Когда нужно регистрировать дополнительное соглашение?
Регистрация договора аренды недвижимого имущества в органах Росреестра требуется в случае, если имущество передается в аренду сроком на год и более, что прямо вытекает из норм п. 2 ст. 651 ГК РФ. Аналогичные требования содержатся и в ст. 36 ЗК РФ в отношении арендных правоотношений с земельными участками.
Даже последующее продление 11-месячного договора на такой же срок по истечении ранее установленного срока не влечет обязанности сторон зарегистрировать договор. Об этом сказано в информационном письме ВАС РФ от 16.02.2001 года за №59 (п. 10).
https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru
Аналогично, по мнению ВАС РФ, не будет регистрироваться и договор, который был заключен на неопределенный срок, поскольку в этом случае в договоре отсутствует явное указание на срок, превышающий 1 год.
Тем не менее, многие участники экономической и хозяйственной деятельности все чаще заключают долгосрочные договора аренды с прохождением необходимой процедуры госрегистрации и в дальнейшем сталкиваются с вопросом – а нужно ли регистрировать дополнительное соглашение к арендному договору, прошедшему государственную регистрацию в Росреестре?
Необходимость регистрации допсоглашения к зарегистрированному договору аренды прямо вытекает из норм ст. 452 ГК РФ, гласящей, что любое достигнутое сторонами соглашение об изменении условий договора должно быть оформлено в той же форме, что и сам договор, если только законом не прописано иное.
Ряд юристов утверждает, что заключение договора с государственной регистрацией не является его формой, поскольку законом установлена письменная или нотариальная форма договора. По этой причине, полагают они, допсоглашение можно и не регистрировать.
Вместе с тем, статья 434 ГК РФ указывает, что договор заключается в любой форме, если только законом не установлена специальная форма для именно этого договора.
А ведь именно закон устанавливает требование о государственной регистрации документа! То есть формой договора можно считать его письменное заключение с государственной регистрацией, поскольку именно такая форма установлена законом для арендных правоотношений. Такая же позиция высказана и ВАС РФ в п.
Если буквально трактовать положения статей 434 и 452 ГК РФ, то регистрировать его необходимо всегда и не имеет значения, какие изменения вносятся в договор достигнутым сторонами соглашением.
Чаще всего это:
- Размеры арендной платы, порядок ее определения или ставка;
- Сроки внесения арендной платы и порядок;
- Добавление или исключение прав или обязанностей сторон;
- Замена стороны в договоре, уточнение состава арендуемого имущества;
- Иные изменения.
Для обоюдного спокойствия и гарантий исполнения договора лучше заблаговременно позаботиться о регистрации соглашения в органах Росреестра.
Но судебная практика последних лет в ряде случаев все же имеет прецеденты признания допсоглашения заключенным и без его государственной регистрации в случаях, когда такая регистрация была обязательной вследствие формы договора.
Так, в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (п. 14) сказано, что если арендодатель передал арендатору имущество, последний его принял, а затем обе стороны обоюдно-добросовестно исполняли принятые на себя обязательства, в том числе и установленные незарегистрированным дополнительным соглашением, то эти обязательства не могут быть отменены любой из сторон соглашения.
https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru
Грубо говоря, если стороны добросовестно исполняли заключенное соглашение и сам договор, а спустя какое-то время одна из сторон отказалась от его исполнения, сославшись на нарушение формы заключения допсоглашения, то суд едва ли признает подобные действия разумными.
При этом всего двумя годами ранее имеется и противоположная практика, сформулированная Постановлением ФАС Дальневосточного округа от 31.01.2011 N Ф03-9691/2010, согласно которому допсоглашение, не прошедшее в установленном для договора порядке регистрацию в Росреестре считается незаключенным без каких-либо оговорок.
Кто из них прав – решать высшим судам, но две диаметрально противоположные точки зрения имеют место быть.
Что же делать?
Формально, если обе стороны добросовестно исполняют зарегистрированный договор и вносят в него изменения дополнительным соглашением, оформленным без участия Росреестра – это не повлечет принудительной отмены сделки.
Но если одна из сторон решит нарушить условия дополнительного соглашения, то доказать свою правоту в судебном порядке будет весьма нелегко. Конечно, прецеденты признания допсоглашения подлежащим исполнению и без регистрации в практике есть, но они – именно прецеденты, то есть выбиваются из общего потока дел.
https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru
Если же дополнительное соглашение касается таких фундаментальных условий договора аренды как сторона, состав и характеристики имущества или же важные права и обязанности сторон (например, текущий ремонт и содержание имущества), то такое соглашение мы рекомендуем зарегистрировать в Росреестре в обязательном порядке. В случае любых разногласий признать соглашение не заключенным уже будет нельзя!
У вас остались вопросы касаемо составления или исполнения договора аренды зданий и сооружений? Мы готовы оказать вам профессиональную юридическую консультацию по любым вопросам.
