Какие документы нужны для родственного обмена квартирами
Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499)938-71-58 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 215, бесплатно)

Договор мены — что это такое? Какие документы нужны для обмена квартиры: между родственниками, на жилое помещение, дом или земельный участок, на квартиру с доплатой? Образцы договоров

Особенности некоторых сделок

Дом наверняка будет стоить больше, чем сама квартира. Цены существенно отличаются, даже если взять два жилых помещения, построенных в тот же год.

Но если одно из них квартира, а другое – дом. Большое пространство, земельный участок, коммуникации – в частном жилье всё это предусмотрено.

А в квартире собственники несут ответственность только за состояние объекта. Общедомовая территория и уход за ней – ответственность управляющих компаний. Или товарищества собственников.

Что входит в квартплату? Как её правильно рассчитать читайте в статье по ссылке.

Бывший владелец дома получает как саму квартиру, так и дополнительные денежные средства. Но только в том случае, если будет доказано, что себестоимость строительства дома выше, чем у квартиры.

В таких ситуациях возможен и подобный вариант. Но покупателям домов придётся искать постройки, возведённые раньше. И с небольшим метражом.

От слишком большой территории под домом тоже придётся отказаться, чтобы избежать доплаты.

Договор мены — что это такое? Какие документы нужны для обмена квартиры: между родственниками, на жилое помещение, дом или земельный участок, на квартиру с доплатой? Образцы договоров

Одной стороной даётся право на владение. Другая даёт право на проживание. Владелец квартиры должен представить документы, подтверждающие право распоряжения имуществом.

Как узаконить пристройку к дому на собственной земле? Правила и особенности в данной публикации.

Договор мены жилыми помещениями.

Регистрация договора мены происходит сразу, в органах Госреестра. Обязательное требование – присутствие обеих сторон, заключающих сделку.

Есть ли нормы температуры в квартире в отопительный сезон? Нормативы по отоплению смотрите по ссылке.

Равное или неравное количество комнат в объектах недвижимости играет важную роль для самих жильцов. Но данный факт ничего не скажет о том, насколько равноценна, либо неравноценна заключаемая сделка.

Квартира и дом – разные объекты, даже если судить по их стандартным характеристикам. Их оценка основана обычно на субъективных ощущениях. Есть кадастровая стоимость, но она даёт лишь примерный ориентир для заключения сделки.

Количество комнат важно лишь в том случае, если требуется разрешение органов опеки и попечительства.

Образец договора мены жилых домов с прилегающими земельными участками.

Выписка из единого государственного реестра – ещё один документ, знакомство с которым никогда не бывает лишним. Ведь любые свидетельства сейчас можно подделать.

Какие существуют виды собственности на квартиру? Об этом читайте в данном материале.

Оформить договор обмена совсем несложно, если знать главные особенности, а так же пользоваться услугами проверенных компаний. Главное – предварительное знакомство со всеми нюансами.

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

| 3 комментария

Обмен дома на другой дом или квартиру не различается в оформлении. Но есть некоторые случаи, об особенностях которых необходимо упомянуть. Это сделки, в котором участвуют доли недвижимости, обмен на отпуск и мена дома в деревне.

Этот вариант используется, если есть желание поменяться жильём на время. Законодательно такой обмен не регулируется. Можно оформить две сделки сдачи жилья внаём.

входит ли больничный в расчет отпускныхКак оплачивают больничный лист

, вы узнаете в нашем тематическом материале.

Правильный расчет заработной платы очень важен. Узнайте о важных нюансах этого процесса в нашей профессиональной статье.

Ваша командировка выпала на выходной день? Изучите этот материал!

Обмен долей

При сделке с участием долей обязательно нужно учитывать несколько нюансов.

Во-первых, первоочередное право на приобретение доли – у того, кому принадлежит другая доля имущества. Другие операции будут законными только при письменном отказе.

Причём стоимость недвижимости, предлагаемой на обмен, не может быть меньше цены, которая предлагалась совладельцу.

Во-вторых, такие договоры обязательно удостоверяются у нотариуса. Это правило распространяется на все виды недвижимости. Например, если квартира меняется на дом с частью участка, нотариальное заверение тоже потребуется.

Сумма, которую необходимо заплатить, зависит от кадастровой стоимости недвижимости (более дорогой из них, если предполагается оплата).

При регистрации перехода прав собственности в Росреестре оба объекта должны находиться в одном регионе. То есть могут возникнуть сложности, если меняется квартира в городе на дом в деревне. В таком случае придётся оформлять две сделки купли-продажи: на дом и на квартиру. Для минимизации рисков желательно оформить их одновременно или с небольшой разницей.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, 

звоните по телефонам

:

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Что такое обмен квартирами, как его осуществить?

Обмен недвижимостью предполагает передачу квартиры, доли в квартире, иного имущества второй стороне сделки и получение взамен другого объекта недвижимости. Объекты могут быть равноценными, а могут отличаться по стоимости. Стороны договариваются о мене с доплатой в последнем случае. Последствия обмена такие же, как и при купле-продаже. Отличием является отсутствие в сделке денежных средств.

Сразу оговоримся, что заключить договор мены могут как родственники, так и абсолютно посторонние люди. С точки зрения закона их статус одинаков. Каждый из заключающих сделку является одновременно продавцом своей недвижимости и покупателем чужой.

Переход права собственности на недвижимое имущество путем обмена, а не купли-продажи, отличается тем, что документов оформлять придется меньше.

  1. Договор мены заключается один, а покупку и продажу придется оформлять двумя договорами. Это дополнительные затраты на государственную регистрацию и, если стороны решат воспользоваться услугами нотариуса, на нотариальное удостоверение договоров.
  2. Денежные средства не фигурируют при обмене, а это дополнительная гарантия безопасности сделки для сторон.

Обмен частного жилья на социальное: особенности оформления

Рассмотрев вышеперечисленные варианты, все же стоит отдать преимущество оформлению договора мены. При таком виде сделки стороны одновременно передают имущественные права, а также имеют возможность избежать налогообложения на доходы физических лиц. Участники не рискуют оказаться в ситуации, когда одна из сторон отказывается от сделки в процессе ее оформления.

При заключении договора купли-продажи вместо мены потребуется указывать стоимость недвижимости. Без этого пункта сделка будет недействительной, так как он относится к существенным условиям. И в этом случае возникают серьезные риски.

Заключать придется два договора купли-продажи. Если они оформляются не единовременно, второй участник может оказаться аферистом и отказаться от заключения второго соглашения. В этом случае первый участник не только лишается жилья, но и денег за него не получает, так как вместо финансов должен был получить обменную недвижимость.

документы для семейного обмена квартирами

Приведенные ситуации, когда родственники обмениваются социальным жильем либо частной собственностью, особых вопросов не вызывают. Что же делать, если одна из квартир, участвующих в обмене, является приватизированной, а в отношении другой приватизация не оформлялась?

Очевидно, что напрямую обменяться такими квартирами нельзя. Но это не значит, что о мене нужно забыть. Если запастись временем и терпением, то можно воспользоваться одним из следующих вариантов оформления обмена.

  • Самым логичным способом является приватизация социального жилья. После того, как квартира станет частной собственностью, обмен можно произвести посредством купли-продажи или дарения, в общем порядке.
  • Более «хитрым» вариантом является обмен через регистрацию. В этом случае на приватизированную квартиру оформляется договор дарения. В социальную же регистрируется будущий ее владелец из частной собственности. После регистрации на него переоформляется договор социального найма, то есть меняется ответственный квартиросъемщик. Важно учитывать социальные нормы жилья (в Москве это не менее 10 квадратов на человека), иначе нового нанимателя попросту не зарегистрируют. В результате проведения указанных манипуляций владельцы частной и социальной квартир поменяются местами.

Как видно из настоящей статьи, обмен жильем не представляет сложностей для обычных граждан, при условии выбора правильного варианта оформления, сбора необходимых документов, учета всех указанных нюансов. При наличии сомнений в собственных силах, можно обратиться как к стороннему юристу, так и к нотариусу, записаться на прием в соответствующий государственный орган. Среди последних местная администрация, «Мои документы» либо отделение Росреестра, где вам помогут решить, с чего же начать.

Многие начинающие специалисты, работая на рынке недвижимости, плохо понимают различие между процедурой обмена квартир и составлением договора мены.

В дальнейшем, приобретая опыт и понимая различие, они просто идут по пути наименьшего сопротивления и действуют в соответствии со сложившимся стереотипом, а не с условиями рынка, которые предлагают многообразие вариантов имущественных сделок.

Предлагаем ознакомиться:  За какую сумму долга могут арестовать автомобиль?

Обмен квартир осуществляется исключительно в пределах муниципальной собственности, предназначен для не приватизированных квартир и имеет ограниченный спектр применения. Подробнее об обмене приватизированных и не приватизированных квартир, здесь.

В отличие от него договор мены жилого помещения имеет достаточные возможности непосредственного перевода собственности от одного владельца к другому.

Особенность этого договора в том, что стороны, его заключающие, одновременно отчуждают и приобретают право собственности. Поэтому дифференцировать стороны несколько сложнее, что требует профессионального вмешательства со стороны опытного юриста.

Отличие договора мена от других типов договор подробно описаны в этом материале.

Для самостоятельного составления договора подобного типа нужно учесть все нюансы, которые могут возникнуть в качестве осложнений процедуры составления.

Основной момент, на который необходимо ориентироваться в подобном случае – все положения договора должны быть тщательно продуманы и выверены.

После подписания и регистрации договора, он должен быть исполнен с точностью. Если одна из сторон попытается отказаться от выполнения условий договора – другая может принудить её к исполнению в судебном порядке.

Налоги

Договор мены — что это такое? Какие документы нужны для обмена квартиры: между родственниками, на жилое помещение, дом или земельный участок, на квартиру с доплатой? Образцы договоров

Договор мены приравнивается к договору купли-продажи с вытекающими правовыми последствиями. Этот момент в первую очередь касается выплаты налога.

Налог предусмотрен на квартиры, которые находились в собственности лица менее 3 лет и стоимость на них установлена более 1 млн. рублей.

С таких объектов в случае мены или продажи исчисляется налог в размере 13% от общей стоимости, из которой вычитается 1 млн. рублей.

В некоторых случаях участники имущественной сделки обращаются в ФНС с заявлением о вычете налогов по взаиморасчёту, если им положена выплата имущественного налогового вычета.

Здесь играет роль тот факт, что мена является одновременным процессом купли и продажи, который осуществляется одним лицом.

Договор мены предусматривает проведение всех процедур, которые необходимо соблюдать при подготовке этого вида документов. Кроме этого здесь учитываются важные моменты, свойственные специфике этого вида имущественных сделок.

Мену можно произвести не только в отношении равноценных объектов недвижимости, но и в самом широком диапазоне возможностей. При этом необходимо обращать внимание на условную равноценность обмениваемых объектов недвижимости.

Что касается необходимости уплатить налог на доходы при оформлении обмена квартирами, то принципиальных отличий не имеет. Налоговое законодательство относится к мене как к двум встречным сделкам купли-продажи. В конечном итоге должен ли будет уплачивать налог каждый менщик рассчитывается отдельно. Это зависит от того, какие расходы он понес на приобретение жилья, которое затем им обменивается.

В случае, если трех лет еще не прошло, физическое лицо может претендовать на имущественный вычет в размере 1 миллиона рублей.

Подробнее с нюансами уплаты налога на доход при оформлении мены квартиры можно ознакомиться после просмотра видео.

Обменяться жильем можно и путем оформления дарения. Вот здесь для близких родственников закон предусматривает послабление. Сделки дарения недвижимости, совершенные близкими родственниками, налогом не облагаются. Следует помнить, что дарение с доплатой невозможно. Поэтому, если предполагается обмен неравноценным жильем, вопрос с доплатой остается вне правового поля.

Как оформить обмен квартирами

Близкими родственниками налоговое законодательство считает супруга, родственников по прямой восходящей и нисходящей линиям (дети, родители, бабушки, дедушки и внуки), братьев и сестер, включая неполнородных.

Для договора мены письменное оформление становится обязательным требованием.

Лучше всего воспользоваться помощью юриста при подготовке документа. Его нанимает каждая из сторон, для обеспечения максимальной безопасности во время сделки.

Договор мены с подписями сторон в трёх экземплярах – лишь основной документ. Он требует дополнений.

  • Передаточный акт, на котором свои подписи ставит так же каждая из сторон.
  • Поэтажный план для строения, где расположена квартира.
  • План земельного участка, на котором возводится дом.

Что такое переуступка права собственности на квартиру? Полная информация по ссылке.

Но и это далеко не всё. Поменять квартиру на дом невозможно без:

  1. Разрешения органов опеки и попечительства, если затронуты интересы несовершеннолетних граждан.
  2. Нотариального согласия или личной явки третьих лиц, если контрагенты сами согласны на введение подобных ограничений.
  3. Паспортов объектов, технических и кадастровых.
  4. Квитанции, подтверждающей оплату государственной пошлины.
  5. Доверенности, если без неё не обойтись.
  6. Удостоверений личности сторон, либо учредительных документов, если в сделке принимает участие юридическое лицо.
  7. Заявлений от владельцев каждого из объектов.
  • Регистрация договора в местном отделении Госреестра. И внесение изменений в эту же базу данных. В этом же отделении подаются все необходимые документы.
  • Подписание передаточных актов после того, как дом и квартира фактически переданы сторонам. Нужно не только обмениваться документами по объектам, но и проверить соответствие имеющихся данных действительности.
  • Право собственности нового владельца регистрируется в Росреестре. То же самое должен сделать тот, кто покупает дом.

В целом, процедура оформления договора мены схожа с заключением купли-продажи. Но есть и отличительные особенности. Рассмотрим процесс подробнее.

Поэтапный алгоритм

Для оформления следует придерживаться следующей инструкции:

  1. Поиск подходящего варианта. Для этого можно воспользоваться местными печатными изданиями, досками объявлений в интернете, социальными сетями, информацией от друзей и знакомых или обратиться к риелтору.
  2. Согласование условий предстоящей сделки с другим собственником. На этом этапе определяется сумма доплаты.
  3. Сбор необходимых документов.
  4. Составление договора мены.
  5. Оплата государственной пошлины.
  6. Регистрация сделки в Росреестре или МФЦ.

Размер государственной пошлины составляет 2000 рублей. По итогам прохождения регистрации в органах Росреестра участникам сделки будет выдано две выписки из ЕГРН – по одной для каждого.

Договор мены — что это такое? Какие документы нужны для обмена квартиры: между родственниками, на жилое помещение, дом или земельный участок, на квартиру с доплатой? Образцы договоров

Как правило для обмена дома на квартиру требуются следующие документы:

  • общегражданские паспорта участников сделки;
  • правоустанавливающие бумаги на объекты недвижимости – выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
  • договор мены;
  • заявление о государственной регистрации;
  • согласие супругов на заключение сделки, если стороны находятся в браке;
  • техническая документация из БТИ на оба объекта;
  • документация на земельный участок, на котором располагается частный дом;
  • письменное согласие органов опеки и попечительства, если в сделке участвует несовершеннолетний;
  • выписка с лицевых счетов, подтверждающая отсутствие задолженности за пользование услугами ЖКХ;
  • выписка из домовой книги для квартиры и сама домовая книга для дома;
  • квитанция об оплате государственной пошлины.

Это не исчерпывающий список. Каждая ситуация индивидуальна, поэтому уточнять перечень документации нужно в Росреестре.

Заключить договор мены могут только собственники недвижимого имущества. В тексте документа прописываются права и обязанности сторон, а также порядок передачи объектов и денежных средств.

Когда сделка заключается в отношении не равноценных объектов недвижимости в соглашении необходимо прописать конкретную сумму доплаты и порядок ее перечисления, а также оценочную стоимость дома и квартиры. Все остальное практически аналогично договору купли-продажи.

При наличии выраженных дефектов в недвижимости или каких-либо обременений все это должно быть указано в составляемом документе. Если ничего такого нет, требуется указание на это.

Договор мены — что это такое? Какие документы нужны для обмена квартиры: между родственниками, на жилое помещение, дом или земельный участок, на квартиру с доплатой? Образцы договоров

Так как одним из объектов мены является частный дом, в тексте соглашения должны быть указаны сведения о земельном участке, на котором он расположен. Требуется прописать площадь надела, а также право, на основании которого собственник дома владеет землей.

Стороны могут включать в текст любые пункты, которые посчитают важными. К примеру, можно указать сроки освобождения жилплощади, условия передачи мебели и др.

Если кадастровая стоимость объектов недвижимости одинакова, то квартира и дом будут признаны равнозначными. В этом случае начисления налога не будет.

Когда в сделке участвует доплата, она будет признана доходом лица, получившего ее. В этом случае перечисленная сумма облагается налогом по ставке 13 %. Доплачивающая сторона при этом по-прежнему не обязана выплачивать средства в бюджет.

При возникновении вопросов и сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Теперь вы знаете, как происходит обмен частного дома на квартиру. Целесообразно привлечь к процессу заключения сделки и подготовке документации профессионального юриста. Эксперты нашего сайта будут рады помочь вам в любых правовых вопросах.

Документы для обмена

Особенности сделок обмена отражены в 567-й и 568-й статьях ГК. В том, что не противоречит данным статьям, мена приравнивается к сделке купли-продажи. Но в этом случае она получается двойной. Каждая сторона одновременно является и продавцом (того имущества, которое отчуждается), и покупателем (приобретаемого).

Если на момент совершения сделки один из участников состоит в браке, приобретаемый дом или квартира становится совместным имуществом. Это происходит, даже если прежняя недвижимость относилась к личной собственности. То есть при разводе, если нет брачного контракта, жильё уже будет делиться между бывшими супругами.

Какие документы нужны для обмена квартиры на квартиру? Требуемые документы следующие:

    Договор мены — что это такое? Какие документы нужны для обмена квартиры: между родственниками, на жилое помещение, дом или земельный участок, на квартиру с доплатой? Образцы договоров
  1. Правоустанавливающий документ. Он может представлять собой ордер, договор обмена, договор купли-продажи и подобные им.
  2. Право удостоверяющий документ – свидетельство о праве собственности.
  3. Предоставление технических характеристик. Они опираются на кадастровые планы и паспорта, справки из БТИ.
  4. Гражданские паспорта сторон.
  5. Заявление о том, что сторона не состоит в браке либо нотариально удостоверенное разрешение со стороны супруга (супруги).
  6. Справки об отсутствии обременений.
  7. Если стороны осуществляют родственный обмен – документы, подтверждающие родство.
  8. Для представителей – удостоверенная нотариусом доверенность.
Предлагаем ознакомиться:  Госпошлина при вступлении в наследство в 2019 году: размер

Если стороны достигли согласия по структуре сделки, необходимо оформить договор мены в количестве экземпляров, на 1 превышающем количество сторон. «Лишний» экземпляр необходимо будет подать в регистрирующий орган вместе со следующим комплектом бумаг:

  • Паспорта сторон сделки;
  • Договор мены. Он может быть как заверен нотариально, так и заключен в простой письменной форме;

Нотариальное удостоверение договоров обладает некоторым преимуществами. Нотариус проверяет договор на грамотное составление, либо сам его составляет, способствуя тем самым наилучшему соблюдению интересов сторон сделки. В случае утери договора факт его заверения у нотариуса послужит доказательством наличия такого документа. Это касается и рассмотрения споров в судебном порядке.

  • Если собственниками квартир являются не только их продавцы, но и другие лица, они должны предоставить согласие на заключение договора мены;
  • В обязательном порядке учитываются интересы детей и граждан, признанных недееспособными. В этом случае предоставляется согласие на мену от органов опеки и попечительства. Это послужит гарантией соблюдения прав социально незащищенных категорий граждан;
  • Документы о праве собственности на квартиры, соответствующие свидетельства предыдущей продажи, наследования, дарения;
  • Паспорта на квартиры, свидетельствующие о текущем состоянии недвижимости и отсутствии обременений. Среди них кадастровый паспорт и технический паспорт;
  • Квитанция об уплате налога, если применимо.

В случае оформления обмена путем дарения дополнительно потребуется доказать родственную связь. Это можно сделать при помощи таких документов: свидетельство о браке, рождении и проч.

Как составить?

Договор – это документ, в соответствии с которым осуществляются, в том числе, крупные имущественные сделки. Поэтому его составление – предельно ответственная процедура.

Он должен быть составлен юридически корректным языком, не допускающим интерпретаций в адрес факта мены. Актуальным станет составление предварительного текста договора.

Договор мены — что это такое? Какие документы нужны для обмена квартиры: между родственниками, на жилое помещение, дом или земельный участок, на квартиру с доплатой? Образцы договоров

Образец предварительного договора мены жилых помещений.

В этом случае стороны и возможные представители могут дополнительно проработать все неточности и непредусмотренные с первого взгляда моменты.

Документ в готовом виде должен быть составлен в соответствии с нормативами, без ошибок и помарок, и содержать следующие данные:

  1. Определение сторон сделки как «сторона 1» и «сторона 2».
  2. Объяснение характера сделки: мена.
  3. Подробное описание объекта мены, с указанием адреса и технических характеристик квартиры, представленное первой стороной.
  4. Подробное описание квартиры, участвующей в имущественной сделке от второй стороны.
  5. Указание стоимости объектов (квартир).
  6. Констатация факта мены.
  7. Договор мены — что это такое? Какие документы нужны для обмена квартиры: между родственниками, на жилое помещение, дом или земельный участок, на квартиру с доплатой? Образцы договоровУсловия, сопутствующие проведению сделки. Здесь надлежит предусмотреть все возможные нюансы, вплоть до сроков выписки членов семей собственников, варианта передачи доплаты разницы стоимости жилья (при её наличии) и других важных моментов.
  8. Ответственности сторон, то есть обязательства передачи квартир.
  9. Условия возможной аннуляции сделки. Их необходимо прописать тщательнее всего на случай расторжения договора, во избежание дорогостоящих и длительных судебных тяжб.
  10. Адреса, реквизиты и подписи сторон.

Обязательно нужно указать, что квартиры не являются предметом залоговой стоимости и не несут иных обременений.

После составления договор обмена квартиры на квартиру надлежит зарегистрировать в местном отделении ФС кадастра и картографии. При регистрации необходимо предварительно оплатить госпошлину, предусмотренную для этого вида услуг.

Образец договора мены квартиры.

Образец договора мены квартиры с доплатой.

Куда подавать, случаи отказа, сроки рассмотрения

Для регистрации сделки обмена квартирами документы должны быть поданы в отделение Росреестра. Это можно сделать, обратившись непосредственно в регистрирующий орган, либо через многофункциональные центры «Мои документы». В первом случае документы будут рассматриваться 7 рабочих дней, во втором — 9 рабочих дней.

Договор мены — что это такое? Какие документы нужны для обмена квартиры: между родственниками, на жилое помещение, дом или земельный участок, на квартиру с доплатой? Образцы договоров

Отказать в регистрации сделок могут только в случае предоставления неполного комплекта документов, подаче недостоверных сведений либо при ущемлении прав сособственников и других защищаемых законом лиц. Отказ в регистрации можно обжаловать в судебном порядке.

Государственная пошлина за регистрацию договора составит 2000 рублей.

Процесс обмена недвижимости с доплатой

Так как в договоре указывается стоимость квартир, устанавливается доплата в виде разницы между указанной стоимостью. Её сумма и факт наличия вносятся в пункт условий осуществления сделки.

Здесь потребуется представить сведения:

  • в какой форме (валюте) она будет передана;
  • в соответствии, с какими сроками;
  • каким образом.

Наличие юриста при осуществлении мены с доплатой особенно уместно, так как он не только поможет составить договор обмена квартиры с доплатой, но и может оказать представительскую помощь при передаче денег.

В некоторых случаях удобно воспользоваться банковской ячейкой, куда одна сторона вкладывает оговорённую сумму, а другая изымает её после подписания договора.

Констатация получения денег очень важна, ведь в случае расторжения договора, деньги придётся возвращать, а для этого необходим подтверждённый документально факт их передачи.

Ни в коем случае не рекомендуется занижать размер передаваемой доплаты, например под предлогом снижения выплаты налогов или скрывать её факт.

Во-первых, органы УФМС проверяют адекватность проводимых сделок и могут наказать за попытку обмана. Во-вторых, это позволит не попасться на удочку мошенников.

Поэтапный алгоритм

Как обменять муниципальную (неприватизированную) квартиру

Все описанное выше относится к сделкам с жильем, которое находится в частной собственности. Ограничить право собственника распоряжаться судьбой своей недвижимости можно только по очень серьезным основаниям. Иная ситуация складывается с жильем, которое предоставлено в социальное распоряжение. Проще говоря, находится в муниципальной собственности и не приватизировано.

Социальное жилье тоже можно обменять, такая ситуация урегулирована Жилищным кодексом РФ. Сделать это можно путем заключения договора об обмене между нанимателями по соответствующим договорам с муниципалитетами. При этом неважно находится ли жилье в одном регионе. Главное, чтобы оно располагалось в пределах РФ. Количество участников обмена и объектов также не ограничивается рамками.

В каждый из муниципальных органов, заключивших договор найма с участниками сделки, помимо договора об обмене жилья, должны быть предоставлены документы:

  • Паспорта участников сделки, являющихся нанимателями по договору социального найма;
  • Согласие на обмен всех проживающих в квартирах лиц;
  • Документ о проживающих в каждой из квартир лицах;
  • Документы, подтверждающие социальный найм, договор и ордер на вселение;
  • Разрешение муниципалитета на вселение;
  • Согласие органов опеки, если в квартирах проживают несовершеннолетние либо недееспособные лица;
  • Заявление с просьбой одобрить планируемый обмен от нанимателя.

Срок для принятия решения об одобрении или отказе составляет не более 10 рабочих дней. При условии положительного решения должны быть расторгнуты существующие договоры найма по всем квартирам и заключены договоры с новыми нанимателями. Это происходит в течение 10 рабочих дней с обращения нанимателя в местную администрацию.

Отказать в одобрении обмена муниципалитеты могут только по предусмотренным кодексом основаниям. Отказ может быть обжалован в суд. Среди таких оснований:

  1. Планируемый снос дома, где находится подлежащее обмену помещение;
  2. Наличие у кого-либо из будущих квартирантов заболеваний, при которых контакт с другими людьми опасен для их здоровья (открытые формы туберкулеза, психические расстройства и прочие);
  3. Непригодность для проживания обмениваемых квартир;
  4. Наличие споров в отношении участвующего в сделке жилья.

Первый этап оформления – подписание договора. В некоторых ситуациях его обязательно нужно заверить у нотариуса:

  1. Если один из собственников – ребёнок.
  2. Если участвует в обмене не вся квартира, дом или участок, а только доля.

В других случаях заверение добровольно. Если в сделке участвует несовершеннолетний, понадобится также разрешение органов опеки.

Чтобы получить его, нужно обратиться в территориальное отделение с договором. Там его проверят, и, если решат, что положение ребёнка не ухудшится, оформят согласие.

С подписанным договором нужно обратиться в Росреестр, чтобы зафиксировать переход прав собственности. Это можно сделать:

  • лично в любом территориальном отделении;
  • в офисе МФЦ;
  • по почте;
  • через сайт Росреестра;
  • через портал госуслуг.

Через 3 дня после получения документов сотрудниками Росреестра будут готовы выписки. Они заменяют кадастровые паспорта и свидетельства о собственности, выдававшиеся ранее.

С этого момента владельцы и считаются вступившими в новую собственность.

процесс дарения и обмена квартирами

При подписании договора мены понадобятся:

  • паспорта собственников;
  • документы о собственности на жильё;
  • и об основаниях этого права;
  • кадастровый паспорт на дом и участок и на квартиру;
  • справки об отсутствии коммунальных задолженностей (на оба объекта недвижимости);
  • выписки из домовых книг.

При регистрации перехода прав заполняется заявление. Понадобится подписанный договор и те документы, которые требовались при его подписании. Дополнительно нужно будет предоставить:

  1. Квитанцию об оплате госпошлины (1 000 рублей).
  2. Расписку о получении денег, если это предусмотрено условиями.
  3. Согласие супруга, если какая-либо недвижимость относится к совместной собственности.
  4. Согласие органов опеки, есть один из собственников – ребёнок.

Если заявление подаётся через интернет, отправляются электронные копии документов, а оригиналы предъявляются при выдаче выписки. А при отправлении по почте к заявлению прикладываются нотариально заверенные копии.

При обмене недвижимости в отношении налогов действуют те же правила, что и при продаже. Необходимо заплатить НДФЛ. Налогооблагаемой базой является цена дома или квартиры, право собственности на которую утрачивается. Включается и доплата (для того, кто её получил).

Предлагаем ознакомиться:  Бракоразводный процесс без присутствия второго супруга

При этом может учитываться стоимость:

  1. Указанная в договоре, если она не меньше чем 70% от кадастровой.
  2. Кадастровая стоимость в остальных случаях.

Выплатить эту сумму нужно не позднее 15-го июля следующего года. Перед этим (до 30-го апреля следующего года) необходимо подать налоговую декларацию.

Но есть возможность не платить или существенно снизить размер налогов. Прежде всего, НДФЛ не платится, если недвижимость находится в собственности более трёх лет.

Если же срок владения больше, собственник имеет право воспользоваться 

налоговым вычетом

 (если не пользовался им ранее).

Размер этого вычета определяется, по желанию налогоплательщика, как один из вариантов:

  1. Не более 1 млн рулей от стоимости жилья.
  2. Документально подтверждённые расходы по приобретению проданного имущества.

В письмах Минфина № 03-04-08/4-310 от 19 сентября 2012 года и № 03-04-РЗ/15807 от 08 апреля 2014 года говорится, что это правило можно отнести и к договору мены. То есть НДФЛ нужно будет платить только с суммы полученной доплаты, если она была.

При обмене существуют те же риски, что и при покупке и продаже жилья. Сделка может быть признана недействительной и расторгнута. Чтобы этого не произошло, нужно тщательно проверять документы. Особое внимание стоит уделить таким случаям:

  1. Один из собственников – ребёнок. Обязательно требуется согласие опеки.
  2. Получение наследства, особенно недавнего. На то, чтобы претендовать на имущество покойного, отводится полгода со дня его смерти. Но если наследник не знал об этом по уважительной причине, срок может быть увеличен.
  3. Собственник состоит в браке. Если дом или квартира относится к совместной собственности, обязательно получить согласие супруга.
  4. А если участвует в обмене доля недвижимости, сначала их нужно предложить собственникам других долей. И только при получении отказа можно договариваться с посторонними людьми.

Также возможно оспаривание сделки, если одна из сторон (или её наследники) решит, что обмен не равнозначен. Если это удастся доказать в суде (и если не было доплаты), мена может быть расторгнута. Поэтому желательно получить независимую оценку обоих объектов перед началом оформления.

Плюсом является то, что при расторжении сделки участник обмена оказывается в более выгодном положении, чем покупатель. Он получает обратно свою недвижимость. Конечно, будет потеряно время на оформление и расторжение, а также деньги на регистрацию.

Взыскать деньги при отмене 

купли-продажи

 может быть довольно сложно. Иногда продавцы возвращают их частями, и это может растянуться на годы.

Если квартира неприватизированная (муниципальная, государственная), и ты живешь в ней по договору социального найма, то согласно законодательству у тебя один вариант – прямой обмен на такую же  государственную квартиру (ст. 72, ЖК РФ). Обмен может быть равноценным (без доплаты) или неравноценным (с доплатой). И в любом случае, для совершения обмена нужно согласие всех членов семьи с обеих сторон сделки.

Так как здесь ты меняешь не свое жилье, а государственное, то и рулит всем процессом государство, точнее – местный орган самоуправления в каждом городе. В Москве, например, это районные муниципалитеты.

Чтобы оформить обмен неприватизированных квартир, надо получить разрешение от такого учреждения. Вместе с заявлением на обмен квартиросъемщик представляет следующие документы:

  1. Ордер на квартиру (после 1 марта 2005 года уже не выдается, вместо него – договор соцнайма);
  2. Договор социального найма;
  3. Паспорт ответственного квартиросъемщика (нанимателя);
  4. Выписка из Домовой книги;
  5. Выписка об отсутствии долгов по оплате за проживание и услуги ЖКХ;
  6. Разрешение органов опеки и попечительства (если в семье нанимателя есть дети или недееспособные люди);
  7. Справка о санитарно-техническом состоянии помещения;
  8. Документы из БТИ – технический паспорт и справку об оценочной стоимости помещения;
  9. Нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних членов семьи (включая временно отсутствующих);
  10. Копии документов на ту квартиру, куда будем переезжать (с учетом местных социальных норм предоставления площади жилья на человека – ст.50, ЖК РФ);
  11. Договор обмена жилыми помещениями (ст. 74, ЖК РФ).

Ответ с подписанным разрешением на обмен чиновники обязаны дать в течение 10 рабочих дней. Но могут и отказать (согласно ст. 73, ЖК РФ). Например, если нанимателю предъявлен иск о расторжении договора найма, или если жилье признано непригодным для эксплуатации (в т. ч. когда дом подлежит сносу).

Если обмен квартирами происходит в разных районах города или вообще в разных городах, то разрешение каждый наниматель получает в администрации своего района/города, соответственно. Имея разрешения для обеих меняющихся сторон, и подписанный Договор обмена, каждая сторона заключает уже на новом месте новый договор социального найма с местной администрацией, и затем регистрируется (прописывается) по новому месту жительства.

Жилищный кодекс РФ такой вариант не предусматривает, но и прямого запрета на это тоже нет. Местные власти в каждом городе руководствуются своими внутренними постановлениями для таких случаев. Обычно, с такими смешанными обменами стараются не связываться, но могут быть и исключения. Узнавать надо в каждом случае индивидуально.

Всю эту канитель каждый наниматель может пройти самостоятельно, а может обратиться за подобной услугой (консультации и посредничество по обмену муниципальных неприватизированных квартир) в специально уполномоченное городом учреждение. В Москве, например, это ГУП «Московский городской Центр арендного жилья» (здесь).

Положительными сторонами в муниципальном обмене жилья является то, что здесь не бывает криминальных историй, никто не может лишиться своих прав на жилье или денег, да и вообще вся процедура оформления обмена квартир бесплатна. Но на этом плюсы заканчиваются.

Поговорим о нюансах

Некоторые договоры содержат дополнительные элементы, что продиктовано особенностями имущественной сделки. Например, одна квартира может обмениваться:

  • на две;
  • на земельный участок (ЗУ);
  • на частный дом.

Договор мены квартиры на дом, образец.

документы для обмена квартирами

Договор мены квартиры на дом с участком, образец.

При обмене одного объекта на две квартиры, договор составляется так же как стандартный, но поясняется, что одна из сторон договора предоставляет два объекта.

Далее надлежит указывать конкретные сведения о квартирах и их технические характеристики.

В условиях мены определяется наличие доплаты, при её отсутствии, стоимость одной квартиры не должна существенно отличаться от двух, представленных к обмену с другой стороны.

Если квартира обменивается на земельный участок, этот момент указывается уже в наименовании договора.

Далее указываются технические характеристики квартиры как объекта, представленного к сделке одной стороной и технические характеристики ЗУ, отражённые в представленных документах:

  • межевое дело;
  • кадастровый паспорт;
  • правоустанавливающий документ;
  • право удостоверяющий документ.

Остальные пункты прописываются по аналогии с обычным договором. Но необходимо иметь в виду, что ЗУ должен быть оформленным в собственность.

Если квартира обменивается на частный дом, основное внимание необходимо обратить на право собственности на землю. Если земля в постоянном пользовании, переоформить в результате обмена её нельзя.

В таком случае в договоре указывается представленный стороной для обмена частный дом, расположенный на участке, находящемся (указать право пользования). Таким образом, ЗУ исключается из условий обмена.

Если дом расположен на участке, находящемся в собственности, договор составляется на два объекта недвижимости (дом и ЗУ), представленных одной из сторон в обмен на квартиру.

Технические характеристики дома должны совпадать с техническими характеристиками квартиры, а сведения о ЗУ основываться на межевом деле.

Если вас интересует составление договора мены долей недвижимости, читайте эту статью.

Обмен между родственниками

В обычных случаях договора мены между родственниками ничем не отличаются друг от друга, если обе квартиры приватизированы.

Тем не менее, если обмен неравноценного жилья производится без доплаты – УФНС, скорее всего, не будет ставить препятствия к подобной сделке.

Освобождение от налога или льготное налогообложение не предусмотрено. С этой целью можно воспользоваться дарственной.

В том случае, если одна из квартир не приватизирована, родственный обмен может стать достойным выходом, при условии разрешения на обмен со стороны администрации.

При родственном обмене необходимо быть очень внимательным, так как первое впечатление от сделки со временем развеется, и родственники могут стать не менее агрессивными оппонентами, чем прочие лица.

Малейшее нарушение, допущенное при составлении договора, может стать источником больших неприятностей.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector