Согласование хостелов — Проект 1

Штрафы и другие последствия

Кто проверяет

• Хостелы в жилых помещениях — ГЖИ (Государственная жилищная инспекция).
• Хостелы в нежилых помещениях — ГАТИ (Государственная административно-техническая инспекция).
• Административный отдел КГА, контролирующий все вопросы в сфере благоустройства и проверяющий согласования.
• Управляющая компания или ТСЖ дома.
• Полиция.

Кроме того, внеплановую проверку могут инициировать недовольные жильцы и просто неравнодушные граждане.

Кто отвечает

Грамотно составив договоры, собственник может разделить ответственность с арендатором и строителями:

• обязать строителей приступить к делу только после того, как будет получено разрешение на производство работ;
• обязать арендатора «согласовать перепланировку в установленном порядке» и/или «выполнять переустройство в соответствии с действующим законодательством».

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Вначале вам выпишут штраф и вынесут предписание согласовать. Если не сделать это в срок, дело передают в суд.

Суд может:

• обязать согласовать перепланировку в определенный срок;
• обязать привести помещение в изначальное состояние, а потом согласовать;
• закрыть хостел, если будет доказано, что в нем ведется хозяйственная деятельность.

Кроме того, если вы арендуете помещение под хостел, в договоре на аренду, скорее всего, прописана ваша обязанность «согласовать перепланировку в надлежащем порядке». За неисполнение этого условия собственник может расторгнуть договор, и вы останетесь без помещения.

Размер штрафа

Закон от 31 мая 2010 года № 273-70 «Об административных правонарушениях в Санкт-Петербурге» устанавливает штрафы за незаконную перепланировку:

• от 1000 до 2500 рублей — для гражданских лиц;
• от 4000 до 5000 рублей — для должностных лиц;
• от 40 000 до 50 000 рублей — для юридических лиц.

Если же здание является памятником (находится под защитой КГИОП), штрафы могут составить от 15 000 до 60 000 000 рублей.

Наши гарантии

Мы можем гарантировать

1. Мы разберемся в ситуации и предложим оптимальный вариант действий.
2. Мы выберем идеальный объект для размещения хостела (минимум согласований, максимально предсказуемый результат).
3. Мы правильно оформим и своевременно подадим в государственные надзорные органы всю разрешительную документацию.
4. Мы качественно разработаем проектную документацию.
5. Зная ваши права и обязанности в каждой ситуации, мы сможем решить большинство проблем малой кровью.

Предлагаем ознакомиться:  Уступка права аренды нежилого помещения

Не может гарантировать никто

1. Стопроцентную гарантию согласования.
2. Что оптимальное решение проблемы будет приятным (так, если здание под защитой КГИОП — разумнее всего закрыть объект, чтобы избежать огромных штрафов).
3. Невозможно предусмотреть внезапные изменения законов и правоприменительной практики (они могут повлиять на сроки и стоимость согласования).
4. Что жильцы не будут жаловаться даже на согласованный хостел.

Что нужно знать про хостелы

На практике хостелы размещаются как в жилых, так и в нежилых помещениях.

С одной стороны, строго говоря, хостел, как и любую гостиницу, можно размещать только в нежилых помещениях. Согласно статьям 16 и 17 Жилищного кодекса РФ, жилое помещение предназначено для проживания граждан.

С другой стороны, сдавать покомнатно квартиру с составом помещений, соответствующим хостелу, и платить при этом налоги — абсолютно законно. Предъявить претензии можно только к незаконной перепланировке, если она не согласована.

Вывод: размещать хостелы в жилых помещениях можно, только обязательно согласуйте перепланировку. Иначе рано или поздно возникнут проблемы.

ГОСТ Р 56184-2014 «Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги средств размещения. Общие требования к хостелам» описывает требования к хостелам, расположенным в жилых помещениях. Однако это рекомендательный документ — суд его во внимание не примет.

Перепланировка

Для хостела на первом этаже вариантов перепланировки много, и согласовать их относительно просто.

Если будущий хостел расположен выше — особенно если под ним жилое помещение, — все сложнее: при согласовании нужно, например, учесть мокрые зоны и т. п.

Но всегда можно найти вариант, который будет соответствовать вашей задаче. В некоторых случаях, например, можно не оформлять помещение как хостел.

Можно разнести во времени согласование перепланировки и ввод помещения в эксплуатацию. Если вы арендатор, а не собственник, ввод в эксплуатацию можно и не делать — это не является нарушением.

Согласовать существующую перепланировку можно не всегда. Немалая часть проблем с хостелами возникает из-за того, что перепланировки вначале делают — а затем уже пытаются согласовать. В результате может оказаться, что согласовать хостел невозможно из-за какой-нибудь мелочи, которую специалист обязательно предусмотрел бы.

Чтобы спроектировать перепланировку, которую точно согласуют, нужно:

• знать нормативные документы;
• посмотреть поэтажные планы (определив, за какой год инвентаризации они нужны);
• проверить, не было ли незаконных перепланировок в квартирах ниже и т.д.

Самостоятельно это вряд ли получится сделать с первого раза.

Согласие соседей

Согласие соседей нужно, только если затрагивается общедомовое имущество (например, при сносах стен, устройстве проемов в капитальных стенах, увеличении площади за счет чердака или подвала).

Можно перевести квартиру в нежилой фонд, если она находится на первом этаже. Но это сложно, дорого и требует согласовать отдельный вход.

• прямые договоры с поставщиками электроэнергии, воды и т.п.;
• можно разместить в помещении юридическое лицо — это позволит предоставлять больше услуг, например — продавать алкоголь;
• можно законно сдавать.

• высокие налоги;
• долго и дорого;
• высокие тарифы на коммунальные услуги и ресурсы;
• нужно сделать отдельный вход (и согласовать его);
• невозможно делать ремонт одновременно с согласованием.

В Центральном районе сейчас практически невозможно согласовать перевод в нежилой фонд (разве что через суд).

Можно оформить будущий хостел как апартаменты. Отдельный вход при этом не потребуется, остальные минусы — те же, что у варианта с нежилым фондом.

• это проще, чем перевести в нежилой фонд;
• менее строгие нормы , чем для хостела (по освещенности, например);
• можно законно сдавать.

• высокие налоги;
• долго и дорого;
• высокие тарифы на коммунальные услуги и ресурсы;

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

Наконец, можно оставить все как есть

• низкая арендная ставка;
• согласование займет чуть меньше времени, чем при переводе в нежилой фонд;
• ремонт можно делать одновременно с оформлением.

• зависимость от управляющей компании;
• высокие требования к жилому помещению (по освещенности и инсоляции, например);
• формально это будет считаться сдачей квартиры, а не хостелом.