Договор залога недвижимости в обеспечение договора займа

Можно ли заложить имущество в обеспечение договора поставки

Заложенная вещь может быть передана залогодержателю или оставлена у залогодателя, однако с некоторыми ограничениями. Распорядиться ею заемщик не сможет либо только с согласия второй стороны. Помимо этого, залогодержатель, оставляя предмет залога, может указать в соглашении меры для защиты своих интересов. Если вещь будет испорчена или утрачена, то залогодержатель имеет право требовать компенсацию.

Бывает, что залогодатель оказывается недобросовестным и передает уже заложенную вещь третьему лицу вновь под залог. Тогда залогодержатель может расторгнуть договор до окончания установленного срока, получить вещь обратно и потребовать, чтобы недобросовестная сторона возместила все убытки.

Лицо, заложившее что-либо, также может досрочно расторгнуть соглашение, если предмет был утерян или сломан, и потребовать возмещения убытков.

К договору поставки также может быть дополнительно заключен договор залога. Документ составляется по аналогии с договором займа.

Согласно п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств должником может обеспечиваться залогом. Он характеризуется следующим:

  • Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ средства, полученные из стоимости имущества, в первую очередь пойдут на удовлетворение интересов залогодержателя. Договор залога предоставляет ему такое преимущественное право, хотя и не во всех случаях.
  • Залогодержатель утраченного предмета залога в случае нарушения должником основного обязательства вправе получить страховое возмещение за погибшую вещь, возмещение по причине изъятия, национализации и т. п. имущества (п. 2 ст. 334 ГК РФ).
  • Если имущество приносит доход, продавать его для исполнения залоговых обязательств, возможно, и не понадобится. Кредитор вправе взыскать свой долг из такого дохода (например, арендной платы, см. определение Верховного суда РФ от 06.06.2016 № 302-ЭС16–5192).
  • Рассматриваемые отношения могут возникнуть по соглашению или в силу закона (п. 1 ст. 334.1 ГК РФ). Например, товар, купленный в кредит, считается предметом залога продавца до тех пор, пока покупатель кредит не погасит (п. 5 ст. 448 ГК РФ).
  • Одно и то же имущество может быть заложено в обеспечение разных сделок (ст. 335.1 ГК РФ).
  • В залог могут передаваться материальные вещи и имущественные права, кроме тех, которые неразрывно связаны с личностью должника (ст. 336 ГК РФ).

Залоговые отношения возникают с момента заключения договора, а при передаче определенного вида имущества, например недвижимого, — с момента государственной регистрации этого соглашения.

Основные права и обязанности сторон договора залога изложены в нормах §3 гл. 23 ГК РФ. Независимо от того, у какой из них находится заложенное имущество, владелец такового должен:

  1. застраховать имущество от риска утраты или повреждений за счет должника;
  2. не совершать действий, в результате которых имущество может снизить или потерять свою стоимость;
  3. принимать меры для защиты имущества от посягательств посторонних лиц;
  4. бережно и аккуратно относиться к вещи;
  5. если в отношении имущества имеется какой-​то риск (угрозы, порчи, посягательства), обязательно проинформировать об этом другую сторону.

Залогодатель вправе пользоваться имуществом, передавать его во временное владение или пользование третьим лицам, но отчуждать его без согласия кредитора не может.

О некоторых правах и обязанностях сторон можно узнать из судебной практики:

  • Залогодатель вправе подать виндикационный иск, если его имущество было неправомерно отобрано залогодержателем и оставлено им себе либо передано третьим лицам. При этом залогодержатель должен покрыть убытки, связанные с восстановлением нарушенного права (п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 10, далее — ППВАС РФ № 10).
  • Залогодатель обязан организовать торги в установленные соглашением о внесудебной реализации заложенного имущества сроки. В противном случае это будет считаться существенным нарушением условий, и такое соглашение может быть расторгнуто (п. 12 информационного письма президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90).
  • Залогодержатель не сможет реализовать свои права, если договор ипотеки не был зарегистрирован и он с соответствующим заявлением не обращался (постановление президиума ВАС РФ от 19.06.2012 № 17737/​11 по делу № А45–3358/2011).

По общему правилу изначально стоимость залога стороны определяют сами. При этом:

  1. Если рыночная стоимость имущества изменилась, договор по общему правилу автоматически не меняется и не прекращается (ст. 340 ГК РФ).
  2. Если имущество было повреждено или утратилось, то залогодержатель, по чьей вине это произошло, отвечает в размере рыночной стоимости вещи, а не той, которая указана в договоре (п. 2 ст. 344 ГК РФ).
  3. Если дело дойдет до реализации, то установленная в договоре стоимость будет считаться начальной продажной ценой (п. 3 ст. 340 ГК РФ). При указании в договоре залога недвижимости стоимости больше 500 000 руб. перед началом торгов приглашается оценщик (п. 10 ст. 59 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ).
  4. Потребовать покрытия за счет залога обязательства должника залогодержатель может как через суд, так и во внесудебном порядке, если имеется такая договоренность.

За счет залога погашается основной долг, проценты, неустойка, убытки и расходы по организации реализации имущества (ст. 337 ГК РФ).

При этом когда сумма долга по договору изменилась, сумма обеспечения по договору залога не меняется, если только стороны не обговорили это (п. 13 ППВАС РФ № 10).

Предлагаем ознакомиться:  Недвижимость переоформление квартиры

Залогодержатель не вправе обращать взыскание на заложенное имущество, если просрочка исполнения обязательств меньше 3 месяцев и сумма неисполнения меньше 5% от стоимости залога (ст. 348 ГК РФ).

Договор займа с залогом недвижимости имеет утвержденную законом форму, содержащую необходимую информацию о кредиторе и заемщике, их правах, обязанностях и т.п.

Основные пункты, без наличия которых документ не будет иметь юридической силы:

  • Предмет договора. Здесь указываются полные данные о залогодателе (собственнике недвижимого имущества, выступающего по условиям настоящего договора залогом) и сведения о залогодержателе (полное название, Ф.И.О. руководителя и т.д.). Далее обозначается суть сделки – о чем заключен документ, о праве перехода залогового имущества в собственность кредитора в случае неплатежеспособности заемщика и пр.
  • Обязанность заемщика. Договор займа под залог требует соблюдения лицом, взявшим денежные средства под недвижимость, соблюдения следующих условий: обеспечение целостности и материальной сохранности залогового имущества без права его передачи иным лицам, не совершать противоправный действий, способных снизить оценочную стоимость залога.
  • Права заемщика. Залогодатель вправе требовать от кредитора выполнения мероприятий, направленных на сохранность залоговой недвижимости, сохранения всех прав собственности на период действия данного договора.
  • Прочие нюансы и условия. Данный пункт прописывается в произвольной форме и несет информацию о согласии, достигнутом двумя сторонами — участниками, по поводу прав и обязанностей каждого, сроках и размерах выплат, и пр.
  • Кроме того, здесь указывается оценочная стоимость залогового имущества, сроки, по истечении которых прекращаются взаимные обязательства сторон по отношению к друг другу, возможные форс – мажорные обстоятельства, которые в рамках действующего российского гражданского законодательства являются основанием для изменения условий договора в процессе его действия.
  • В конце документа указываются адреса и юридические реквизиты сторон, между которыми заключается договор о займе денежных средств под залог (физический и юридический адрес залогодержателя, его контактные телефоны, место регистрации залогодателя, его телефон).

Без наличия подписей обеих сторон – участников, данный договор считается юридически недействительным.

Нормативный образец

Предмет договора. В силу настоящего Договора Залогодержатель в случае неисполнения обязательств по договору займа от 1 мая 2012г., обеспеченному залогом, приобретает право получить удовлетворение за счет заложенного имущественного права преимущественно перед другими кредиторами.

Залогом в соответствии с настоящим Договором обеспечивается обязательство, которое возникает из договора от 1 мая 2012г., заключенного между Залогодержателем и Залогодателем, в силу которого Должник обязуется возвратить зам в размере, эквивалентном 100 000 долларов США по курсу ЦБ РФ на день платежа не позднее 11 января 2013г. и уплатить проценты за пользование займом.

В обеспечение исполнения обязательств, принятых Должником по вышеуказанному договору, Залогодатель передает Залогодержателю имущество, согласно приложению к настоящему договору. По согласованию сторон указанное имущество может быть передано Залогодателю до окончания срока действия настоящего договора.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Должником какого-либо из своих обязательств по договору займа, указанному в п. 1.2 настоящего Договора, Залогодержатель имеет право обратить взыскание на переданное в залог имущество.

Обязанности залогодателя. Залогодатель обязан:

  1. Совершать действия, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества.
  2. Не совершать уступки заложенного имущества третьим лицам.
  3. Не совершать действий, влекущих утрату или порчу заложенного имущества или уменьшение его стоимости.
  4. Принимать меры, необходимые для защиты заложенного имущества от посягательств со стороны третьих лиц.

Права залогодателя. Залогодержатель вправе:

  • В случае неисполнения Залогодателем обязанностей, указанных в разделе 2 настоящего Договора, предпринимать меры, необходимые для защиты заложенного имущества, требовать перевода на себя права собственности на заложенное имущество.
  • Вступать в качестве третьего лица в дело, в котором рассматривается иск о заложенном имуществе.

Дополнительные условия. Залог права обеспечивает требования Залогодержателя по договору займа в объеме, определяемом на момент удовлетворения. Залогодатель ознакомлен и согласен с условиями договора займа.

2. Права и обязанности сторон

2.1. Заимодавец ……………………………………………………………..…………Заемщику

(передает сумму займа наличными / перечисляет сумму займа на указанный Заемщиком банковский счет)

в срок до «……» …………………. 20….. г.

2.2. Предоставляемый Заимодавцем заем является беспроцентным. За пользование займом проценты (плата) не взимаются.

Заёмщик обязуется возвратить сумму займа единовременно до «….»………………. 20…. г.

……………………………………….…  ………….………………………………(ф.и.о. полностью) (ф.и.о. полностью)

……………………………………….… ………….………………………………(подпись) (подпись)

Образец договора залога денежных средств

Как правило, подобное соглашение заключается для получения кредита и обеспечения гарантий между соответствующими финансовыми учреждениями и частными лицами. В том случае, если взять заем в банке затруднительно, такой кредит можно взять используя физическое лицо.

Такие сделки вполне легальны и их заключение ничем не затруднено. Один гражданин в данном случае – кредитор, который предоставляет заем, а второй выступает в роли заемщика.

Предлагаем ознакомиться:  Административная ответственность за привлечение ребенка к труду

Договор залога недвижимости между физическими лицами может заключаться в двух случаях:

  • в первую очередь это приобретение жилья
  • кроме того, это предоставление денежного займа в залог какой-​либо недвижимости

Если говорить о приобретении какой-​либо недвижимости, то договор может быть не только двухсторонним, но и трехсторонним. Сторонами здесь являются покупатель, продавец и кредитор.

Договором залога недвижимого имущества (соглашением об ипотеке) оформляются правоотношения между кредитором (залогодержателем) и залогодателем, в рамках которых кредитор обладает приоритетным правом на погашение своих требований за счет того имущества, которое находится у него в залоге, перед всеми остальными лицами, которым может быть должен залогодатель.

Соглашение должно содержать следующие условия:

  1. Предмет залога недвижимости (наименование, местонахождение и идентифицирующие свойства).
  2. Оценку указанного предмета.
  3. Обеспечиваемое обязательство (его сущность, основания возникновения, сроки исполнения и размер). Если обязательство из договора, указывается договор, если сумма определяется в будущем, указываются критерии ее определения, если обязательство исполняется по частям, прописывается регулярность оплаты.

Право, на основании которого имущество принадлежит залогодателю, и кем это право зарегистрировано.Если имеет место закладная, это также должно быть прописано в соглашении (ст. 9 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ).

Договор залога недвижимости в обеспечение договора займа

Форма данного договора может быть произвольной и состоять из индивидуальных разделов. Однако при этом, существуют некоторые рекомендации по составлению подобного рода документов.

В договоре о залоге недвижимости непременно должен быть раздел — вводная часть, которая содержит всю необходимую информацию о представителях сторон. В данном разделе необходимо указывать полные имена (фамилия, имя и отчество), места проживания (фактическое), а также необходимые паспортные данные каждого из представителей.

Помимо введения, рекомендуются присутствие в договоре следующих разделов:

  • Права и обязанности участвующих сторон
  • Реквизиты представителей
  • Гарантии для каждой из договаривающихся сторон
  • Условия страхования
  • Предмет составляемого договора
  • А также заключительные положения договора

Представители сторон имеют права изменять порядок и количество данных разделов, а также и их содержание.

При составлении документа необходимо учитывать некоторые особенности его заполнения. Говоря о предмете договора, стоит отметить, что залогом, то есть непосредственно предметом могут быть квартира или дом, различного рода нежилая недвижимость, также земельные участки.

Данный раздел, может содержать в себе и другую информацию, а именно сведения об иных договорах, которые непосредственно касаются предмета данного соглашения, о платежах, предусматриваемые ипотекой.

Свои особенности есть и у раздела, в котором фиксируются права и обязанности договаривающихся сторон. Здесь регламентируется разделение обязанностей и прав, а также оговариваются риски для представителей сторон договора. В данном разделе могут фиксироваться следующие обязанности залогодателя:

  1. Информирование об изменениях в договоре
  2. Обеспечение сохранности предмета договора
  3. Свободный доступ залогодержателя к имуществу

обмен электронными книгами

Из всего вышесказанного можно сделать вывод о том, что составление договора залога недвижимости является весьма ответственным и непростым делом. Поэтому для того, чтобы документ был составлен правильно и в соответствии со всеми законодательными требованиями, лучше всего обратиться за помощью к специалистам, которые хорошо разбираются в данном вопросе.

Любой договор, независимо от его названия и содержания, должен иметь сведения о предмете договора. При оформлении залога недвижимости в обеспечение исполнения каких-либо обязательств, предметом является объект недвижимости.

В нем должно быть указано наименование, место нахождения и кадастровый номер объекта недвижимости. Такие сведения указываются с целью возможности достоверно определить объект.

В договоре могут быть записаны и другие дополнительные сведения. Это могут быть подробные характеристики и состояние. Предмет договора является существенным условием любого договора. Отсутствие сведений о нем, позволяет признать его незаключенным договором. Залог недвижимости чаще всего применяется при заключении кредитного договора, который называется договором об ипотеке.

Но залог может применяться и в других видах правоотношений, в том числе при заключении договоров между гражданами и юридическими лицами. Российское законодательство предусматривает свободу договора, но такие договоры подлежат государственной регистрации.

Специфика документа

Документ имеет ряд специфических особенностей, связанных с:

  1. процедурой оформления – требует обязательной регистрации в государственных органах;
  2. гарантией сохранности и целостности залогового имущества;
  3. динамикой его продажи в случае неплатежеспособности заемщика и несоблюдением последним условий и сроков выплат, которые диктует договор займа с залогом и т.п.

При составлении и оформлении договора важно понимать степень риска, как для заемщика, так и для стороны – кредитора, поэтому предпочтительно согласовать свои действия с квалифицированным специалистом в области права на предмет юридической состоятельности документа.

Необходимые бумаги

Чтобы заключить с банком, кредитной организацией либо физическим лицом договор займа поз залог, нужно подготовить следующие документы (их перечень прописан в статье 408 ТК):

  • копия паспорта, заверенная у нотариуса (если в качестве кредитора выступает физлицо, присутствие обоих сторон у нотариуса обязательно);
  • нотариально подтвержденная расписка по факту передачи денежных средств заемщику (ст. 808 ТК).

Договор займа с залогом имеет юридическую силу с момента получения займа и отметки в Федеральной службе регистрации сделок с недвижимым имуществом на территории России.

Предлагаем ознакомиться:  Как оценивается имущество при разводе

Договор залога недвижимости в обеспечение договора займа

Договор залога прекращается по основаниям, указанным в ст. 352 ГК РФ. Это:

  1. полное исполнение должником своих обязательств;
  2. покупка заложенного имущества добросовестным приобретателем, не знающим о факте обременения;
  3. гибель вещи, если залогодержатель не воспользовался правами, указанными в п. 2 ст. 345 ГК РФ;
  4. признание договора недействительным;
  5. изъятие имущества на государственные или муниципальные нужды;
  6. реализация залога для удовлетворения интересов предыдущего залогодержателя и т. д.

Перечень не является закрытым, такие основания могут содержаться в других статьях ГК РФ, нормативных актах или договоре.

Таким образом, использование залога как способа обеспечения исполнения обязательств имеет и преимущества, и недостатки.

К первым можно отнести то, что есть материальная ликвидная вещь, которую залогодержатель может хранить на своей территории, а в случае необходимости обратить на нее взыскание. Ко вторым — вероятность изменения рыночной цены заложенной вещи, риск непогашения убытков кредитора в результате ее реализации.

Нормативный образец

В случае возникновения споров по заложенному праву, обязанность по урегулированию конфликта, а также издержки, вызванные этими спорами, ложатся на Залогодателя.

Обращение взыскания на заложенное право производится без обращения Залогодержателем за судебным решением.

В случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения Залогодателем обязательств по договору займа и обращения взыскания на заложенное имущество, требования Залогодержателя удовлетворяются за счет реализации имущества. При этом стоимостью имущества признается его фактическая рыночная стоимость на момент реализации.

Настоящий Договор вступает в силу с момента подписания и прекращается с выполнением всех обязательств по кредитному договору.

Договор займа с залоговым обеспечением

Взаимоотношения Сторон в части, не предусмотренной настоящим Договором, регулируются гражданским законодательством Российской Федерации. Договор составлен в 2-х экземплярах, имеющих равную юридическую силу.

Учитывая, что в данном случае предмет залога активно используется в обороте, целесообразно максимально подробно описать в договоре обязанности по его страхованию с указанием в качестве выгодоприобретателя займодавца. 

Денежный залог, применяемый в административных (п. 3 ст. 154 закона «О таможенном регулировании в РФ» от 27.11.2010 № 311-ФЗ) и уголовно-процессуальных отношениях (ст. 106 УПК РФ), является явлением публичного, а не частного права. Он имеет особую правовую природу.

Существуют близкие виды договоров, которые по природе не тождественны залогу денег:

  1. Залог коллекционных монет (которые рассматриваются в качестве вещей, а не средства платежа).
  2. Залог прав по банковскому счету (ст. 358.9–358.14 ГК РФ). Для заключения такого соглашения необходимо открытие особого счета (подробнее об этом — в материале по ссылке: Что это такое — залоговый счет в банке?). 

Договор залога доли в уставном капитале ООО и договор залога акций

Оформление залога доли (ст. 358.15 ГК РФ) представляет определенную сложность, поскольку необходимо соблюдение требований, предусмотренных уставом и ГК РФ.

Подробнее о процедуре оформления подобного соглашения рассказывается в статье по ссылке: Договор залога доли в уставном капитале ООО.

В отличие от доли, акция является бездокументарной ценной бумагой, существующей в виде записи на счете, поэтому необходимо оформить залоговое распоряжение и направить его реестродержателю или депозитарию.

Договор должен предусматривать порядок осуществления прав по акциям, в том числе получения дохода по ним (ст. 358.17 ГК РФ). Целесообразно определить варианты действий на случай изменения стоимости предмета залога (например, в результате изменения размера уставного капитала АО и т. д.).

Примерный шаблон для оформления сделки доступен по ссылке: Образец договора залога акций. 

Договор залога имущественных прав, залог торговой марки

Под залогом имущественного права подразумевается залог права требования по обязательству (ст. 358.1–358.8 ГК РФ). Условия сделки должны включать следующие сведения (ст. 358.3 ГК РФ):

  • обязательство, на котором основано право;
  • информацию о должнике по нему;
  • сторону, которой передаются подлинники подтверждающих документов (в роли хранителя документов также может выступать нотариус). 

Целесообразно также возложить на залогодателя обязанность уведомить его должника о залоге (ст. 358.4 ГК РФ), предусмотреть меры на случай уступки прав третьим лицам (например, необходимость согласия залогодержателя), оспаривания прав залогодателя, нарушения им встречных обязательств. Идентификатором для реестрового уведомления может выступать, к примеру, номер исходного договора.

Залог торговой марки возможен при условиях:

  1. Допустимости ее отчуждения (п. 1 ст. 358.18 ГК РФ).
  2. Регистрации в ФИПС. 

Также при составлении соглашения о залоге торговой марки нужно учитывать специальные нормы (например, ст. 1486 ГК РФ) и установить меры на случай прекращения ее охраны в результате отказа правообладателя, по решению суда или по другим причинам. 

5. Заключительные положения

5.1. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору действительны при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны сторонами или их надлежаще уполномоченными на то представителями.

5.2. Все уведомления и сообщения должны направляться в письменной форме.

5.3. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

«……» …………………. 20….. г.  «……» …………………. 20….. г.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector