Банкротство физических лиц увеличивает риски для покупателей квартир

Содержание статьи

Случаи банкротства довольно часты при ведении современной юридической практики. Иногда обанкротившиеся лица бояться потерять основное свое владение. Возможно ли взыскание квартиры за долги? Этот вопрос стал актуальным из-за предложения Минюста о внесении поправки к Гражданско-процессуальному, семейному кодексу оп поводу исполнительного производства.

Детали реализации жилья

·т.н., подозрительные сделки

·сделки, которые влекут предпочтение одних кредиторов перед другими

·сделки, которые причиняли вред интересам кредиторов

Банкротство физических лиц увеличивает риски для покупателей квартир

При этом подача заявления в арбитражный суд о признании сделки недействительной находится, в том числе, в компетенции кредиторов, которые, понятно, кровно заинтересованы в увеличении имущественной массы должника. А это значит, что оспаривать будут пытаться любую сделку должника, которая хоть как-то кажется подозрительной.

Самое неприятное для покупателя заключается в том, что при признании сделки недействительной ему не возвращается всё, что он получил по ней, ведь у должника нет денег. Покупатель включается в список кредиторов. И получает он свои деньги либо вместе с остальными кредиторами, а некоторых случаях и после них.

Наиболее опасным для задолжавших граждан считается арест жилья (физический). При этом составляют протокол, требуются понятые. Помещение могут опечатывать. После взыскания за долги, квартиру передают на оценку, реализацию. Есть определенные исключения относительно изъятия имущества. Они представлены ст. 446 ГПК России. Это:

  1. Наличие задолженности по ипотечному кредитованию (жилье выступает залогом). Займодавец в указанном случае забирает помещение на основании договора. Ему не нужно решение суда. Вначале проводится процедура по аресту имущества. Задолженная сумма не может быть меньше 5% рыночной цены. Также нарушение срока исполнения должно быть меньше квартала.
  2. Арест, конфискация вследствие злостного неисполнения обязательств всех объектов недвижимости задолжавшего (алиментщика). Процесс проводится по закону. Судебный пристав проводит предварительно процедуру по сопоставлению задолженной суммы, цены на жилье.
  3. Задолженность денег перед ЖКХ по коммунальным платежам. Потеря единственной квартиры (арест) из-за долга возможна, когда денежная задолженность приравнивается к стоимости жилого помещения. Неплательщика могут выселить согласно решению суда (это допустимо при неприватизированном имуществе). Помещение переходит к муниципальному образованию.

В гл. 9 ФЗ № 229 описан порядок вынесения владений на торги. Приставам нужна помощь электронных площадок. После взыскания квартиры за долги, ее передают специализирующейся на этом организации. Должник имеет право проживать в помещении при проведении торгов.

От потери единственной квартиры граждан РФ из-за долга защищает действующее законодательство. Исключением считается ипотека.

Взыскание квартиры за долги

До сих пор действует старый закон. Он будет функционировать, пока не примут новый или поправки к старому. ч.1 ст. 446 ЖК РФ отмечает, что взыскание квартиры за долги запрещено при условии, что она у семьи одна и не находится в ипотеке. Изъять также не вправе земельный участок с выстроенным единственным имуществом для проживания.

Описанный выше закон считается справедливым. Но часты случаи, когда задолжавшее лицо злоупотребляет нормой. Оно не оплачивает кредиты. При этом живет в роскоши. К примеру: семья с одним ребенком живет в шикарном доме со своим теннисным кортом, бассейном. Отец официально не работает, другой недвижимости у него нет.

А вот взыскание за долги квартиры, находящейся в ипотеке, возможно. Помещение могут забрать сразу же и это будет законное действие приставов.

Сроки

1. В течение одного года до принятия судом заявления о банкротстве либо после его принятия – для сделок, чья цена или условия для должника существенно хуже, чем при совершении аналогичных сделок.

Заметим, что все так называемые сделки с «занижением» (по-другому, «до миллиона») однозначно попадают под эту категорию!

2. В течение трех лет до принятия судом заявления о банкротстве либо после его принятия – для сделок, которые были совершены должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов и при этом, другая сторона знала об этом.

Под причинением вреда кредиторам подразумеваются сделки, которые были совершены безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо при других условиях, четко прописанных в законе. Я их не перечисляю, так как не все они относятся к нашей ситуации.

Важен еще один факт, на момент совершения сделки должник должен отвечать признаку неплатежеспособности.

Соответственно, самая большая зона риска – покупка квартиры, принадлежащей продавцу на основании договора дарения, совершенного между близкими родственниками менее трех лет назад. Ведь, если в отношении родственника, подарившего квартиру, будет проводиться процедура банкротства, и он на момент совершения сделки, имел проблемы с платежами по своим обязательствам, то, скорее всего, такая сделка будет признана недействительной. А значит, эту квартиру могут истребовать и у купившего её гражданина.

Но! Дарение – это не единственное основание. Все возмездные сделки так же относятся к этой ситуации. И лично Вашу покупку могут оспаривать именно по обстоятельствам причинения вреда кредиторам. Причем факт того, что Вы незаинтересованное лицо и не знали о проблемах продавца, нужно будет доказывать.

Предлагаем ознакомиться:  Документы для покупки квартиры с материнским капиталом: перечень необходимого

Банкротство физических лиц увеличивает риски для покупателей квартир

3. В течение одного месяца до принятия судом заявления о банкротстве либо после его принятия – для сделок, совершенных должником, если в результате сделки одному из кредиторов будет оказано предпочтение перед другими в удовлетворении требований. 

·сделка привела или может привести к изменению очередности удовлетворения требований кредитора

·сделка привела к удовлетворению требований, срок исполнения которых еще не наступил, но при этом есть другие еще не исполненные в срок обязательства

·если установлено, что кредитору или иному лицу, в отношении которого совершена такая сделка, было известно о признаке неплатежеспособности или недостаточности имущества гражданина

Поэтому нужно очень настороженно относиться к покупке квартиры, которая недавно сменила собственника. Так как возможно – это был либо срочный выкуп, либо квартира была отдана за долги. И если у бывшего собственника были долги еще перед какими-то кредиторами, то такая сделка может попадать по вышеуказанные описания, и, как следствие, признана судом недействительной.

Изменения в 2018

Многие обанкротившиеся граждане обеспокоены догадками, возможна ли потеря единственной квартиры из-за долга? Останутся ли члены семьи на улице? Успокоим вас сразу — никто без крыши над головой не останется! Когда суд обращает взыскание на недвижимость, ее продадут. Сумма, вырученная после продажи, предназначена для погашения задолженности, имеющие место судебные издержки, исполнительный сбор.

Severodvinsk

За долги взыскание квартиры возможно, но без крыши над головой никого не оставят. Обанкротившиеся граждане могут успокоиться. Минюстом выдвинуто предложение обращать взыскание исключительно на недвижимость с площадью, превышающей в 2 раза стандартную норму, а также с ценой в 2 раза выше. Когда задолжавший живет роскошно, но при этом не выплачивает кредит, алименты, его дом продадут (это будет выполняться по судебному порядку). Деньги потребуются для погашения задолженности. Разница задолжавшему возвращается.

Квартира в уплату кредиту

Минюст предложил ввести закон, допускающий продажу единственного владения, земли с возведенным жилищем для расчета с кредиторами. Это было сделано, чтобы обанкротившийся рассчитался с кредиторами.

При наличии задолженностей по выплате алиментов, кредитных средств, нанесении вреда чужому авто после ДТП, приставы вправе требовать продажи единственного дома, даже когда там живет должник, его жена, ребенок.

Допускается взыскание с задолжавшего квартиры, большого дома, участка за долги. Ему предложат переезд к жилому помещению меньшей площади. Также возможно изъятие части земли для выплаты задолженности.

При разводе мужчины часто не выплачивают алименты. Если у него есть доля в общей с женой и ребенком жилплощади, пристав вправе заставить задолжавшее лицо продать жене свою часть имущества. Это делается за счет погашения задолженности. Задолжавший обязан освободить помещение. Продав свою долю, задолжавший получает финансы для покупки минимальной площади.

Как себя обезопасить.

Для того чтобы обезопасить себя от перечисленных выше ситуаций, я рекомендую как минимум, воспользоваться следующими советами.

1.                      Желательно не приобретать квартиру с занижением стоимости. Расписка на разницу, которую обычно в такой ситуации дает продавец, вряд ли будет учтена судом. Если к тому же, у продавца есть серьезные просрочки по кредитам, то однозначно нельзя приобретать подобную квартиру.

2.                      Рекомендую настороженно отнестись к покупке квартиры, подаренной продавцу менее трех лет назад и к покупке квартиры, которая недавно сменила собственника. А также провести в отношении бывших собственников этих квартир проверку на признаки неплатежеспособности.

3.                      В рамках покупки любой квартиры необходимо провести комплекс мероприятий по проверке продавца на признаки неплатежеспособности.

4.                      При покупке любой квартиры необходимо собрать и хранить доказательства «реальности сделки».

5.                      При покупке «подозрительных» квартир (а желательно в случае покупки любой квартиры) рекомендую собрать и хранить доказательства своей добросовестности как покупателя.

Полномочия по аресту квартиры

Иногда не требуется взыскание квартиры за долги. Достаточно наложить арест. Проявляется он тем, что владелец теряет возможность распоряжаться собственными владениями. Ему нельзя их дарить, продавать, регистрировать сожителя. Также нельзя передавать для аренды, под залог арестованное имущество. Налаживать подобные ограничения вправе приставы, суд.

Иногда у гражданина имеется умысел избавиться от владений, чтобы не уплатить кредитору. Инициировать использование обеспечительных мер может заявитель к суду. Ходатайство может подаваться даже при течении судебной процедуры. При наличии веских доказательств заявление рассмотрят, удовлетворят.

Решение задолжавшего продать, подарить свое имущество считается уклонением от исполнения обязательств. Заявление кредитора (с указанием на желание задолжавшего избавиться от имущества) рассматривает суд в день регистрации.

Арестовать жилье задолжавшего судебный пристав вправе по нижеприведенным причинам:

  • Исполнительный лист (ИЛ), который предоставляет суд в обеспечение иска;
  • Исполнительное производство (ИП).

Когда физ. лицо направляет заявление к ФССП с ИЛ, документ принимают сразу к обработке. За 3 дн. истца уведомляют о возбуждении ИП или же об отказе. При предоставлении данных относительно объекта собственности задолжавшего лица, арест накладывают без промедлений. Когда такая информация отсутствует, исполнитель направляет лист с запросом к Реестру. Получив от него информацию, исполнитель налаживает арест на владения.

1.                      Проверка на наличие возбужденных в отношении продавца исполнительных производств (открытый банк данных исполнительных производств на сайте Службы судебных приставов)

Предлагаем ознакомиться:  Чем грозит просрочка по кредиту? Что делать?

2.                      Проверка на наличие открытых или завершенных процедур банкротства в отношении продавца (открытая информация: картотека арбитражных дел на сайте Арбитражного Суда либо Единый Федеральный реестр сведений о банкротстве)

3.                      Если есть возможность получения информации из Бюро кредитных историй, проверка продавца на наличие просрочек по выплатам кредитов.

Реальность сделки

При рассмотрении недействительности подозрительных сделок суд, в том числе, будет оценивать: реально ли была совершена данная сделка или она была сделана для видимости, чтобы должник мог «спрятать» от кредиторов свое имущество.

При этом расписка от продавца, скорее всего, не будет являться для суда основанием признания сделки недействительной. Ведь продавец в ситуации вывода своих активов, может написать какие угодно расписки. Поэтому для покупателя очень важно сохранить все «следы» своей покупки.

·вместе с документами на квартиру сохраните договор с агентством

·попросите дать Вам оригиналы или копии (заверенные компанией) авансовых соглашений с продавцом или его представителями, а также всех соглашений и договоров, которые были подписаны Вами на сделке

·уточните у агентства недвижимости, будут ли его представители в случае проблем выступать в суде на Вашей стороне. Хорошо, если это будут не устные обещания, а обязательства, закрепленные в договоре или в виде другого письменного документа.

Если Вы действуете самостоятельно, то сохраняйте вместе с документами на квартиру все договоры и соглашения, которые Вы подписывали в ходе покупки, а также выборки из баз данных, которые Вы делали при поиске квартиры.

Кстати, одно из «удивительных» следствий банротства физических лиц — это увеличение привлекательности квартир с «альтернативой». Ведь согласитесь, что доказать реальность покупки квартиры, продавец которой приобретает себе что-то взамен, куда проще, чем доказывать это в случае простой продажи. Да и имущественная масса гражднина в этом случае существенно не уменьшается, если только продавец не меняет квартиру на более дешевую.

Таким образом, покупка квартиры, собственник которой приобретает взамен аналогичное или более дорогое жилье, является наиболее безопасной в ситуации возможного банкротства продавца.

Полномочия по аресту квартиры

Print Friendly, PDF {amp}amp; Email

На имущество ответчика могут наложить ограничения. Процесс проводится согласно таким этапам:

  1. Опись, арест.
  2. Проведение оценки объекта посредством аккредитованного специалиста.
  3. Торги по реализации.
  4. Продажа.

Если после взыскания квартиры за долги, судебный пристав не может ее реализовать, кредитору предлагают погасить сумму кредита посредством передачи имущества задолжавшего в его собственность. Оценочную стоимость при этом уменьшают на четверть. Жилье возвращают задолжавшему, когда кредитор от него отказывается.

Добросовестность

В случае признания сделки недействительной добросовестность покупателя может сыграть существенное значение в сохранении своего имущества. Поэтому я, как и раньше, настоятельно рекомендую покупателям квартир озаботиться о приобретении статуса добросовестного приобретателя. Но для получения этого статуса не достаточно просто купить квартиру.

Согласно законодательству и правоприменительной практике, приобретатель является добросовестным, если он не только не знал, и не мог знать о проблемах с правом продавца на продаваемую квартиру, но и предпринял все разумные меры, чтобы узнать об этом. Более того, ему в своих действиях следует исходить из того, что он сомневается в праве продавца. Скорее всего, это так же будет относиться и к проверке продавца на признаки неплатежеспособности.

Таким образом, покупатель, купивший квартиру без проведения юридической экспертизы объекта и без проверки продавца на признаки платежеспособности – вряд ли докажет свою добросовестность. Поэтому сохраняйте все документы, подтверждающие проведение Вами, указанных мероприятий.

Если Вы нанимаете для проведения экспертиз агентство недвижимости или юридическую компанию, убедитесь, что в договоре четко указано обязательство компании провести комплекс мер по юридической экспертизе объекта недвижимости. А лучше всего, если в дополнение к пунктам договора, у Вас будет письменное заключение о результатах проведенной экспертизы.

Что дает банкротство физических лиц при ипотеке?

·Все сделки с имуществом, составляющим конкурсную массу, должны совершаться только с участием финансового управляющего. Сделки, совершенные гражданином-банкротом лично – ничтожны.

·Регистрация перехода прав собственности осуществляется только на основании заявления финансового управляющего.

·Передача денежных средств за проданное имущество из конкурсной массы, возможна только в отношении финансового управляющего.

Константин Барсуков
Генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

«Ипотеку буду платить, остальные долги хочу списать через банкротство!»

К сожалению, банкротом «наполовину» быть не получится. Процедура банкротства распространяется на все обязательства. И после подачи заявления на банкротство запрещается оказывать предпочтение отдельным кредиторам: кому-то я плачу, кому-то не плачу. Если подобное произошло, финансовый управляющий отзовет (оспорит) платеж.

Теоретически, возможен и другой вариант: ипотеку в банкротстве может оплачивать поручитель или созаёмщик. В этом случае платежи не будут оспорены, но, скорее всего, окажутся бессмысленными. Дело в том, что с даты введения процедуры банкротства срок возврата всех кредитов, включая ипотечный, считается наступившим. Т.е.

Вы должны вернуть все и сразу, а не по тому графику, который Вы подписали при заключении кредитного договора. Оплата по изначальному графику ипотечного кредита поручителем или созаёмщиком, скорее всего, не остановит банк от участия в процедуре банкротства основного заемщика. Ведь если ипотечный банк откажется принимать участие в процедуре банкротства, то по правилам банкротства он лишится статуса залогового кредитора. Это лишит его прав на ипотечную квартиру (дом) в процедуре банкротства. Чего банк, скорее всего, не допустит!

красный флажок

Таким образом, банкротство физических лиц в любом случае затронет ипотеку!

Важно

  1. Обращение к взысканию квартиры за долги при наличии регистрации в нем малолетнего ребенка, допускается только при разрешении гос. органов опеки.
  2. Чтобы избежать взыскания квартиры за долги, банкроту нельзя прибегать к обману. Финансовый управляющий (ФУ) должен получить исчерпывающую информацию относительно имущества.
  3. Физлицо может понести максимальное наказание за скрытие имущества — лишение свободы до 3 лет.
  4. Обнаружить квартиру, предназначенную для взыскания за долги обязан финансовый управляющий. Ему стоит принимать меры по ее сохранности.
  5. Забрать единственное жилье пока что не могут.
  6. Задолжавшему обязательно выделяют финансы на покупку жилья с минимальной по стандарту жилой площадью.
  7. ФУ может провести арест имущества. Он предотвратить продажу, дар имущества, подлежащего торгам.
  8. Проект на нововведение только подан на рассмотрение в 2017 г. Его еще не утвердили.
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector