Правила регистрация договора аренды нежилого помещения
Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499)938-71-58 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 215, бесплатно)

Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения документы

Правила регистрации аренды

Не смотря на то, что все существенные изменения в этой сфере применяются с 2017 года, законодательство постоянно дополняется новыми правилами, а собственники и заинтересованные лица не имеют достоверной информации о порядке проведения регистрационных действий в отношении объектов недвижимости.

Требование о регистрации сделок по аренде объектов недвижимости должны соблюдать лица, которые заключают долгосрочные договоры аренды. В настоящее время все производственные комплексы, магазины розничной торговли, кафе и рестораны и прочие сферы деятельности контролируются со стороны государства, в том числе и на предмет соблюдения лицензионных требований к арендуемым помещениям.

https://www.youtube.com/watch?v=upload

Для того, чтобы разобраться в вопросе процедуры регистрации аренды на помещение, его часть, здание или часть здания, следует пошагово определить порядок необходимых для этого мероприятий.

1.Заключение договора аренды. Это первое действие, которое совершают участники сделки – арендатор и арендодатель. Следует помнить, что этому предшествует выбор самого помещения и согласование условий сделки (стоимость аренды, срок аренды и пр.). Если договор аренды заключен на срок, превышающий 1 год, то следующим действием сторон будет обращение в государственные органы для его регистрации.

2.1 Кадастровый учет здания. До 2013 года все объекты недвижимости были автоматически перенесены в Кадастр на основании сведений органов БТИ и Ростехинвентаризации. Однако, не все они сохранились в базе этих организаций на момент реформирования кадастра. До настоящего времени встречаются неучтенные объекты, информация о которых утеряна.

Если же Ваше здание или помещение не стоит на кадастровом учете, то прежде чем регистрировать договоры аренды на него, Вам необходим технический план на этот объект. В каждом случае перечень мероприятий для этого индивидуален, в зависимости от причин отсутствия сведений о кадастровом учете объекта в ЕГРН.

Возможно, следует поставить на учет ранее учтенный объект (по архивным данным БТИ), либо осуществить кадастровый учет «с нуля». В любом из приведенных случаев, Вы должны обратиться в специализированную организацию для подготовки необходимого комплекта документов (технического плана, декларации и пр.) – в компании Смарт Вэй подготовка технического плана занимает от 1 рабочего дня.

2.2 Кадастровый учет части здания. В отличие от учета всего здания, часть здания требует немного иного подхода. В первую очередь, отличия касаются оформления технического плана на эту часть. В него вносятся как сведения о здании, так и о выделяемой части. Необходимо помнить, при учете части объекта недвижимости, эта выделяемая часть может быть не обособлена, т.е.

Аренда нежилого помещения

наличие перегородок от остальных помещений и вход в него необязательны. Большинство случаев специалисты нашей компании могут провести по упрощенной процедуре одновременно с выделением части здания для аренды. Стоит отметить, что учет части объекта недвижимости с 01.01.2017 года происходит только одновременно с государственной регистрацией договора аренды. Просто поставить на учет часть объекта нельзя.

Когда составляется договор аренды

1.Предмет договора должен четко описывать передаваемые в аренду помещения. Во избежание  ошибок, нужно пользоваться актуальной выпиской ЕГРН, полученной после 01.01.2017 года.

Предмет договора

Предмет договора

2.Правильно отобразить часть помещения или здания. Главное правило — использовать актуальные документы. Очень часто собственники руководствуются документами БТИ, это приводит к ошибкам, ведь уже давно действует единственные реестр — Росреестр, сведения там могут отличаться от сведения БТИ.

Это может быть в связи с перепланировкой объекта, не учтенной в ЕГРН. В таком случае следует зарегистрировать данные об объекте с новой конфигурацией. Происходит это также на основании технического плана, но еще – проекта перепланировки и технического заключения. Компания «Смарт Вэй» является уполномоченной организацией на изготовление проектной документации. Мы не только выполняем кадастровые работы, но и делаем все необходимые для этого документы без привлечения подрядных организаций.

План части этажа для технического плана

План части этажа для технического плана

3. В 2018 году технический план обязательно прикрепляется к заявлению при подаче договора аренды на регистрацию. Если в аренду передается часть помещения или часть здания, которые не стоят на кадастровом учете именно в этой площади, изготавливается технический план.

Регистрационные действия в отношении объектов недвижимого имущества осуществляются органами Росреестра, однако подать документы можно не только через это ведомство, но и через систему Многофункциональных центров. Во втором случае, после приема документов, они будут переданы в службу Росреестра в порядке информационного межведомственного обмена.

https://www.youtube.com/watch?v=https:5A_HQ8yGJL0

Предлагаем ознакомиться:  Как подать в суд на банк за проценты по кредиту: куда обращаться, заявление, судебный иск

От выбранного способа подачи документов на регистрацию зависят только сроки проведения этой процедуры, через Многофункциональный центр оформление займет на два дня больше. При обращении за регистрацией договора аренды нужно учитывать следующие обстоятельства:

  • инициатором обращения может выступать любая из сторон арендных отношений;
  • при отказе одного из партнеров зарегистрировать договор, допускается предъявление принудительного требования по заявлению второй стороны.

Основания для проведения регистрационных действий перечислены в статье 14 Федерального закона № 218-ФЗ. В их состав входит не только договор, но и судебное решение. Регистрация договора аренды по судебному решению будет осуществляться не только в случае уклонения одной из сторон, но и при переводе прав на арендатора при реализации преимущественного права на продление арендных отношений.

В настоящее время снято ограничение, требовавшее обращаться за регистрацией в территориальные органы Росреестра или МФЦ по месту нахождения имущества. Федеральный закон № 218-ФЗ допускает подачу документов в любое учреждение указанных органов, а также через электронные ресурсы портала госуслуг.

По итогам регистрации сторонам выдается оригинал договора аренды с регистрационной отметкой, а в реестр ЕГРН вносятся соответствующие сведения. После завершения срока арендных отношений указанная запись в реестре будет аннулирована, а зарегистрированное ограничение будет снято.

Закон предусматривает, что регистрация обязательна для всех долгосрочных договоров аренды, то есть заключенных как минимум на один год. Только в случае, когда договор краткосрочный, он не подлежит внесению в реестр.

Когда регистрация необходима, договор считается заключенным с момента проведения соответствующей процедуры. Только после внесения его в реестр возникают предусмотренные в договоре взаимные права и обязанности. Если нарушить этот порядок придания юридической силы сделке, она будет признана недействительной. Госрегистрация является единственным подтверждением наличия законных оснований для использования помещения.

С заявлением о госрегистрации может обратиться любая из сторон договора (и арендатор, и арендодатель).

Где регистрировать?

Обязательной регистрации подлежит имущество в таких случаях:

  1. Стороны обязаны зарегистрировать договор аренды нежилого помещения в Росреестре, если он заключен на срок более года. Эта норма утверждена п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, ей посвящен п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53.
  2. Если передаваемым объектом является предприятие, сделку тоже регистрируют вне зависимости от срока ее действия: этого требует п. 2 ст. 658 ГК РФ.
  3. Если передают в аренду не весь объект, а его часть, ее одновременно ставят на кадастровый учет и регистрируют сделку (п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

Если срок аренды не указан (заключен на неопределенный срок) и объект не является предприятием, регистрировать соглашение не обязательно.

Эти правила направлены на защиту арендатора. Например, при смене собственников арендованного помещения имеющееся соглашение является обязательным для нового собственника, если оно зарегистрировано в Росреестре. Следовательно, арендатору стоит задуматься, как зарегистрировать договор аренды, если он не хочет в будущем увязнуть в конфликтах и разбирательствах. Регистрировать его вправе любая из сторон.

Другим преимуществом для арендатора является уменьшение налоговой базы при расчете налога на прибыль. А орган лицензирования не выдаст разрешение на предпринимательскую деятельность в чужом помещении, не нанимаемом официально.

Арендный договор – это документ на оформление сделки, предоставленный в письменной форме с участием двух сторон.

Один из участников сделки выступает в роли арендодателя и отдает в распоряжение второму участнику – арендатору – нежилую недвижимость на конкретный срок.

Аренда коммерческих помещений является на сегодняшний момент одной из распространенных видов сделок.

В ФЗ №122 статье 1 имеется разъяснение о том, что коммерческое помещение относится к недвижимому имуществу. По статье 4 этого закона недвижимость проходит обязательную госрегистрацию при заключении соглашений, относящихся к аренде.

Предлагаем ознакомиться:  Как оформить рассрочку или отсрочку исполнения решения суда

По статье 651 Гражданского кодекса договор между арендатором и арендодателем недвижимого имущества заключается в бумажном виде.

ГК РФ Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

  1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
    Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
  2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на «срок» не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Учету подвергаются только те операции, которые охватывают срок сверх одного года. При несоблюдении данных условий сделка будет считаться недействительной.

Законодательно определена необходимая государственная регистрация договора аренды нежилого помещения на срок дольше года. Если документ подписан на период 364 дня, то его подтверждать в госоргане не нужно.

Согласно статье 610 ГК договор подписан на неопределенный срок, если в нем нет явного упоминания периода действия. Поэтому нет необходимости регистрация договора аренды нежилого помещения в росреестре, сроки его сложно конкретизировать относительно упомянутого в статье 651 периода.

Где регистрировать договор аренды нежилого помещения?

Государственный учет сделки проводят в том отделении Росреестра, на территории которого располагается нежилая недвижимость.

В Едином Государственном реестре производится запись о сделке, по которой впоследствии можно получить необходимую информацию.

Она может помочь в установлении справедливости при возникновении конфликтов.

Если одна из сторон отказывается зарегистрировать договор аренды нежилого помещения в росреестре, то второй участник сделки может направить обращение в судебные инстанции.

В какие сроки рассматриваются документы

После того как документы собраны, возникает вопрос: сколько стоит зарегистрировать договор аренды в регистрационной палате? В 2020 году размер госпошлины за регистрацию прав на недвижимость составляет:

  • для физических лиц — 2000 рублей;
  • для юридических лиц — 22 000 рублей.

ИП оплачивают госпошлину любым способом, а юридические лица — только по безналичному расчету. Для перевода денег используйте КБК:

  • 321 1 08 07020 01 1000 110 — при подаче в Росреестр;
  • 321 1 08 07020 01 8000 110 — при их подаче через МФЦ.

Регистрация в МФЦ занимает 7 дней. Заявитель получает выписку из ЕГРН и экземпляры договора с отметкой о государственной регистрации.

По последней редакции ФЗ №218 срок принятия решения Росреестром по вопросам учета объектов не может быть больше 5-ти рабочих дней. Этот период исчисляется с момента получения Росреестром заявления от правообладателя. Если происходит учет части объекта вместе с регистрацией договора аренды на него, срок составляет 10 рабочих дней.

Госпошлина для юридических лиц составляет 22000 рублей, для индивидуальных предпринимателей (ИП) — 2000. В 2018 году подавать на регистрацию может арендатор или арендодатель и в случае с ИП платеж будет 2000 рублей, что в 11 раз меньше. Крупные торговые и бизнес-центры экономят на этом существенные суммы.

Продолжительность регистрационных действий от момента получения заказа до возврата клиенту договора с соответствующей отметкой составляет 9 дней. Большая часть этого времени (7 дней) приходится на проведение процедуры в Росреестре.

Какие документы предоставить для регистрации договора аренды

Для жилого помещения:

  • договор аренды (2 подлинника, если сделка не проходила нотариальное заверение; если проходила — то достаточно одного подлинника плюс копия для Росреестра);
  • заявление о регистрации;
  • паспорт заявителя (если документация отправляется почтой, достаточно простой ксерокопии);
  • доверенность для представителей юрлиц;
  • свидетельство ЕГРИП;
  • квитанция оплаты госпошлины.

Для нежилого помещения, кроме перечисленных документов, нужны (опционально):

  • кадастровый паспорт;
  • учредительные документы юрлица;
  • свидетельство о его государственной регистрации;
  • документ, подтверждающий полномочия руководителя.

Говоря о регистрации договоров аренды, нужно отметить некоторые особенности и правовые нюансы, которые могут возникнуть у сторон при регистрации.

Государственная регистрация возможна лишь в отношении того арендуемого помещения, на которое были соответствующим образом зарегистрированы ранее возникшие права арендатора. К примеру, невозможно зарегистрировать договор долгосрочной аренды нежилого помещения, которое расположено в здании, построенном, но не принятом в эксплуатацию, поскольку право на данное помещение так и не было зарегистрировано.

Предлагаем ознакомиться:  Отличие садового дома от жилого дома. Дом в садоводстве как лучше оформить: как жилой или как дачный? Дача, садовый домик, домик в деревне: в чем различия

В последнее время распространена практика заключения предварительных соглашений между субъектами предпринимательской деятельности, в которых они в дальнейшем обязуются заключить основной договор аренды нежилого помещения. Такое предварительное соглашение не нуждается в регистрации.

Договор субаренды нежилого помещения напротив подлежит государственной регистрации, если он заключается на срок от года.

Законом не определен точный срок, в течение которого арендатор и арендодатель нежилого помещения должны зарегистрировать свой договор в регистрационном органе. Тем не менее, договор вступает в юридическую силу лишь с момента получения соответствующего документа, подтверждающего государственную регистрацию.

Для предотвращения конфликтных ситуаций между сторонами сделки рекомендуется сразу при заключении договора определить, кто из сторон и в какой срок обязан подать документы на регистрацию. Включение соответствующего пункта в договор пригодится и в случае уклонения арендатором или арендодателем от государственной регистрации.

Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения документы

Главной особенностью гостиничного комплекса как ОКС, является большое количество помещений с различным функционалом. В первую очередь необходимость для выделения помещения в гостинице возникает при передаче в аренду помещений под магазины, рестораны и кафе, т.к. для их деятельности необходимо получение лицензий.

Для каждой из лицензий требуется регистрация существующего договора аренды. В этом случае как раз и потребуется привлечение специализированной организации для выделения помещения и учета его в кадастре. Есть еще ряд особенностей – гостиничные комплексы зачастую вносят изменения в конструктив первоначального здания в связи с возникающими требованиями.

Все эти перепланировки необходимо узаконить, а для того, чтобы это сделать следует внести новые данные в ЕГРН. Изготавливается проект перепланировки и техническое заключении о безопасности произведенных работ.

Торговые центры представляют собой здания, полностью разделенные на отдельные помещения, каждое из которых предполагается сдавать в аренду. Помимо того, что учет в ЕГРН требуется для магазинов с продажей алкоголя, кафе и ресторанов, все больше и другие арендаторы настаивают на регистрации договоров аренды.

Мы все чаще сталкиваемся с заказчиками, которым требуется кадастровый учет помещений под сетевые магазины одежды, электронной техники и пр. Сейчас актуальность этого вопроса возросла в связи с нестабильностью рынка недвижимости – много коммерческих организаций-арендаторов освободили площади. На их места приходят новые компании.

Компания «Смарт Вэй» имеет опыт работы с многочисленными клиентами – собственниками и арендаторами недвижимости различных видов зданий. Среди наших работ кадастр гостиницы «Советская» («Азимут»), ТРЦ «Монпасье», Торговый дом «Смоленка», автосалон «Opel», сеть ТРЦ РИО (г. Москва), отель Hillton (Внуково), сеть аптек ЗДОРОВ.РУ (г.

Примеры наших проектов по разделению в кадастре можно увидетьздесь

Куда отправить документы на регистрацию

Для аккумулирования всей информации об объектах недвижимости на территории России образован Единый государственный реестр недвижимости, ЕГРН. Выписка из ЕГРН подтверждает кадастровый номер, возникновение объекта недвижимости, переход права собственности на него. Туда же вносятся сведения о найме. Росреестр — это орган, где зарегистрировать договор аренды нежилого помещения предписывает закон.

Подают документы на регистрацию лично двумя путями: относят их в отделение Росреестра или в МФЦ. Кроме личного визита, существуют и дистанционные способы отправить документы:

  • по почте в ближайшее отделение Росреестра. Подготовьте опись вложения, укажите ценность, потребуйте уведомление о вручении;
  • по электронной почте — непосредственно в Росреестр или через Госуслуги;
  • через нотариуса.

Если документация отправляется почтой, заверить договор у нотариуса обязательно!

Что нужно для электронной подачи документов

Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения документы

Регистрация договора аренды недвижимости возможна путем обращения в электронной форме. Данная возможность предоставлена гражданам и юридическим лицам, прошедшим верификацию на электронном портале госуслуг. Порядок оказания данной услуги в электронной форме регламентирован Административным регламентом, утвержденным  Приказом Минэкономразвития от 09.12.2014 № 789.

Для регистрации в электронной форме необходимы следующие документы:

  • заявление о кадастровом учете и (или) регистрации;
  • документы, подтверждающие полномочия заявителей, а также паспорта сторон;
  • договор аренды со всеми приложениями;
  • технический план, если в отношении объекта недвижимости ранее не проводился кадастровый учет.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

Как и при личном обращении в органы Росреестра или Многофункциональный центр, электронный порядок обращения предусматривает оплату госпошлины.

При заполнении заявления в электронной форме оно удостоверяется цифровой подписью заявителя. Результатом обращения в электронной форме будет являться регистрация договора аренды на общих основаниях.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector