учете по счету 46 «Реализация продукции, работ, услуг» как прибыль от реализации услуг, а не по счету 80 «Прибыли и убытки» как прочие операционные доходы), отразив это в своей учетной политике. При этом расходы, связанные с получением доходов, учитываемых как доходы от обычных видов деятельности, необходимо учитывать в соответствии с требованиями положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» (ПБУ 10/99), утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н, как расходы от обычных видов деятельности.

Возникает вопрос, как в таком случае квалифицировать договор переуступки доли инвестирования строительства квартиры — как договор возмездного оказания услуг (по реализации инвестиционного проекта) или договор комиссии (или агентский), поскольку от решения этого вопроса зависят и бухгалтерский учет, и налогообложение риэлтора.

Поскольку заключаемый риэлторской организацией с физическим или юридическим лицом договор переуступки права инвестирования является гражданско — правовой сделкой, связанной с реализацией права на объект недвижимости и совершаемой в пользу третьих лиц за их счет, безусловно, есть основания признать такой договор посредническим.

Однако не в пользу такого вывода говорит тот факт, что изначально риэлторская фирма заключила с заказчиком (генеральным инвестором) договор на долевое строительство от своего имени, не имея на тот момент поручения от третьих лиц на его заключение с целью переуступки в последующем доли инвестирования строительства в их пользу, что означает ее действия в собственных интересах, а не в интересах третьих лиц.

В то же время возможно признание действия риэлторской организации по заключению договора с заказчиком действием в чужом интересе без поручения (гл.50 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее — ГК РФ), а заключение договора переуступки доли инвестирования строительства жилья — действием по поручению третьего лица, в интересах которого и были произведены действия, предшествующие сделке (заключение договора с генеральным инвестором на долевое строительство).

Пример 2. Риэлторская организация, заключившая с заказчиком (генеральным инвестором) договор на долевое строительство жилого дома с условием финансирования строительства 10 квартир в размере 10 000 000 руб., уступает долю инвестирования строительства 2 квартир физическому лицу за 3 000 000 руб. Расходы по оформлению права собственности на квартиры составляют 2500 руб. При этом возможны два варианта.

перечисление денежных средств в полном объеме на счет риэлтора;

компенсация расходов по оформлению права собственности на квартиры физическим лицом;

обязательства по договору считаются выполненными после погашения физическим лицом задолженности по договору в полном объеме и оформления риэлтором права собственности физического лица на квартиры.

Заключение договора на таких условиях следует рассматривать как агентский договор с элементами договора комиссии, поскольку риэлторская фирма при исполнении обязательств по договору действует в отношениях с заказчиком от своего имени в пользу физического лица, и элементами договора поручения, так как, оформляя право собственности на квартиры, она действует в интересах физического лица по его доверенности.

Таким образом, переуступка права инвестирования строительства квартир должна быть отражена в учете как операция по агентскому договору с участием агента в расчетах.

Дебет счета 51, Кредит счета 76, субсчет «Расчеты с физическим лицом» — 3 000 000 руб. — получены денежные средства от физического лица на строительство квартир

Дебет счета 76, субсчет «Расчеты с физическим лицом», Кредит счета 64 — 1 000 000 руб. — сумма вознаграждения, предусмотренная договором с физическим лицом (как разница между договорной ценой и суммой инвестиционного взноса, подлежащей перечислению риэлтором на строительство 2 квартир по договору с заказчиком), отражена как аванс, полученный по договору переуступки доли инвестирования строительства квартир

Дебет счета 64, Кредит счета 68 — 166 700 руб. — начислен НДС с аванса

Дебет счета 76, субсчет «Расчеты с заказчиком», Кредит счета 51 — 2 000 000 руб. — перечислен инвестиционный взнос на строительство 2 квартир

Дебет счета 76, субсчет «Расчеты с физическим лицом», Кредит счета 51 — 2500 руб. — оплата расходов, связанных с оформлением права собственности физического лица на квартиры

Дебет счета 51, Кредит счета 76, субсчет «Расчеты с физическим лицом» — 2500 руб. — компенсация физическим лицом расходов по оформлению его права собственности на квартиры

Дебет счета 76, субсчет «Расчеты с физическим лицом», Кредит счета 76, субсчет «Расчеты с заказчиком» — 2 000 000 руб. — денежные средства, перечисленные заказчику, зачтены как инвестиционный взнос физического лица

Дебет счета 76, субсчет «Расчеты с физическим лицом», Кредит счета 46 — 1 000 000 руб. — отражена сумма вознаграждения за оказанные физическому лицу услуги по реализации инвестиционного проекта

Дебет счета 64, Кредит счета 76, субсчет «Расчеты с физическим лицом» — 1 000 000 руб. — зачтен ранее полученный аванс;

Дебет счета 68, Кредит счета 64 — 166 700 руб. — зачтен НДС, уплаченный в бюджет с суммы аванса

Дебет счета 46, Кредит счета 44 — 15 300 руб. — списаны затраты организации, связанные с выполнением обязательств по договору с физическим лицом

Дебет счета 46, Кредит счета 68 — 166 700 руб. — начислен НДС в бюджет с суммы вознаграждения по договору

Дебет счета 46, Кредит счета 80 — 818 000 руб. — выявлен финансовый результат по договору (облагается по ставке 36%).

Вариант 2. Заключение договора на переуступку доли инвестирования с заказчиком согласовано, что рассматривается как замена лица в обязательстве (риэлтора — на физическое лицо) по договору на долевое участие в строительстве жилого дома, заключенному между заказчиком и риэлторской организацией. В таком случае к физическому лицу переходят все обязанности и права на уступаемую ему долю по договору, заключенному ранее риэлторской организацией на долевое участие в строительстве.

Предлагаем ознакомиться:  Особенности заключения договора с управляющей компанией

При этом договор уступки доли инвестирования строительства можно рассматривать как договор поручения, основанный на договоре действия в чужом интересе без поручения (ст.982 ГК РФ), без участия поверенного в расчетах.

Дебет счета 62, субсчет «Расчеты с физическим лицом», Кредит счета 46 — 1 000 000 руб. — отражена сумма вознаграждения за оказанные физическому лицу услуги по уступке права инвестирования строительства 2 квартир

Дебет счета 46, Кредит счета 44 — 15 300 руб. — списаны затраты организации, связанные с оказанием услуг по договору

Дебет счета 46, Кредит счета 80 — 818 000 руб. — выявлен финансовый результат по договору (облагается по ставке 36%)

Дебет счета 51, Кредит счета 62, субсчет «Расчеты с физическим лицом» — 1 000 000 руб. — погашена задолженность физического лица перед риэлторской организацией за оказанные услуги

В соответствии со ст.131 ГК РФ право собственности и другие права на недвижимое имущество подлежат обязательной государственной регистрации. Согласно ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вступившим в силу с 31 января 1998 г.

Учитывая сказанное, передача квартиры покупателю (по договору купли — продажи) или дольщику (по договору на долевое строительство) подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Законом N 122-ФЗ. Соответственно до момента государственной регистрации перехода права собственности покупатель (дольщик), даже получив в соответствии с договором квартиру в пользование и оформив с продавцом (застройщиком) передаточный акт, подписанный сторонами (или иной документ о передаче), не вправе распоряжаться ею (продать, сдать в аренду, заложить), как и продавец (застройщик) теряет право распоряжения объектом сделки.

Приказом Минфина России от 24.03.2000 N 31н внесены изменения в п.41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, согласно которым затраты на приобретение зданий, не оформленные документами, подтверждающими государственную регистрацию объектов недвижимости в установленных законодательством случаях, отражаются в учете как незавершенные капитальные вложения на счете 08 «Капитальные вложения».

Реализация квартир по договорам комиссии и поручения

Среди видов услуг, оказываемых риэлторской организацией, особое место занимает ее брокерская деятельность, имеющая свои особенности. В этом случае организация заключает договор комиссии (гл.51 ГК РФ), принимая на себя обязательство от своего имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с объектами недвижимости, или договор поручения (гл.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

Согласно п.2.10 Инструкции N 62 если многопрофильное предприятие имеет несколько видов деятельности, по которым установлены разные ставки налога на прибыль, то исчисление налога производится по прибыли от каждого вида деятельности по соответствующим ставкам независимо от результатов деятельности в целом по предприятию. При этом в целях правильного исчисления налога на прибыль плательщики обязаны обеспечить раздельное ведение учета по различным видам деятельности.

Что касается распределения общепроизводственных и общехозяйственных расходов (например, содержание дирекции и охраны предприятия, содержание зданий и их текущий ремонт, командировочные расходы, расходы на оплату труда и т.д.), то они распределяются пропорционально размеру выручки, полученной от каждого вида деятельности, в общей сумме выручки.

При этом по предприятиям, осуществляющим торговую деятельность, под выручкой от данного вида деятельности понимается валовая прибыль, определяемая как разность между ценой продажи и ценой покупки реализуемых товаров без НДС и акцизов. При определении общей суммы выручки для указанных целей по торговой деятельности принимается валовая прибыль, а по иным видам деятельности — выручка от реализации продукции (работ, услуг).

Следует иметь в виду, что в риэлторских организациях по повышенной ставке облагается только прибыль, полученная от посреднических операций и сделок (п.3 Инструкции N 62). Внереализационные доходы подлежат обложению налогом на прибыль по основной ставке. Следовательно, внереализационные доходы и расходы предприятий для целей налогообложения не подлежат распределению пропорционально выручке от реализации по видам деятельности, для которых установлены различные ставки налога на прибыль (п.2 Письма Управления МНС России по г. Москве от 12.07.1999 N 02-14/30).

Рассмотрим примеры отражения в бухгалтерском учете операций по договору комиссии с участием риэлтора в расчетах и без его участия в расчетах.

Пример 5. По договору комиссии риэлторская организация обязуется за вознаграждение в сумме 60 000 руб., в том числе НДС — 10 002 руб., совершить сделку по продаже третьему лицу квартиры стоимостью 1 200 000 руб., в том числе НДС — 200 000 руб.

Дебет счета 004 — 1 200 000 руб. — квартира принята на комиссию в соответствии с актом сдачи — приемки

Дебет счета 76, субсчет «Расчеты с комитентом», Кредит счета 51 — 9000 руб. — отражены расходы риэлтора, непосредственно связанные с реализацией квартиры и подлежащие компенсации комитентом

Дебет счета 62, субсчет «Расчеты с покупателем», Кредит счета 76, субсчет «Расчеты с комитентом» — 1 200 000 руб. — отражена продажа квартиры покупателю (задолженность перед комитентом за проданный товар)

Дебет счета 76, субсчет «Расчеты с комитентом», Кредит счета 46 — 60 000 руб. — отражена сумма комиссионного вознаграждения риэлтору

Кредит счета 004 — 1 200 000 руб. — проданная квартира списана с забалансового счета

Дебет счета 46, Кредит счета 68 — 10 002 руб. — начислен в бюджет НДС с суммы вознаграждения (по ставке 16,67%)

Дебет счета 46, Кредит счета 44 — 5000 руб. — списаны на реализацию издержки обращения

Дебет счета 46, Кредит счета 80 — 44 998 руб. — выявлен финансовый результат по сделке (облагается по ставке 36%)

Дебет счета 51, Кредит счета 62, субсчет «Расчеты с покупателем» — 1 200 000 руб. — поступила от покупателя оплата за квартиру

Дебет счета 76, субсчет «Расчеты с комитентом», Кредит счета 68 — 200 000 руб. — по денежным средствам, полученным от покупателя, начислен НДС

Дебет счета 68, Кредит счета 76, субсчет «Расчеты с комитентом» — 10 002 руб. — зачтен НДС в части исполненного поручения (комиссионного вознаграждения)

Дебет счета 76, субсчет «Расчеты с комитентом», Кредит счета 51 — 1 131 000 руб. — погашена задолженность перед комитентом (1 200 000 руб. — 60 000 руб. — 9000 руб.)

Дебет счета 68, Кредит счета 76, субсчет «Расчеты с комитентом» — 189 998 руб. — зачтен НДС при перечислении денежных средств за реализованную квартиру комитенту

Дебет счета 004 — 1 200 000 руб. — квартира принята на комиссию

Дебет счета 62, субсчет «Расчеты с комитентом», Кредит счета 46 — 60 000 руб. — отражена сумма комиссионного вознаграждения риэлтору

Дебет счета 46, Кредит счета 68 — 10 002 руб. — начислен в бюджет НДС с суммы вознаграждения

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

Дебет счета 51, Кредит счета 62, субсчет «Расчеты с комитентом» — 60 000 руб. — погашена задолженность комитента перед риэлтором

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector